多地降低首套房首付比例 重慶贛州調(diào)低首套房首付比例降至20%

　　近日，市場有消息稱，山東省菏澤市工行、建行、農(nóng)行，對于名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例較此前下降10個百分點(diǎn)。

　　2月17日，據(jù)中新經(jīng)緯報道，記者從中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行山東省菏澤市相關(guān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處獲悉，四大銀行下調(diào)了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

　　對于個人住房貸款首付比例下調(diào)一事，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行菏澤市相關(guān)網(wǎng)點(diǎn)工作人員均予以證實(shí)，“該政策是在菏澤全市執(zhí)行的”。

　　中國證券報記者致電中國銀行菏澤某營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其貸款部門客戶經(jīng)理告訴記者：“沒錯，最近剛剛下調(diào)，全菏澤現(xiàn)在都按照這個政策來執(zhí)行。”“但具體還要看貸款人是否是‘無房無貸’，同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應(yīng)該是可以按20%操作的。”上述客戶經(jīng)理進(jìn)一步說。

　　首套房首付比例與貸款利率雙降

　　據(jù)財聯(lián)社17日報道，菏澤農(nóng)行一位信貸經(jīng)理對記者證實(shí)，該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調(diào)至20%。同時，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調(diào)至當(dāng)前的5.6%、5.95%。

　　另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，記者從建設(shè)銀行菏澤地區(qū)兩家支行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)住房貸款的人士處了解到的一份《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款首付款比例的通知》顯示，除了“無房無貸”首付比例下調(diào)外，其他情況的首付比例也進(jìn)行了調(diào)整，具體為：

　　對名下無住房(不含農(nóng)村集體土地房屋，下同)且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行20%；

　　對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%；

　　對名下實(shí)際擁有1套且存在相應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭。申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%；

　　對擁有兩套及以上住房且無個人住房貸款記錄或有住貸款記錄但已經(jīng)結(jié)清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執(zhí)行40%。通知自2月14日起開始施行。

　　據(jù)財聯(lián)社，一位工行信貸人士介紹稱，當(dāng)?shù)胤抠J額度較為充足，審批完成即可放款，但目前由于春節(jié)假期剛剛結(jié)束，所在支行的業(yè)務(wù)量并不大，與往年的放貸規(guī)律基本一致。

　　當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介透露，工、農(nóng)、建三大行近日同步啟用上述調(diào)整后的貸款政策，但針對特定客群，在具體執(zhí)行方面可能略有差異。比如，其中一家銀行對于名下有兩套及以上房產(chǎn)的購房者仍執(zhí)行40%的首付比例。此外，對于部分信譽(yù)良好的購房者，首套房貸利率也會有一定優(yōu)惠。

　　“調(diào)整后的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。”另一位房地產(chǎn)中介表示，一般“首房首貸”利率在5.6%，“有房且有貸”（名下有房且相對應(yīng)有一套住房貸款余額）的購房者執(zhí)行5.9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產(chǎn)但房貸余額已清償?shù)馁彿空呷钥上硎?.6%的低檔利率。

　　有利于住房剛性需求釋放

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2021年以來銀行在房地產(chǎn)貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少。

　　據(jù)中國證券報，“兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢、金融形勢的變化等有關(guān)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業(yè)貸款首付要求，才是最關(guān)鍵的。

　　從易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2021年下半年，菏澤市房地產(chǎn)市場迅速降溫。菏澤市牡丹區(qū)新房銷售在2021年10月達(dá)到階段性高點(diǎn)之后，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。

　　進(jìn)入2022年，菏澤市商品房市場繼續(xù)調(diào)整。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，菏澤城區(qū)整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。

　　根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，菏澤市常住人口約879.6萬人。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調(diào)整，特別是針對首套房的調(diào)整有助于釋放剛性住房需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行具有積極意義。潘浩同時表示，2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺也有利于穩(wěn)定房企運(yùn)營。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也稱，下調(diào)首付比例釋放積極信號，預(yù)計會對當(dāng)?shù)厥袌銮榫w形成一定的提振。與此同時，不排除未來會有更多城市效仿跟進(jìn)，特別是一些市場調(diào)整壓力較大的三四線城市。

