解密深圳房價暴漲真實原因 深圳高房價的真正原因顯然易見

　　一、土地財政深圳背鍋

　　過去20年，全中國房價都是一路上漲，有一個背后原因大家早就耳熟能詳，那就是土地財政——地方政府拿賣地的錢，去進行規(guī)模龐大的投資，拉動GDP增長。

　　所以很多人說，一旦房價下降，損害的是所有人的利益。更有人覺得，房價綁架了地方政府，所以沒法下跌。

　　但是，把這個邏輯套在深圳頭上，是典型的看后視鏡開車。

　　三、四十年前，土地財政的確對深圳貢獻巨大。當(dāng)時國家能拿給深圳特區(qū)的真金白銀并不多，某種程度上，深圳是中國土地財政的開創(chuàng)者之一，沒有賣地收入和土地融資，就沒有深圳的高速發(fā)展。

　　但是今天的深圳是什么樣？

　　拿出一個街道辦的制造業(yè)就能跟美國PK，這雖然是調(diào)侃，但確實說明了深圳今天的制造業(yè)之發(fā)達。

　　可是坐擁華為、騰訊、萬科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也恰恰讓深圳成為全國最不依賴土地財政的城市，稅收才是深圳最大財源。

　　根據(jù)2020年一般公共預(yù)算收入和土地出讓金對比，深圳的土地財政依賴度僅有27%，其它城市動輒100%以上（地方政府有多個財政賬本，土地出讓金屬于政府性基金收入，不包含在一般公共預(yù)算收入之內(nèi)，所以會出現(xiàn)超過100%的情況）。

　　下方的圖高能反常識，需要認(rèn)真讀一讀。

　　何師父簡單講幾個結(jié)論性要點：

　　1.房價最高，漲幅最快的幾個城市，深圳、上海、北京，財政對土地的依賴度都不高，甚至可以說早就擺脫了土地財政依賴。

　　2.近年來，制造業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展較為快速的城市，對土地財政的依賴度也在中位數(shù)以下，如蘇州、合肥、天津、長沙、重慶。

　　3.一個鮮明的特點是，直轄市和特區(qū)跟省會類的大城市相比，對土地財政的依賴度急劇降低，這可能是因為其現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型更徹底所致。

　　深圳是最近幾年房價漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財政來解釋。

　　從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點都不急著賣地，2011年之后的土地出讓面積急劇減少。

　　深圳高房價的真正原因顯然易見：住房實在是太少了。

　　這也符合基本的經(jīng)濟學(xué)常識：房地產(chǎn)價格歸根結(jié)底由供需關(guān)系決定的。我們把右軸的房價絕對值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：

　　過去十五年間，住宅用地出讓面積與房價增速，呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)。

　　2011年之后的土地出讓斷崖式下滑，新房供應(yīng)太少，是此后深圳房價暴漲的根本原因。