多地出臺房價"限跌令" 樓市轉折點將出現(xiàn)？
【多地出臺房價"限跌令" 樓市轉折點將出現(xiàn)？】在一線城市等樓市大熱地區(qū)，政府層層加碼的政策，目的是防止房價過快上漲，而在部分三四線城市，當?shù)卣氖侄蝿t是為了防止房價過快下跌。“限跌令”成為這些區(qū)域樓市近一段時間的熱門話題。
多地出臺“限跌令”
8月以來，全國已有多地通過不同渠道及方式，向市場傳遞了房價不能過快下跌的信號。
最近一個地區(qū)是河北省張家口市，有媒體證實，張家口市住建局等四部門于近日聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》，其中明確“已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%銷售。”
上述政策被市場解讀為“限跌令”。
事實上，在政府出臺政令之前，當?shù)匦袠I(yè)協(xié)會已經發(fā)出倡議。7月中旬，張家口市住宅與房地產業(yè)協(xié)會發(fā)出倡議，要求各房地產企業(yè)嚴于律己，不得以低于成本價格銷售所開發(fā)的商品房，杜絕惡意炒作，杜絕故意破壞規(guī)范的銷售市場秩序。
而在張家口市之前，同在河北省的唐山市則通過約談房地產企業(yè)的方式，表達了“限跌”的政策主張。
據(jù)媒體報道，8月13日，唐山市政府召開房地產企業(yè)座談會，除了市委市政府領導以及當?shù)刈〗ň�、發(fā)改委等相關部門主要負責人外，會議還邀請了華潤置地、中海、萬科、龍湖、榮盛、融創(chuàng)、金茂、新城等8家外地房企和天壤、翌邦2家本地房企負責人參加。
一位與會的負責人說：“這次會議主要討論了如何救市，包括要打壓惡意降價。目前樓市出現(xiàn)了下滑現(xiàn)象，一些購房者觀望情緒濃重影響了銷售，部分房企迫于市場壓力采取變相降價促銷措施，對市場也產生了一定負面連鎖反應，因此唐山市政府召開此次座談會還是非常必要的。”
除了政府發(fā)文及約談外，房地產協(xié)會也在“限跌”一事中忙碌奔走。8月11日，昆明市房地產開發(fā)與經紀協(xié)會在落實“三穩(wěn)”工作要求座談會上提出，對擾亂市場現(xiàn)象，尤其惡意降價行為，情節(jié)嚴重者將停止網簽。雖然是當?shù)匦袠I(yè)協(xié)會提出，但作為當?shù)刈〗ň止芾淼纳鐣M織，上述要求仍被市場解讀為是政府意志。
據(jù)不完全統(tǒng)計，除了上述三地，岳陽、株洲、江陰、沈陽等地，也通過直接發(fā)文或約談企業(yè)或通過行業(yè)協(xié)會表達了“限跌”的政策態(tài)度。
房價比頂峰時期跌去四成
對于房價下跌，居住在一線、新一線等城市的人們很難感知，以記者所在的西安為例，周邊很少有人理解房價還會下跌一事，更難以理解限跌令的出臺。對于上述各地“限跌令”的出臺，受訪者的第一反應均是：房價會下跌么？
事實上，房價不僅會跌，并且跌的很快。
《張家口日報》的報道稱，針對限跌令出臺的背景，張家口市住建局房地產監(jiān)管科科長杜繼鑫介紹，目前以張家口主城區(qū)為例，已經從房價最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。尤其是進入2021年下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價銷售。上述數(shù)據(jù)表明，當前張家口主城區(qū)的房價，距離最頂峰的時候已經下降了近四成。
而唐山的房價的“翻臉”只能說“比翻書還快”。去年今日，唐山在政策主張還是“遏制投機炒房”，一年后“不要再降價”則成為主流。
2020年，唐山房價增速一直位于全國前列，當年8月唐山新房銷售價格指數(shù)同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%，因為樓市過熱，唐山連同銀川、常州等一起被住建部約談。2020年9月28日，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關于加強房地產市場調控工作的通知》，實施“支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產金融監(jiān)管”等舉措。
而一年后唐山樓市則是另一番光景，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年7月唐山新建商品房價格環(huán)比下降0.4%，8月唐山新建商品房價格進一步下探，環(huán)比下降0.6%。
下跌的房價并未帶來銷售的增長，根據(jù)中指院統(tǒng)計，2021年1-7月，唐山房地產企業(yè)銷售額TOP10企業(yè)商品房簽約金額合計113.0億元，同比下降24%；1-7月銷售面積TOP10企業(yè)商品房簽約面積86.2萬平方米，同比下降26%。
大起大落都不是樓市的健康狀態(tài)
對于張家口的限跌措施，張家口市住建局房地產監(jiān)管科科長杜繼鑫表示，用大幅低于成本的價格買到房子，購房者肯定認為是白撿了大便宜，但事情哪有那么簡單，后期保障，房屋配套設施等投入一定會攤上高開銷。所以“限跌令”在一定程度上也在保護購房者利益。
湖南省岳陽市住建局工作人員則在接受媒體采訪時表示，今年5、6月份，某開發(fā)商為了回籠資金，將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起降價前買房市民的心里不平衡。另外，該開發(fā)商的降價行為也影響了岳陽市其他樓盤的銷售，“住建局還是希望樓市平穩(wěn)健康地發(fā)展，不能只限高，也要限低”。
維護樓市平穩(wěn)發(fā)展是政府出臺“限跌”措施的出發(fā)點，對此房地產觀察人士同樣表達了上述觀點，他們認為過快上漲與下跌都不是樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的正常狀態(tài)。
大眾網·海報新聞記者注意到，從目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打壓的是惡意降價行為，其中部分房企的銷售定價遠低于市場價格，被認為嚴重擾亂了市場。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，無論對中央還是地方來說，“三穩(wěn)”都是樓市調控的目標，大漲大跌都是不可取的，都可能會引發(fā)市場預期波動。房價下跌預期形成后，會導致價格進一步下滑，從而形成循環(huán)。所以，政府需要出手干預。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進此前表示，從房價角度看，既要打擊房價過快上漲，也要確保房價不過快下跌。過快上漲方面，基本上大城市表現(xiàn)還不錯；而過快下跌方面，一些城市出現(xiàn)了亂降價導致市場秩序混亂的情況。應該看到，促進房地產市場健康發(fā)展，穩(wěn)是主基調，大漲不是穩(wěn)，大跌也不是穩(wěn)。人們越來越認識到熱點城市房價過快上漲將帶來金融風險，還應注意到，如果另一些城市出現(xiàn)房價過快下跌的情況，同樣會給樓市帶來很大風險。一個樓盤降價，其他也跟著降價，造成相互“踩踏”；一些炒房客違約，可能影響金融穩(wěn)定。
對此與“限跌令”，《經濟日報》也發(fā)文稱，為避免惡性競爭和房企大幅低價銷售行為而出臺限跌措施，并不是說房價不可降。房價在一定范圍內的小幅漲跌都是正�，F(xiàn)象，關鍵是防范有些市場出現(xiàn)過快大幅下降。穩(wěn)才是樓市的理想狀態(tài)，房地產市場既要抑制房地產泡沫，又要防止大起大落。