黑龍江出臺(tái)拿地新規(guī) 黑龍江出臺(tái)新規(guī)具體內(nèi)容

　　土地調(diào)控政策還在深化。11月29日，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監(jiān)督管理局、中國(guó)人民銀行哈爾濱中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)黑龍江監(jiān)管局、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)黑龍江監(jiān)管局6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》(黑建規(guī)范【2019】10號(hào))(以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管通知”)，針對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)、嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置開發(fā)土地資金、完善土地出讓條件、完善項(xiàng)目出讓資本金制度四個(gè)方面定了“新規(guī)矩”。

　　其中，在嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置開發(fā)土地資金方面，規(guī)定各地要建立開發(fā)購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)置開發(fā)項(xiàng)目用地。具體措施為，參加建設(shè)用地招拍掛之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須提交一份承諾書，承諾土地購(gòu)置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場(chǎng)融資等，且其土地購(gòu)置資金來源一旦被自然資源部門及相關(guān)金融部門核查不符合要求，則會(huì)被取消土地競(jìng)買資格，且兩年內(nèi)不得參加土地招拍掛。2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將全面實(shí)行項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度。

　　相比近兩年全國(guó)各地其他城市針對(duì)房企在購(gòu)地資金方面的規(guī)定，黑龍江的這一新規(guī)可謂更“辣”，而此舉也是全國(guó)各地嚴(yán)防高杠桿拍地、高地王出現(xiàn)的一個(gè)切面。

　　買地須用自己的錢

　　通知要求，各地市要建立開發(fā)購(gòu)地資金審查制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與商品住房開發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購(gòu)置資金是合規(guī)自有金，其來源不屬于金融貸款、資本市場(chǎng)融資等，并載明如承諾不實(shí)則自愿放棄開發(fā)用地中標(biāo)資格。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競(jìng)買資格，兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)(微信ID：china-crb)記者獲悉，此前，已有廣州、南京等城市出臺(tái)過類似規(guī)定。

　　對(duì)此新規(guī)，黑龍江省金源房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理張立東評(píng)價(jià)稱，此前開發(fā)企業(yè)購(gòu)地大多通過銀行貸款、股東借款、民間拆借、機(jī)構(gòu)融資等方式籌集資金。“此前哈爾濱市已要求房企在拍地前100%繳納競(jìng)買保證金，同時(shí)出具自有資金證明，但對(duì)于土地競(jìng)拍產(chǎn)生溢價(jià)部分的資金來源則沒有明文規(guī)定，本次新規(guī)出臺(tái)或?qū)⒀a(bǔ)上這一‘漏洞’。”張立東認(rèn)為，新規(guī)出臺(tái)對(duì)于一些資金流不太充裕的中小房企來說，拿地難度進(jìn)一步加大，部分房企可能難以為繼。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，此前，黑龍江省住建廳經(jīng)調(diào)研和對(duì)各地上報(bào)情況分析，發(fā)現(xiàn)全省117處“爛尾樓”問題錯(cuò)綜復(fù)雜，其中因企業(yè)資金鏈斷裂造成“爛尾”的有85個(gè)項(xiàng)目。為有效地防止部分不規(guī)范企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生，通知規(guī)定，黑龍江省將全面落實(shí)項(xiàng)目資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金。

　　依據(jù)通知，將按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行差異化監(jiān)管。管理部門在工程項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動(dòng)項(xiàng)目資本金監(jiān)管。按照完成工程基礎(chǔ)、完成工程主體結(jié)構(gòu)、工程竣工驗(yàn)收備案三個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別返還項(xiàng)目資本金的40%、40%、20%，并確保返還資金用于項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理。2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要全面實(shí)行項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度。

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　　已有多個(gè)城市實(shí)施資金監(jiān)管

　　對(duì)于建立開發(fā)購(gòu)地資金審查制度的提法，黑龍江不是首個(gè)。

　　早在2017年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就已聯(lián)合原國(guó)土資源部(現(xiàn)自然資源部)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中明確，各地要建立購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地，經(jīng)國(guó)土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競(jìng)買資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

　　不久之后的6月，新華社便刊登廊坊將建立房企購(gòu)地資金審查制度的消息。而事實(shí)上早在2016年，成都、南京、佛山、上海等地相繼都規(guī)定商住用地競(jìng)買人必須用自有資金，而這些城市大多為當(dāng)年土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市。