　　降低首套房按揭貸款首付比例體現(xiàn)因城施策

　　早在2016年，人民銀行、銀監(jiān)會就曾下發(fā)通知稱，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款末結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　銀保監(jiān)會副主席肖遠(yuǎn)企曾在2020年2月25日銀保監(jiān)會通氣會上表示，目前房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，依舊是“一城一策”，地方可根據(jù)自己情況，在不違反大的政策框架下自行安排。但銀保監(jiān)會將進(jìn)一步監(jiān)測，動態(tài)掌握，關(guān)于各類房地產(chǎn)融資的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)沒有放松。

　　一直以來房地產(chǎn)市場強(qiáng)調(diào)實(shí)行“因城施策”，而作為非“限購”城市，本次菏澤首套房按揭貸款首付比例最低20%仍然職能部門的政策要求內(nèi)，且是由菏澤地方住房、金融職能部門根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

　　實(shí)際上，在2020年2月，浙商銀行就曾發(fā)文對非“限購”城市的居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從30%調(diào)降至20%。而自2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度增加，房地產(chǎn)信貸環(huán)境收緊后，多地銀行普遍執(zhí)行首套房按揭貸款首付比例30%的水平。

　　支持調(diào)整首套房貸款的信號也早已釋放，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在2021年10月21日發(fā)布會上就曾表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。將因城施策，指導(dǎo)派出機(jī)構(gòu)配合地方政府做好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　進(jìn)入2022年后，房地產(chǎn)市場寬松信號不斷釋放，但市場表現(xiàn)依然較為低迷。不過，中原地產(chǎn)研究院在日前指出，當(dāng)前中原監(jiān)測的兩個市場領(lǐng)先指標(biāo)，也就是新開盤認(rèn)購率以及中原新房來訪指數(shù)均出現(xiàn)反彈，預(yù)計3月市場“小陽春”可期。

　　除本次山東菏澤外，多地都已對房地產(chǎn)市場進(jìn)行因城施策調(diào)控。比如，在1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，提出繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

　　在1月18日，四川自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，明確既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

　　在1月26日，安徽省發(fā)改委發(fā)布《進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作若干措施》，其中提出，引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費(fèi)旺季，通過分期免手續(xù)費(fèi)、贈送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式，擴(kuò)大大宗商品消費(fèi)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北海和自貢降低了公積金首付比例，安徽也提及了降低首付比例的概念，但都沒有實(shí)現(xiàn)對市場交易的實(shí)質(zhì)性影響。從目前各地的政策看，動作雖然多，但影響力并不大。從實(shí)際過程看，降低首付是最好的措施，所以當(dāng)前菏澤降低首付的做法是符合預(yù)期的，且只有商業(yè)銀行貸款降低首付，才是最為核心的。

　　今年以來多地密集調(diào)整房貸政策

　　除菏澤之外，今年以來也已有多地房貸政策調(diào)整。

　　1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，為今年全國首個降低首付比例的城市。

　　1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，放寬了住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，南寧市提高了最高貸款額度計劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。寧波市針對連續(xù)繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。濟(jì)南市和青島市則放松了公積金異地貸款的要求，簡化了申請條件，放寬了戶籍限制等等。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年1月份各地出臺樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬松、人才購房補(bǔ)貼等支持性政策。“因城施策、適度糾偏”成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策的放松，不僅激活了市場，還刺激了交易量，可以使市場更加活躍，對于房企去庫存等方面也會有積極的作用。因此，包括公積金在內(nèi)的一些金融政策，后續(xù)還會持續(xù)寬松，持續(xù)回暖。

　　此外，今年2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，此次政策在春節(jié)假期后發(fā)布，向市場傳遞出穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心的明顯信號，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)大局穩(wěn)定。

　　值得注意的是，央行2022年工作會議明確，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；銀保監(jiān)會2022年工作會議也明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　央行在最新一期貨幣政策執(zhí)行報告中表示，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，廣發(fā)證券資深宏觀分析師鐘林楠分析稱，“較三季度（2021年三季度貨幣政策執(zhí)行報告）邊際變化主要是刪去了‘保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性’的表述，新增強(qiáng)調(diào)‘更好滿足購房者合理住房需求’，整體態(tài)度更為主動積極。”