降息落地 房貸月供能省多少?5年期以上LPR下調(diào)百萬房貸月供減30元

　　今天，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1月20日貸款市場報價利率，也就是LPR為：1年期LPR為3.7%，下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個基點。這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調(diào)。

　　圖片來源：中國貨幣網(wǎng)

　　這也是首次LPR公布時間提前到了上午的9:15發(fā)布。19日晚，全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)發(fā)布貸款市場報價利率報價行及發(fā)布時間調(diào)整公告：為加強預(yù)期管理，促進LPR發(fā)布時間與金融市場運行時間更好銜接，將LPR發(fā)布時間由每月20日（遇節(jié)假日順延）上午9:30調(diào)整為9:15。

　　中銀證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家管濤表示，LPR利率如期下調(diào)，宣告全面降息的措施完全落地。這體現(xiàn)了央行認真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議對于穩(wěn)增長政策靠前發(fā)力，跨周期與逆周期調(diào)控政策有機結(jié)合的要求。實際上從去年下半年，中央重提完善宏觀政策跨周期設(shè)計和調(diào)節(jié)以來，市場對于央行降息就有所期待。降息政策正式兌現(xiàn)，回應(yīng)了市場關(guān)切。既有助于降低實體經(jīng)濟融資成本，也有助于改善經(jīng)濟復(fù)蘇的前景，促進資本市場平穩(wěn)運行。特別是在美聯(lián)儲有可能加快貨幣政策推出的背景下，最近我國央行的降準降息的措施，進一步體現(xiàn)了貨幣政策“以我為主”的立場。

　　LPR“降息”符合市場預(yù)期

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為LPR降低是在預(yù)料之中。貨幣邊際寬松通道打開。去年12月以來，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，明確“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”，央行馬上降準并下調(diào)LPR利率之后，市場對于貨幣政策邊際放松已經(jīng)形成了公示。1月17日，央行開展7000億元中期借貸便利（MLF）和1000億元公開市場逆回購，兩者均下降10個基點，預(yù)示著1月20日LPR下調(diào)，這在預(yù)料之中。額度供求緩解。去年四季度以來，由于商品房銷售下降，對房貸需求下降，額度不緊張了。同時，近期大銀行房貸額度增加，房貸供需關(guān)系更加緩解了，5年期LPR下降在情理之中。

　　中國銀行研究院梁斯認為此次LPR下調(diào)符合各界預(yù)期，“2021年12月，央行已采取全面降低法定存款準備金率和下調(diào)LPR利率等措施，逆周期調(diào)控已開始發(fā)力。本月16日，7天期逆回購和1年期MLF中標利率均下調(diào)10個基點，7天期逆回購利率為短期政策利率，1年期MLF利率為中期政策利率，二者組成了我國的政策利率體系。二者同步下調(diào)，說明逆周期調(diào)控在加碼，也顯示出央行短期內(nèi)為助力穩(wěn)增長的決心。這有助于進一步引導(dǎo)商業(yè)銀行降低貸款利率，繼續(xù)降低企業(yè)綜合融資成本，幫助企業(yè)穩(wěn)健運行和加快恢復(fù)，切實助力穩(wěn)增長工作。”

　　招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認為本月LPR非對稱下降，具有三個方面的積極意義。第一，進一步傳遞出穩(wěn)增長的信號。“信心比黃金更重要”，近期貨幣政策持續(xù)調(diào)整產(chǎn)生疊加效應(yīng)，有助于恢復(fù)市場主體對未來的預(yù)期和信心，激發(fā)市場投資需求，推動經(jīng)濟穩(wěn)步增長。第二，引導(dǎo)金融機構(gòu)降低市場主體信貸成本。1年期和5年期以上LPR雙雙下降，新增的短期和中長期貸款利率都有望進一步下行，直接利好實體企業(yè)。第三，有助于更好地防范金融風(fēng)險。去年11、12月，銀行信貸投放增速有所下降，1月“開門紅”情況并不理想，部分銀行甚至出現(xiàn)“資產(chǎn)荒”。如果信貸萎縮的局面得不到扭轉(zhuǎn)，銀行體系的風(fēng)險也將加大。

　　5年期以上LPR下調(diào) 百萬房貸月供減30元

　　5年期以上LPR下降了，房貸利率會不會降呢？

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，此次央行降息政策，對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極的影響：從房企角度看，中長期貸款資金成本將進一步降低，進而鼓勵房企愿貸敢貸，較好激活房企2022年的投資和新開工意愿；從購房者來說，房貸利率成本進一步下調(diào)，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情，以100萬存量房貸測算，月供將會減少30元。“供給端和消費端的活躍，將促進房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。”嚴躍進認為。

　　“轉(zhuǎn)化成LPR定價模式后，大家的房貸一般會一年調(diào)整一次。至于調(diào)整日期則有差異，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分是從新一年的1月1日開始。”張大偉解釋，如果約定的調(diào)整日期是在此次LPR下降前，那么存量購房者可能要在2023年才會出現(xiàn)變化。

　　往后看，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組長鄒琳華認為，未來5年期以上LPR或有進一步下調(diào)空間。

