降息落地 房貸月供能省多少?5年期以上LPR下調(diào)百萬(wàn)房貸月供減30元

　　今天，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，也就是LPR為：1年期LPR為3.7%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。這是5年期以上LPR自2020年4月以來(lái)的首次下調(diào)。

　　圖片來(lái)源：中國(guó)貨幣網(wǎng)

　　這也是首次LPR公布時(shí)間提前到了上午的9:15發(fā)布。19日晚，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)發(fā)布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行及發(fā)布時(shí)間調(diào)整公告：為加強(qiáng)預(yù)期管理，促進(jìn)LPR發(fā)布時(shí)間與金融市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)間更好銜接，將LPR發(fā)布時(shí)間由每月20日（遇節(jié)假日順延）上午9:30調(diào)整為9:15。

　　中銀證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管濤表示，LPR利率如期下調(diào)，宣告全面降息的措施完全落地。這體現(xiàn)了央行認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)政策靠前發(fā)力，跨周期與逆周期調(diào)控政策有機(jī)結(jié)合的要求。實(shí)際上從去年下半年，中央重提完善宏觀政策跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)于央行降息就有所期待。降息政策正式兌現(xiàn)，回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)切。既有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，也有助于改善經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景，促進(jìn)資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。特別是在美聯(lián)儲(chǔ)有可能加快貨幣政策推出的背景下，最近我國(guó)央行的降準(zhǔn)降息的措施，進(jìn)一步體現(xiàn)了貨幣政策“以我為主”的立場(chǎng)。

　　LPR“降息”符合市場(chǎng)預(yù)期

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為L(zhǎng)PR降低是在預(yù)料之中。貨幣邊際寬松通道打開。去年12月以來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，明確“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”，央行馬上降準(zhǔn)并下調(diào)LPR利率之后，市場(chǎng)對(duì)于貨幣政策邊際放松已經(jīng)形成了公示。1月17日，央行開展7000億元中期借貸便利（MLF）和1000億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)，兩者均下降10個(gè)基點(diǎn)，預(yù)示著1月20日LPR下調(diào)，這在預(yù)料之中。額度供求緩解。去年四季度以來(lái)，由于商品房銷售下降，對(duì)房貸需求下降，額度不緊張了。同時(shí)，近期大銀行房貸額度增加，房貸供需關(guān)系更加緩解了，5年期LPR下降在情理之中。

　　中國(guó)銀行研究院梁斯認(rèn)為此次LPR下調(diào)符合各界預(yù)期，“2021年12月，央行已采取全面降低法定存款準(zhǔn)備金率和下調(diào)LPR利率等措施，逆周期調(diào)控已開始發(fā)力。本月16日，7天期逆回購(gòu)和1年期MLF中標(biāo)利率均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，7天期逆回購(gòu)利率為短期政策利率，1年期MLF利率為中期政策利率，二者組成了我國(guó)的政策利率體系。二者同步下調(diào)，說明逆周期調(diào)控在加碼，也顯示出央行短期內(nèi)為助力穩(wěn)增長(zhǎng)的決心。這有助于進(jìn)一步引導(dǎo)商業(yè)銀行降低貸款利率，繼續(xù)降低企業(yè)綜合融資成本，幫助企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行和加快恢復(fù)，切實(shí)助力穩(wěn)增長(zhǎng)工作。”

　　招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認(rèn)為本月LPR非對(duì)稱下降，具有三個(gè)方面的積極意義。第一，進(jìn)一步傳遞出穩(wěn)增長(zhǎng)的信號(hào)。“信心比黃金更重要”，近期貨幣政策持續(xù)調(diào)整產(chǎn)生疊加效應(yīng)，有助于恢復(fù)市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)的預(yù)期和信心，激發(fā)市場(chǎng)投資需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。第二，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低市場(chǎng)主體信貸成本。1年期和5年期以上LPR雙雙下降，新增的短期和中長(zhǎng)期貸款利率都有望進(jìn)一步下行，直接利好實(shí)體企業(yè)。第三，有助于更好地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。去年11、12月，銀行信貸投放增速有所下降，1月“開門紅”情況并不理想，部分銀行甚至出現(xiàn)“資產(chǎn)荒”。如果信貸萎縮的局面得不到扭轉(zhuǎn)，銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)也將加大。

　　5年期以上LPR下調(diào) 百萬(wàn)房貸月供減30元

　　5年期以上LPR下降了，房貸利率會(huì)不會(huì)降呢？

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，此次央行降息政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的影響：從房企角度看，中長(zhǎng)期貸款資金成本將進(jìn)一步降低，進(jìn)而鼓勵(lì)房企愿貸敢貸，較好激活房企2022年的投資和新開工意愿；從購(gòu)房者來(lái)說，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求，活躍交易行情，以100萬(wàn)存量房貸測(cè)算，月供將會(huì)減少30元。“供給端和消費(fèi)端的活躍，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　“轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式后，大家的房貸一般會(huì)一年調(diào)整一次。至于調(diào)整日期則有差異，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分是從新一年的1月1日開始。”張大偉解釋，如果約定的調(diào)整日期是在此次LPR下降前，那么存量購(gòu)房者可能要在2023年才會(huì)出現(xiàn)變化。

　　往后看，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，未來(lái)5年期以上LPR或有進(jìn)一步下調(diào)空間。

