海南現(xiàn)房銷售制度貫徹“房住不炒” 期房是否將退出歷史舞臺(tái)？

　　3、現(xiàn)房對開發(fā)商資金要求更高

　　最先實(shí)施預(yù)售又最早試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的深圳為何只有一宗試點(diǎn)地塊成交？在業(yè)內(nèi)看來，試點(diǎn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，給后續(xù)政策帶來借鑒。“既限價(jià)又要現(xiàn)房銷售，對房企的壓力過大，也不利于價(jià)格調(diào)控。”李宇嘉分析，資金回流時(shí)間長促使成本上漲，也導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)成高端住宅，反而抬高了房價(jià)。

　　“2017年杭州樓市本就供應(yīng)緊張，現(xiàn)房銷售對商品房的供應(yīng)速度有所影響，也加劇了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企業(yè)咨詢師陳煥春解釋，杭州當(dāng)年政策的本意是通過設(shè)置溢價(jià)率門檻來避免出現(xiàn)高價(jià)地塊。但沒想到，由于當(dāng)時(shí)土地市場格外火熱，地塊幾乎都突破溢價(jià)50%的限制。

　　從另一方面來看，開發(fā)商對現(xiàn)房銷售也有顧慮。“最大的風(fēng)險(xiǎn)還是資金。”一家知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人說，開發(fā)商投資考慮的是投資何時(shí)回正。先前，以“高周轉(zhuǎn)”標(biāo)榜的碧桂園等開發(fā)商都對項(xiàng)目有嚴(yán)格的資金回流期限。而現(xiàn)房的周期通常在兩年半以上，未來政策一旦趨緊，會(huì)增加開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資意愿自然降低。

　　4、推廣現(xiàn)房還需“因城施策”

　　值得注意的是，雖然個(gè)別省份和城市采取了現(xiàn)房銷售的政策，但預(yù)售依然是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷售方式。

　　對比來看，現(xiàn)售與預(yù)售各有利弊。“現(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對板，但預(yù)售也有利于開發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析，與其他國家相比，我國一些樓盤開發(fā)規(guī)模較大，再加上有開發(fā)期限限制等原因，很難像國外開發(fā)商拿一塊地慢慢開發(fā)，再銷售現(xiàn)房。

　　但不可避免的是，先前的確出現(xiàn)了不少預(yù)售損害購房人權(quán)益的事件。樓建波舉例，同樣是預(yù)售，在美國，預(yù)售只需購房人提交一部分定金，且由第三方托管；開發(fā)商也能以此判定房產(chǎn)的受歡迎程度，同時(shí)有助于銀行方面的融資。另一方面，針對預(yù)售制度的漏洞，多地也曾嘗試提高預(yù)售門檻，實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，收獲了不錯(cuò)的效果。

　　海南此次出臺(tái)的現(xiàn)房銷售制度是放在了一份名為《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》的政策中。歸根結(jié)底，推行現(xiàn)房銷售是為了促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，海南目前是全域限購，外地炒房客無法進(jìn)入市場，本地購房人需求有限，與深圳、杭州的情況有所不同。

　　現(xiàn)房銷售是否會(huì)被更多城市效仿？樓建波說，不管是現(xiàn)售還是預(yù)售，都得根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況來判斷，這也符合目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控“因城施策”的要求。