多個(gè)城市首房首付比例降至20% 此番房地產(chǎn)政策回調(diào)主要原因是什么

　　【多個(gè)城市首房首付比例降至20% 此番房地產(chǎn)政策回調(diào)主要原因是什么】近日，網(wǎng)傳溫州市住建局正在醞釀“首付比例降至20%”等房地產(chǎn)調(diào)整政策。對(duì)此，記者向當(dāng)?shù)囟辔汇y行及房產(chǎn)中介人士求證。受訪人士表示，“目前暫未收到相關(guān)政策通知，但確實(shí)有所放寬，現(xiàn)在大部分樓盤首套房首付比例都可以做到20%”。

　　事實(shí)上，當(dāng)前多個(gè)城市或多或少都能感受到樓市暖意漸起。記者了解到，年初以來，已至少有6個(gè)城市部分銀行將商貸首套房首付比例降至20%這一政策下限，更有超20個(gè)二、三線城市房貸利率下調(diào)，放款時(shí)間也較去年大大縮短。

　　作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的一線城市，深圳、廣州的房貸利率均有下調(diào)，且降幅大于對(duì)應(yīng)期間的5年期LPR降幅，尤其廣州地區(qū)部分銀行在一個(gè)月內(nèi)已兩次調(diào)降房貸利率水平，而北京、上海房貸利率則與LPR變化保持一致。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，此番房地產(chǎn)政策回調(diào)的主要原因有二：一是紓困房企，防止該行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；二是為保今年經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)。

　　至于當(dāng)前政策還有多大回調(diào)空間，有分析人士認(rèn)為，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)回調(diào)但不會(huì)重現(xiàn)“熱炒”之景。

　　具體而言，該人士認(rèn)為，一二線熱點(diǎn)城市松綁空間較小，“例如上海、深圳本身房貸利率已經(jīng)較低，再下調(diào)空間不大”。但是，一些房產(chǎn)銷售本就疲軟的三、四線城市，如果銷售、投資情況無明顯好轉(zhuǎn)，政策還有望進(jìn)一步放松。

　　樓市暖意漸起

　　2月27日，記者注意到，一條關(guān)于溫州住建局醞釀下調(diào)首付比例等相關(guān)政策的消息在坊間流傳開來。對(duì)此，記者向當(dāng)?shù)囟辔汇y行及房產(chǎn)中介人士求證。受訪人士表示，目前暫未收到相關(guān)政策通知，但實(shí)際操作確實(shí)有所放寬。

　　一位溫州房產(chǎn)中介人士告訴記者，之前只有個(gè)別樓盤因特殊剛需可以做到20%，現(xiàn)在則成為普遍情況，“大部分樓盤首套房首付比例都可以做到20%”。與之情況相同的還有鄭州鞏義市，當(dāng)?shù)囟辔恢薪楸硎竞献縻y行機(jī)構(gòu)“首付比例降至20%”。

　　年初以來，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)利好頻傳。不久前的2月25日，山西晉中發(fā)布通知下調(diào)公積金貸款二套房首付比例，江蘇南通也傳來當(dāng)?shù)財(cái)?shù)家銀行調(diào)降首套房首付比例至最低20%的消息。

　　記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，繼山東菏澤先行一步調(diào)降商貸首付比例后，已有重慶、江西贛州、河南駐馬店、江蘇南通、溫州、鄭州鞏義等至少6城銀行首付比例最低限制均有松動(dòng)；另外，北海、自貢、南寧、福州等城市則在不同程度上放寬了公積金貸款購(gòu)房政策，包括降低首付比例、提高公積金貸款額度等。

　　根據(jù)央行規(guī)定，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此，“非限購(gòu)”城市首付比例調(diào)降至20%已是政策最低要求。

　　“下調(diào)首付比例等于加大購(gòu)房杠桿，能夠直接促進(jìn)購(gòu)買行為。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士表示，“目前采用這一種方式的主要都是本來房產(chǎn)銷售就比較疲軟，比如最先調(diào)降首付比例的菏澤市，去年下半年該市新房銷售套數(shù)環(huán)比下降了30.5%。”

