房產(chǎn)中介有望被取消？大量中介關(guān)門,房價會不會跌？
【房產(chǎn)中介有望被取消？大量中介關(guān)門,房價會不會跌？】任澤平曾說過：“房產(chǎn)價格短期看金融，中期看土地，長期看人口”，那么隨著中國近年來的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，這句話還有效嗎？未來房價到底是漲還是跌？普通人買房應(yīng)該何去何從呢？今天我們一次說個透！
2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，針對于銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款的上限進(jìn)行了要求，將所有銀行按照房地產(chǎn)貸款占比上限比例和個人住房貸款占比上限比例劃分為五檔。這個政策正式實施時間為2021年1月1日，從發(fā)布到執(zhí)行只相隔一天，為什么這么著急呢？難道中國的房地產(chǎn)市場真的要變天了嗎？老百姓一直猜測的樓市崩盤，樓價暴跌要成為事實了嗎？大家不要恐慌，樓市崩盤的狀況從目前看不會發(fā)生。但是從今年上半年的調(diào)控政策來看，政府確實開始真正意義上發(fā)力治理樓市了！
深圳作為中國發(fā)達(dá)城市，房價的變動是一個風(fēng)向標(biāo)。從目前的數(shù)據(jù)來看，深圳上半年的二手房成交率再創(chuàng)新低，個人貸款利率進(jìn)一步上調(diào)，個人貸款難度也在不斷提升。甚至由于二手房成交率下降，原本依附樓市的中介從業(yè)人員也開始大量離職，很多中介機(jī)構(gòu)也紛紛關(guān)門轉(zhuǎn)型。
除深圳以外，上海受到房市政策的影響，也導(dǎo)致二手房交易數(shù)下降，但是和深圳相比，上海的租金卻不斷地升高，這說明長居在上海的人口開始傾向于租房了。從深圳和上海的樓市變化來看，是不是意味著房價真的要下跌了？官方機(jī)構(gòu)對于這個判斷是認(rèn)可的，但同時表示，中國房價下跌的趨勢不會全盤下跌，未來幾十年，房價下跌還是要看人口流動，看土地供給。這充分地驗證了文章一開頭的任澤平的那句話“房價短期看金融，中期看土地，長期看人口”！
中國未來樓市發(fā)展趨勢如何？
短期房價走勢如何？
從目前來看，中國房市短期價格不會全面下跌。為什么敢這樣說呢？這要和中國自改革開放之后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來預(yù)測的。
上世紀(jì)七十年代末，在一片社會主義發(fā)展方向的討論中，中國最終確定實行具有中國特色的社會主義市場體制，開始著重發(fā)展本國經(jīng)濟(jì)。2001年，中國加入了WTO，這事件的重要性不亞于改革開放，加入WTO之后，中國開始迅速建廠，迅速發(fā)揮著全球產(chǎn)業(yè)鏈中的“世界工廠”的作用。以美國為首的其他國家，開始用美元購買中國商品，中國政府?dāng)�了第一桶金，但是突然發(fā)現(xiàn)一個非常尷尬的事情，那就是中國賺的錢只能夠去買買石油，買買鐵礦石等，而想要去買美國高新企業(yè)的股權(quán)，想要去買高精端制造儀器，人家根本就不賣給你。特別是美國，為了打壓中國，向全世界發(fā)達(dá)國家宣布，誰賣頂尖設(shè)備給中國，美國就會制裁誰！
于是，中國在這種尷尬的境地下，攢的錢越來越多，但是放在手中也沒啥用，幾乎和廢紙沒啥區(qū)別。而且隨著美債的提升，中國需要印制足量的人民幣對美債進(jìn)行沖抵，最終導(dǎo)致這二十年中國的M2總量超過了美聯(lián)儲過去幾百年發(fā)的貨幣總量，中國雖然是消費(fèi)大國，但是也不能消費(fèi)這么多啊，這多出來的流通貨幣如果沒有很好的方式去安排，則勢必會導(dǎo)致國內(nèi)物價飛漲，導(dǎo)致通脹問題嚴(yán)重。
這時候政府看到了樓市，以中國幾千年的文化屬性判斷國民對于樓市有莫名的喜愛，于是樓市變成了一個大的蓄水池，美債的資金直接放在樓市里面就可以了，于是中國樓市價格飛快上漲。房子已然變成了金融工具，在買漲不買跌的理論指導(dǎo)下，房價是節(jié)節(jié)上漲，根本停不下來。
這時候政府突然又意識到了一個嚴(yán)重的問題。如果繼續(xù)通過房地產(chǎn)讓美國白嫖中國商品，那么中國未來的房產(chǎn)泡沫早晚有一天要被戳破，到時候中國這幾十年的成果將會灰飛煙滅！于是政府從2016年就開始限制房地產(chǎn)的發(fā)展�？墒欠績r并沒有被控制住，簡單來說，只要美元不斷地輸送到中國，這些錢最終都要到樓市中，除非和美國撕破臉，不再做美元的蓄水池，這樣才能夠穩(wěn)定房價。
