碧桂園萬科陷入危機怎么回事 中國樓市未來如何發(fā)展

　　二、萬科引爆大城市白領的焦慮

　　這兩天，很多媒體都報道了萬科在北京的“翡翠書院”的新聞。作為北京首批企業(yè)自持租賃房項目之一，“翡翠書院”公布了長租方案。

　　根據(jù)這個方案：90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的復式四居室月租金為3萬至4萬。開發(fā)商鼓勵長租，最長可租賃10年，期間租金不變，但是需一次性付清全部租金。

　　如果租一套90㎡三居室，按1.5萬的月租金計算，10年租金將達180萬；按1.8萬算，10年租金就是216萬。如果租一套180㎡的四居室，按照3萬的月租計算，10年租金將達到360萬元！

　　據(jù)報道，萬科的這個項目定位比較高，帶精裝修、中央空調、新風系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產品。而旁邊的同等位置、同等戶型（90㎡左右）的普通住宅，月租金在6000元上下。

　　對于萬科公布的這個租金標準，有自媒體使用了“租房人哭了！”的標題，以表達受到的震撼。

　　我猜測，萬科的這種一次性付10年租金的銷售方案，是可以向銀行貸款的。這里面隱含了一個對賭協(xié)議：萬科認為未來北京房屋租金會大幅上漲，你現(xiàn)在每月為90平方米的房子付1.5萬到1.8萬元肯定是貴了，但5年后就打平了，最后兩三年你就賺了。

　　這有點類似國際能源交易中的“照付不議”，市場難以預期，但買賣雙方都希望風險被提前鎖定。如果未來出現(xiàn)嚴重通脹，租房者肯定是賺的，萬科是虧的；如果國家真的10年如一日讓M2增速控制“真實GDP”增速的1.5倍以下，讓房貸實際年利率保持在6.5%（相當于目前基準利率上浮33%）以上，那么租房者肯定是虧的，萬科是賺的。

　　當然，萬科可以通過引入銀行，讓購房者貸款支付，自己一次性套現(xiàn)10年房租的方式，加快資金周轉來回避風險，最終怎么著都賺！這樣，對賭雙方就變成了租房者和銀行。

　　反正不管怎么說，萬科這個項目的定價，引爆了大城市白領的焦慮：以后還租得起房子嗎？以前是貸款買房，以后要貸款租房了嗎？

　　前兩天，如是金融研究院院長管清友在博鰲論壇曾說過這樣一段耐人尋味的話：買不起房你就多買兩套！不然以后你更加買不起，借錢也得買。

　　說到這里，也就引出了中國樓市當前的第二大危局：大城市的房價隨時可能再次失控，因為人口、資金不斷涌入。

　　總結一下：

　　1、這一波三四五線樓市大漲，是國家通過印鈔直接刺激上漲的，方式是央行向政策性銀行提供超低息的PSL（抵押補充貸款），政策性銀行把錢借給中小城市的政府、棚改開發(fā)商，搞貨幣棚改（拆房子、給錢，讓你去買房子）。這種印鈔給三四五線樓市的方式，以后很難再次使用，因為未來可以被三四五線樓市切分的人口蛋糕基本上沒有了，至少5年后不太會有了。

　　所以，大部分三四五線城市的樓市將進入“需求衰退期”。碧桂園的焦慮，就來自這里。

　　2、由于北京、上海之外的大城市，全面進入搶人時代，所以人口將加速向直轄市、省會城市、計劃單列市、特區(qū)集中，這些高級別、有特權的城市，又涌入了顯著增量人口，房價隨時有上漲失控的可能。

　　前兩天，前建設部副部長仇保興說，中國的房子夠住了。這話其實沒有任何意義，中國的問題是人房錯配。你在四川的山區(qū)是有房子，還有一個大院子，但不能在廣州、深圳這些上班的城市用，你能把房子運到珠三角嗎？這就是中國的現(xiàn)實。

　　所以，才有了兩種焦慮——人口流失地區(qū)，房子將越來越難以跑贏真實通脹。人口涌入地區(qū)房價越漲越高，以前是貸款買房，以后是貸款租房。

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