　　黑龍江此次提出建立開發(fā)購(gòu)地資金審查制度的一個(gè)土地市場(chǎng)背景是，個(gè)別城市出現(xiàn)土地成交價(jià)款高速增長(zhǎng)現(xiàn)象，以其省會(huì)城市哈爾濱為例，2018年迎來華潤(rùn)、保利、中海、金地等全國(guó)性品牌房企的群雄逐鹿，到了今年，一份來自國(guó)家信息中心信息化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展部發(fā)布的報(bào)告《大數(shù)據(jù)視角看上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供求真實(shí)狀況》顯示，全國(guó)30個(gè)城市土地成交價(jià)款均保持增長(zhǎng)，其中有8個(gè)城市增速超過100%，哈爾濱便身居其列。

　　對(duì)此，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“監(jiān)管部門對(duì)于資金來源的細(xì)化規(guī)定可以說堵死了房企融資拿地的道路，如果細(xì)節(jié)落實(shí)到位，那么表外融資用于拿地將成為過去時(shí)。過去幾年，房企習(xí)慣配資拿地，才會(huì)助推資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，進(jìn)而推高地價(jià)。”

　　一位百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)區(qū)域總經(jīng)理告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“我們現(xiàn)在拿地主要是依靠自有資金，通過貸款、銷售、投資形成閉環(huán)的充沛現(xiàn)金流。不過，2018年和2019年的銀行開發(fā)貸款比此前更加嚴(yán)格了，每家銀行都在控制新增貸款規(guī)模，比如我們合作的某家農(nóng)商銀行，基本上新增貸款規(guī)模為零，也就是說，如果前一筆貸款的缺口還不上，那銀行就不會(huì)批準(zhǔn)發(fā)放新一筆貸款，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期拉長(zhǎng)，對(duì)高周轉(zhuǎn)有一定的影響。”

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　　禁止“背個(gè)銀行”炒地皮

　　像黑龍江這樣要求房企購(gòu)地使用自有資金，建立開發(fā)購(gòu)地資金審查制度的城市不在少數(shù)，究其背后原因，則是為了防止房企高杠桿拿地。

　　一組可以佐證的數(shù)據(jù)是，中國(guó)人民銀行去年發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》顯示，部分房企購(gòu)地資金杠桿率達(dá)到7倍至8倍，嚴(yán)重違反要求。同時(shí)，部分房企的融資渠道存在業(yè)務(wù)模式復(fù)雜、多層嵌套、明股實(shí)債情況。

　　中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆在11月21日的一場(chǎng)論壇上也公開發(fā)表過一段言論稱，炒高房?jī)r(jià)的主要?jiǎng)恿�就是炒地皮，�?yīng)該使用經(jīng)濟(jì)手段，那就是決不允許“背個(gè)銀行”炒地皮，而控制地價(jià)的很重要辦法就是規(guī)定買地的企業(yè)必須使用自有資金，只要把地價(jià)控制住了，房?jī)r(jià)就基本穩(wěn)住了。

　　圍追堵截高杠桿動(dòng)作不斷。為此，不僅住建部和自然資源部，以及黑龍江等多個(gè)省份城市作出對(duì)房企拿地資金來源作出嚴(yán)格規(guī)定，銀保監(jiān)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)也更加審慎，多次進(jìn)行落地核查。

　　今年較為重要的一個(gè)動(dòng)作是，5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào))，重點(diǎn)整治表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資行為，未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資行為，以及資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等行為。

　　近期的另一個(gè)動(dòng)作則是，今年8月，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳印發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，著重檢查房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)落實(shí)情況，其中就包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資情況。

　　一位深圳房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“我們現(xiàn)在做開發(fā)貸的話，所有的金融機(jī)構(gòu)只做房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目，嚴(yán)格按照‘432’標(biāo)準(zhǔn)，即四證齊全、開發(fā)商自由30%的土地款，且具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。除此之外，我們還要看到開發(fā)商負(fù)債率不得高于50%，項(xiàng)目區(qū)域位置要好，項(xiàng)目中商業(yè)配套占比不超過20%，住宅占比不低于80%。”

　　不過，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，市場(chǎng)上仍有一些擦邊球的融資地帶尚未封禁，比如仍有金融機(jī)構(gòu)在違規(guī)做前融，其通過給符合融資資質(zhì)的房企進(jìn)行配資，然后通過成立SPV使資金流向另一家不符合融資資質(zhì)的企業(yè)。