中國制造業(yè)出現(xiàn)了一句有意思的說法：“中國的產(chǎn)品在美國的超市，日德的產(chǎn)品在中國的工廠，而美國的產(chǎn)品則在中國的實驗室”，這說明中國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)是提升了，但是核心的高精端制造業(yè)發(fā)展仍然和美國差距很大。中國樓市雖然不再做蓄水池，但是如何發(fā)展中國經(jīng)濟(jì)，則需要從高端制造業(yè)來著手。目前政府的一系列政策確實讓中國的高精端產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
從以上內(nèi)容大家可以看出，國家絕對不會允許房價大幅度下跌，因為一旦下跌勢必會導(dǎo)致蓄水池破裂或者蒸發(fā)，最終導(dǎo)致巨量的資產(chǎn)貶值，中產(chǎn)階級消失。所以說，短期的房價一定不會下跌。
那中長期的房價走勢又如何？
如果你現(xiàn)在是一名剛需，你打算在當(dāng)?shù)刭I一套房子，但是你又擔(dān)心目前的房價大概率會下跌，那么你應(yīng)該如何選擇呢？我剛才已經(jīng)說了，房價短期之內(nèi)不會下跌。但是中長期來看就不一定了。按照“中期看土地，長期看人口”的準(zhǔn)則來看，如果土地供應(yīng)量減少或者人口流入增多，當(dāng)?shù)氐姆績r不會下跌，甚至還會出現(xiàn)上漲。但是如果你所處的區(qū)域土地供應(yīng)量穩(wěn)定或增多，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，那么中長期來看，就要選擇地段和小區(qū)配套設(shè)施了，因為從中長期來看，這些區(qū)域的房價應(yīng)該會穩(wěn)中陰跌。
如果從中國的未來發(fā)展趨勢來看，中國的樓市如果沒有意外的話，樓市的總量將會維持不變，只有維持總量不變，才能夠在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之后，慢慢的讓房地產(chǎn)市場軟著陸。簡單來說，中長期的房價全范圍來看一定是慢慢下降的，為什么這樣說呢？原因主要包括兩點(diǎn)：
第一，中國未來產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了過去。房地產(chǎn)在國內(nèi)的價值已經(jīng)充分發(fā)揮了，房地產(chǎn)將中國未來三十年的房價在短時間內(nèi)釋放，讓很多持有房產(chǎn)的人透支未來三十年的收入來供應(yīng)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。這是多么悲壯的場面，這一代人的奉獻(xiàn)，讓中國的發(fā)展速度奔騰，中國的基礎(chǔ)建設(shè)都是這二十年之間健全的。但是輝煌終究過去，房地產(chǎn)市場已經(jīng)完成了自身的使命。中國現(xiàn)在意識到高端制造業(yè)的重要性，也開始進(jìn)行積極的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型之后，房地產(chǎn)將會完全失去金融屬性，回歸到住房屬性，“房住不炒”的政策方針將會完全落實。加上未來公租房的出現(xiàn)，未來的房地產(chǎn)蓄水池資金將會被逐步的釋放，這部分資金甚至?xí)尫诺焦墒泻推渌胤�。�?dāng)供需關(guān)系發(fā)生變化的時候，價格將會直接體現(xiàn)。用幾十年的時間來長期看房價，一定是下跌的。
第二，中國未來的人口數(shù)量將不需要這么多的房子。目前所建造的房子主要分為兩大類，第一大類是一線二線發(fā)達(dá)城市，第二大類是三四線縣城。我剛才已經(jīng)說過，對于大城市來說，由于人口流入比較大，所以大城市的價格會穩(wěn)定甚至有所上漲。但是三四線縣城的房價大概率是下滑的，為什么這樣說呢？第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國目前老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，預(yù)估未來三十年，中國人口老年人數(shù)量將會新增兩億多。中國目前的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近70%，這意味著很多的農(nóng)村人口都到了縣城購置了房產(chǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐漸飽和，能夠看出來未來農(nóng)村流入縣城的人口將會越來越少。而從目前的縣城拿地和建造情況來看，目前還有許多房地產(chǎn)項目在如火如荼地開展，在不久的將來，縣城勢必會出現(xiàn)大量的閑置房產(chǎn)無人居住，人口老齡化加上出生率下降，未來的房子正如某位企業(yè)家所預(yù)言的那樣，房價和白菜價一個樣！從第二點(diǎn)來看，中國的房價從長期角度來說，預(yù)估會慢慢的釋放，價格慢慢的下滑。除了特別大型的城市外，其它地區(qū)的房價將會逐步地回歸理性。