　　還有很多城市下調(diào)了房貸利率。根據(jù)融360數(shù)字科技研究院對(duì)全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1月20日至2022年2月18日，有25個(gè)城市下調(diào)房貸利率，且利率降幅超過對(duì)應(yīng)期限的5年期LPR降幅。其中，6個(gè)城市房貸利率環(huán)比降幅超20個(gè)基點(diǎn)（BP），13個(gè)城市的房貸利率降幅在10-20BP之間，14個(gè)城市降幅在5-10BP之間。

　　一線城市中，北京、上海地區(qū)房貸降幅均和對(duì)應(yīng)期限的5年期LPR變動(dòng)保持一致，即環(huán)比下調(diào)5BP；廣州、深圳降幅則更大，這意味著該地區(qū)銀行主動(dòng)下調(diào)了在基準(zhǔn)利率上疊加的基點(diǎn)部分，其中，廣州地區(qū)部分銀行更是在一個(gè)月內(nèi)兩次調(diào)降房貸水平。

　　貝殼大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年2月首套房貸款利率為5.47%，二套房貸款利率5.75%，環(huán)比均下降9bp；與此同時(shí)，房貸放款速度也大大加快，今年2月平均放款周期38天，環(huán)比縮短了12天。

　　“現(xiàn)在很多城市下調(diào)房貸利率其實(shí)回歸正常狀態(tài)，是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)而不是刺激房?jī)r(jià)。”一位受訪人士表示。以深圳房貸利率為例，樂有家數(shù)據(jù)顯示，2月該城多家銀行首套房貸利率由2021年底的5.1%降至4.9%，銀行加點(diǎn)從此前的45BP調(diào)低為30BP，但調(diào)降后的利率水平其實(shí)是回歸到2021年初的水平。

　　多位分析人士也認(rèn)為，當(dāng)前房市監(jiān)管基調(diào)仍是以“房住不炒”、滿足剛需為前提，在各地紓困措施對(duì)市場(chǎng)形成一定激活后，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的房市也很難出現(xiàn)大幅上漲。

　　“監(jiān)管部門既不希望房企繼續(xù)暴雷，也不會(huì)想回到靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路繼續(xù)埋雷，還需要在穩(wěn)增長(zhǎng)的前提下平衡這兩點(diǎn)”，一位城商行人士表示，“但是房住不炒是底線，一定會(huì)守住。”

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，一二線熱點(diǎn)城市要防止市場(chǎng)反彈以至過熱，所以政策調(diào)整余地不大，例如上海房貸利率本身已經(jīng)很低，很難再調(diào)降，加上限購(gòu)也不能動(dòng)用下調(diào)首付比例這一金融杠桿工具。

　　銷售數(shù)據(jù)暫未回溫

　　回溯此次房地產(chǎn)政策調(diào)整的傳導(dǎo)路徑，先是去年四季度以來，監(jiān)管多次發(fā)聲“糾偏”，要求金融機(jī)構(gòu)不搞“一刀切”，要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的合理融資需求。積壓的房貸放款率先應(yīng)聲而動(dòng)，彼時(shí)北京、深圳、福建泉州等地房產(chǎn)中介均向記者表示銀行放款加快，一般一個(gè)月內(nèi)可放款，此前不少購(gòu)房者等待期超過3個(gè)月。

　　及至今年年初，四川自貢率先調(diào)整公積金貸款政策，山東菏澤則是第一個(gè)下調(diào)商業(yè)貸款首付比例的城市，多城相繼跟進(jìn)。與此同時(shí)，各地銀行房貸利率松動(dòng)，以廣州四大行下調(diào)房貸利率為標(biāo)志，從局部地區(qū)向全國(guó)吹起暖風(fēng)。

　　從市場(chǎng)觀點(diǎn)來看，此番房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整，一是為了紓困房企，防止該行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延，二是為了保2022年經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)。

　　招商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁安華不久前接受記者專訪時(shí)，指出當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的壓力：2022年，中國(guó)出口高景氣似乎難以持續(xù)，而投資和消費(fèi)增長(zhǎng)仍將較為乏力，面臨“需求收縮”的壓力。