　　機構(gòu)報告顯示，此前已有多個城市房貸利率出現(xiàn)不用程度的下調(diào)。2022年1月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較上月回落8個基點；當(dāng)月平均放款周期為50天，較上月縮短7天。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，預(yù)計后期會有更多城市房貸利率下調(diào)，信貸環(huán)境更加友好，利于合理的住房需求釋放，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　樓市有望觸底

　　李宇嘉表示，本次下調(diào)傳達了穩(wěn)定但不刺激的信號。

　　12月未降低5年期LPR，主要是考慮到擔(dān)心給市場傳達刺激、托底樓市的信號。彼時10-11月樓市正在觸底回升。但到了1月份，12月樓市數(shù)據(jù)差，考慮到“三穩(wěn)”、“三保”（保交樓、保民生、保穩(wěn)定），迫切需要降低貸款利率，降低按揭成本和月供，激勵銀行降低貸款利率，積極放貸，激勵購房者入市。

　　上一次調(diào)降5年期LPR還是2020年4月的事，這也是20個月來首次房貸降息，最大的作用是穩(wěn)定預(yù)期，對于降低房貸月供負擔(dān)、激勵購房者入市、促進開發(fā)商回款，確保房屋交付有作用，但更重要的是其信號意義重大。降息通道或打開。1月1-14日，30城商品房成交面積同比-24.9%，景氣度仍然處在2012年以來的同期最低水平。1月份樓市繼續(xù)疲弱的話，還會繼續(xù)降低LPR。

　　從12月和1月份數(shù)據(jù)看，樓市依舊疲軟，主要是由于開發(fā)商信用風(fēng)險、房住不炒的力度加大（比如房產(chǎn)稅）、信用杠桿被控制、土地市場疲軟等等所導(dǎo)致。當(dāng)下，預(yù)期轉(zhuǎn)弱，需求收縮已導(dǎo)致行業(yè)穩(wěn)定、金融風(fēng)險問題，穩(wěn)定樓市的訴求大于繼續(xù)控制樓市的訴求。

　　因此，預(yù)計在降息以及國家再次鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)住房消費，各地紓困樓市等作用下，一季度樓市或開始觸底。

　　嚴躍進也認為，此次央行降息政策，對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極的影響，總結(jié)來說，有助于提振房地產(chǎn)市場的景氣度。第一、從房企角度看，中長期貸款資金成本將進一步降低，進而鼓勵房企愿貸敢貸，較好激活房企2022年的投資和新開工意愿。第二、從購房者來說，房貸利率成本進一步下調(diào)，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。

　　去年10月以來，金融監(jiān)管部門多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，滿足個人合理的住房貸款需求。央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦發(fā)布會上表示，在各方共同努力下，近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場預(yù)期穩(wěn)步改善。

　　“下一步，央行堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發(fā)展模式的要求，全面落實房地產(chǎn)長效機制，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”鄒瀾稱。

　　LPR調(diào)降 房地產(chǎn)股債基齊飛

　　LPR的“雙降”，極大的刺激了房地產(chǎn)板塊的走強。今日早盤，香港市場內(nèi)房股集體走強，恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)放量高開高走，一度大漲逾6%，創(chuàng)1個多月來新高。融創(chuàng)中國、龍光集團、世茂集團、佳兆業(yè)集團紛紛漲超10%，碧桂園、時代中國控股、中原建業(yè)、新城發(fā)展等均強勢上攻。A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)亦一度拉升超2%，連續(xù)第4日上漲。新華聯(lián)、華遠地產(chǎn)漲停，金科股份、新城控股、南山控股等大幅拉升。金融地產(chǎn)ETF、地產(chǎn)ETF、房地產(chǎn)ETF等紛紛漲幅居前。

　　而曾經(jīng)承壓大跌的地產(chǎn)債漲勢更是驚人，“20融創(chuàng)02”、“21融創(chuàng)01”、“21融創(chuàng)03”盤中均一度漲超20%至臨停，“19世茂01”盤中最高漲近19%，“20陽城03”漲超18%，“20融信03”一度漲超14%，“20陽城01”漲近14%，“20融創(chuàng)01”亦一度漲超10%。

　　平安證券認為，在各類調(diào)控政策的作用下，目前投資性和投機性的購房需求已得到遏制。歷史上，當(dāng)房價下行壓力偏大、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資訴求較強時，通常伴隨著降準和降息。因此，5年期以上LPR下降對于部分持幣觀望的剛需購房者而言，或可起到節(jié)約成本、穩(wěn)定信心的積極作用，有助于更好滿足合理的住房需求。

　　中信證券也表示，適當(dāng)優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管規(guī)定，促進房企并購資金困難企業(yè)項目，各地陸續(xù)出臺的一些優(yōu)化開發(fā)環(huán)境的措施，配合按揭貸款利率的下降，有望推動房地產(chǎn)業(yè)景氣在2022年3月見底反彈。從銷售復(fù)蘇開始，行業(yè)所面臨最嚴峻的挑戰(zhàn)，即部分大型民企的信用問題，也能得到陸續(xù)緩解。