我們普通老百姓應(yīng)該怎么做？
通過我剛才的分析，大家應(yīng)該也知道中國目前的房價高漲的原因，已經(jīng)能夠?qū)ξ磥淼姆績r有所判斷了。老百姓面臨國家的一系列房市調(diào)控措施，面對著未來飄忽不定的政策，面對自己的血汗錢是否會打了水漂的恐懼感，到底該怎么去做呢？到底如何操作才能夠?qū)崿F(xiàn)自身的利益最大化，才能夠最低風(fēng)險地去面對房地產(chǎn)市場呢？
我從三個方面來給大家分析：
第一，剛需購房者的選擇。剛需購房者沒有選擇，結(jié)婚如果不買房子那么丈母娘肯定不愿意。無論房價有多高，無論未來房價到底會怎么變化，房子是一定要買的。如果剛需購買者這樣去思考問題，那么就盡快的下手去買。因為目前的銀行貸款發(fā)放要求越來越高，如果不能夠及時地去購買，說不準(zhǔn)會等待貸款批復(fù)的時間很久。另外，如果剛需購房者購買房產(chǎn)，最好是能夠購買新房。首先新房的貸款政策比二手房要好，其次新房更能夠應(yīng)對未來的樓市風(fēng)險。除此之外，剛需購房者還需要從樓盤的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境等因素進(jìn)行考慮，一旦看中合適房源，就要盡快下手購買。但是如果剛需購買者的思維比較前衛(wèi)，對于金融理財?shù)南嚓P(guān)知識比較了解，并且沒有務(wù)必要買房才能夠有安全的固化思維，那么剛需購房者也需要謹(jǐn)慎購買房產(chǎn)。如果所處的城市人口流入超過了人口流出，那么可以購買。如果所處的城市人口流出過大，那么就要認(rèn)真考慮一下了，否則房價下跌之后，對于自身的生活影響會比較大。如果剛需購買者需要舉債購買，那么購買房產(chǎn)的時候，更應(yīng)該注意！
第二，投資者的炒房選擇。如果你還想從房地產(chǎn)中套取利潤，我還是勸你抓緊洗洗睡吧！首先，目前的房地產(chǎn)政策主旨就是鎖定樓市的流動性，大體意思就是這個房子是你的，你就安生的還房貸，安心的住著，不要天天尋思買賣了。這在很大程度上限制了投資者的操作空間，如果不慎重，說不準(zhǔn)會賠的血本無歸。其次，有的人會想要去炒大城市的房子，這也完全沒有必要。因為大城市的房子價格比較高，炒房的話資金流動性會很差。除此之外，大城市目前的房價上升的空間也不會太大，沒有太大的投資價值。但如果你想要通過人口流入較多的城市來實現(xiàn)財富的保值，那投資房產(chǎn)是可以的。但是需要注意的是，后期政府會出臺房產(chǎn)稅政策，如果你持有較多的房產(chǎn)，這不一定是好事情。
第三，學(xué)區(qū)房需求的家長。現(xiàn)在還有許多家長認(rèn)為只要能夠買到學(xué)區(qū)房，就能夠確保自己的雞娃能夠上牛校，而且等到雞娃上完學(xué)之后，這個學(xué)區(qū)房還能夠等價甚至是溢價出售給下一個，之前能夠?qū)崿F(xiàn)，但是自從政府對于教育進(jìn)行改革之后，類似前不久的“雙減政策”落地，這種種政策都預(yù)示著之前的學(xué)區(qū)房時代已經(jīng)一去不復(fù)返了！目前為了進(jìn)一步的削弱學(xué)區(qū)房的炒作，甚至直接進(jìn)行了學(xué)區(qū)的改革，大體意思就是，你即使買了學(xué)校附近的房子，但是這個房子和多個學(xué)校掛鉤，如果你幸運(yùn)，你就能夠上牛校，如果你不幸運(yùn)，那不好意思，你這個高價購買的房子算是用不上了。這種感覺就好像是開盲盒一樣，你可以掏錢，但是你不一定能夠辦成事�。∫虼藢W(xué)區(qū)房需求的家長，就不要折騰了，要能夠清楚未來中國人才培養(yǎng)的趨勢，要能夠順應(yīng)未來發(fā)展的潮流，不要自顧自的想投機(jī)取巧獲取教學(xué)資源，今后一套房上牛校的事情慢慢的就要成為歷史了！
最后總結(jié)一下，政府對于房地產(chǎn)未來的發(fā)展已經(jīng)確定了“房住不炒”的基調(diào)，所有的國民務(wù)必要針對這四個字進(jìn)行仔細(xì)的研究。中國未來的房地產(chǎn)發(fā)展方向就是“房住不炒”，按照這種要求，老百姓也要能夠有清晰的認(rèn)知，對于房地產(chǎn)的買賣要能夠理性對待。
不管怎么說，中國的未來發(fā)展之路就在眼前，房地產(chǎn)作為中國發(fā)展階段的重要工具，確實為中國的發(fā)展帶來許多的活力和動力，但是時代在發(fā)展，國家也需要進(jìn)步。房地產(chǎn)的時代已經(jīng)過去，未來高端制造等實體產(chǎn)業(yè)在等著我們，希望老百姓能夠知道這個趨勢，并且能夠按照這個趨勢去是實在的按照國家政府的要求，努力發(fā)展實體，努力刺激消費(fèi)，快速發(fā)展內(nèi)循環(huán)！