　　機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，此前已有多個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)不用程度的下調(diào)。2022年1月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較上月回落8個(gè)基點(diǎn)；當(dāng)月平均放款周期為50天，較上月縮短7天。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，預(yù)計(jì)后期會(huì)有更多城市房貸利率下調(diào)，信貸環(huán)境更加友好，利于合理的住房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　樓市有望觸底

　　李宇嘉表示，本次下調(diào)傳達(dá)了穩(wěn)定但不刺激的信號(hào)。

　　12月未降低5年期LPR，主要是考慮到擔(dān)心給市場(chǎng)傳達(dá)刺激、托底樓市的信號(hào)。彼時(shí)10-11月樓市正在觸底回升。但到了1月份，12月樓市數(shù)據(jù)差，考慮到“三穩(wěn)”、“三保”（保交樓、保民生、保穩(wěn)定），迫切需要降低貸款利率，降低按揭成本和月供，激勵(lì)銀行降低貸款利率，積極放貸，激勵(lì)購(gòu)房者入市。

　　上一次調(diào)降5年期LPR還是2020年4月的事，這也是20個(gè)月來(lái)首次房貸降息，最大的作用是穩(wěn)定預(yù)期，對(duì)于降低房貸月供負(fù)擔(dān)、激勵(lì)購(gòu)房者入市、促進(jìn)開發(fā)商回款，確保房屋交付有作用，但更重要的是其信號(hào)意義重大。降息通道或打開。1月1-14日，30城商品房成交面積同比-24.9%，景氣度仍然處在2012年以來(lái)的同期最低水平。1月份樓市繼續(xù)疲弱的話，還會(huì)繼續(xù)降低LPR。

　　從12月和1月份數(shù)據(jù)看，樓市依舊疲軟，主要是由于開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)、房住不炒的力度加大（比如房產(chǎn)稅）、信用杠桿被控制、土地市場(chǎng)疲軟等等所導(dǎo)致。當(dāng)下，預(yù)期轉(zhuǎn)弱，需求收縮已導(dǎo)致行業(yè)穩(wěn)定、金融風(fēng)險(xiǎn)問題，穩(wěn)定樓市的訴求大于繼續(xù)控制樓市的訴求。

　　因此，預(yù)計(jì)在降息以及國(guó)家再次鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)住房消費(fèi)，各地紓困樓市等作用下，一季度樓市或開始觸底。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次央行降息政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的影響，總結(jié)來(lái)說，有助于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度。第一、從房企角度看，中長(zhǎng)期貸款資金成本將進(jìn)一步降低，進(jìn)而鼓勵(lì)房企愿貸敢貸，較好激活房企2022年的投資和新開工意愿。第二、從購(gòu)房者來(lái)說，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求，活躍交易行情。供給端和消費(fèi)端的活躍，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。

　　去年10月以來(lái)，金融監(jiān)管部門多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足個(gè)人合理的住房貸款需求。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，在各方共同努力下，近期房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步改善。

　　“下一步，央行堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照探索新發(fā)展模式的要求，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”鄒瀾稱。

　　LPR調(diào)降 房地產(chǎn)股債基齊飛

　　LPR的“雙降”，極大的刺激了房地產(chǎn)板塊的走強(qiáng)。今日早盤，香港市場(chǎng)內(nèi)房股集體走強(qiáng)，恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)放量高開高走，一度大漲逾6%，創(chuàng)1個(gè)多月來(lái)新高。融創(chuàng)中國(guó)、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)紛紛漲超10%，碧桂園、時(shí)代中國(guó)控股、中原建業(yè)、新城發(fā)展等均強(qiáng)勢(shì)上攻。A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)亦一度拉升超2%，連續(xù)第4日上漲。新華聯(lián)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)漲停，金科股份、新城控股、南山控股等大幅拉升。金融地產(chǎn)ETF、地產(chǎn)ETF、房地產(chǎn)ETF等紛紛漲幅居前。

　　而曾經(jīng)承壓大跌的地產(chǎn)債漲勢(shì)更是驚人，“20融創(chuàng)02”、“21融創(chuàng)01”、“21融創(chuàng)03”盤中均一度漲超20%至臨停，“19世茂01”盤中最高漲近19%，“20陽(yáng)城03”漲超18%，“20融信03”一度漲超14%，“20陽(yáng)城01”漲近14%，“20融創(chuàng)01”亦一度漲超10%。

　　平安證券認(rèn)為，在各類調(diào)控政策的作用下，目前投資性和投機(jī)性的購(gòu)房需求已得到遏制。歷史上，當(dāng)房?jī)r(jià)下行壓力偏大、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資訴求較強(qiáng)時(shí)，通常伴隨著降準(zhǔn)和降息。因此，5年期以上LPR下降對(duì)于部分持幣觀望的剛需購(gòu)房者而言，或可起到節(jié)約成本、穩(wěn)定信心的積極作用，有助于更好滿足合理的住房需求。

　　中信證券也表示，適當(dāng)優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管規(guī)定，促進(jìn)房企并購(gòu)資金困難企業(yè)項(xiàng)目，各地陸續(xù)出臺(tái)的一些優(yōu)化開發(fā)環(huán)境的措施，配合按揭貸款利率的下降，有望推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)景氣在2022年3月見底反彈。從銷售復(fù)蘇開始，行業(yè)所面臨最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，即部分大型民企的信用問題，也能得到陸續(xù)緩解。