　　“根據(jù)去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，面對(duì)需求、供給和預(yù)期同時(shí)趨弱的‘三重壓力’，2022年經(jīng)濟(jì)工作的重心將進(jìn)一步傾向‘穩(wěn)增長(zhǎng)’。”他表示，據(jù)測(cè)算，若房地產(chǎn)投資仍能維持小幅正增長(zhǎng)，全年GDP增速可達(dá)5.2%，考慮到在2022這一具有特殊歷史意義的年份“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的重要性，若當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售和投資指標(biāo)尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，調(diào)控政策有望進(jìn)一步放松。

　　“去年調(diào)控政策偏緊，留出了合理回調(diào)空間，同時(shí)加大房貸投放也是緩解房企經(jīng)營(yíng)困難，防止房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)快速上升的重要手段，能夠促進(jìn)住房消費(fèi)、緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。”中國(guó)銀行研究院研究員王梅婷表示。

　　除了多家房企出現(xiàn)債券違約，對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量也造成擾動(dòng)外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，中國(guó)土拍市場(chǎng)“熄火”，全國(guó)300城市土地出讓金同比下滑9%，這也是自2015年以來土地出讓收入首次出現(xiàn)下滑。

　　市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，要解決房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)問題，首先需要銷售企穩(wěn)。中信證券研報(bào)稱，解決前期地產(chǎn)信用問題的核心在于緩解當(dāng)前流動(dòng)性狀況，需求端（對(duì)應(yīng)銷售回款）的購(gòu)房者預(yù)期與融資端（對(duì)應(yīng)持續(xù)融資）的金融機(jī)構(gòu)意愿是地產(chǎn)政策的重要發(fā)力點(diǎn)，目前看上述方面的政策正在持續(xù)發(fā)力過程。正因如此，結(jié)合以上政策推進(jìn)方向和推進(jìn)節(jié)奏來看，預(yù)計(jì)“新房銷售企穩(wěn)→問題項(xiàng)目處置→房企融資能力恢復(fù)”有望在后續(xù)季度漸次出現(xiàn)。

　　然而，目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)尚未回溫。東北證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年年初至2月19日，4座重點(diǎn)城新房成交面積同比下滑28.9%，二手房下滑幅度更大，15城成交面積同比下降35.6%。其中，三線城市年初以來新房、二手房成交面積同比降幅均超48%，仍處于銷售低谷。

　　但亦有房產(chǎn)中介告訴記者，2月以來明顯感覺到購(gòu)房市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，“在咨詢的人多了，幾乎每天都有看房的”。可見政策暖意逐漸傳遞到需求端，市場(chǎng)環(huán)境正在回暖。

　　連鎖效應(yīng)利好銀行基本面

　　放松房貸對(duì)銀行而言也是好消息。一位受訪人士指出，按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加大房貸投放有利于銀行擴(kuò)大資產(chǎn)、增加盈利。一些銀行也在“花樣”促成房貸發(fā)放，“如果你能存一筆三年定期，利率還能談。”一位城商行個(gè)貸部門人士告訴記者，該行“明面上”的利率較去年年底已降低30BP。

　　“同時(shí)，按揭貸款供給增加，能加速房企回款，改善房企現(xiàn)金流和償債能力，防止房企違約風(fēng)險(xiǎn)向銀行蔓延，改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量情況。”前述受訪人士表示。

　　“房地產(chǎn)寬信用預(yù)期不斷升溫，有利于銀行估值修復(fù)行情的持續(xù)。”民生證券研報(bào)指出，當(dāng)前銀行板塊主線是寬信用推動(dòng)穩(wěn)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善，而房地產(chǎn)并購(gòu)加速落地，銷售端寬松政策再加碼，能從量和質(zhì)兩方面利好銀行資產(chǎn)端，利好銀行股估值。

　　一方面，房地產(chǎn)并購(gòu)加速落地，短期看有望拯救大批出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，幫助其加速資金回籠和風(fēng)險(xiǎn)出清，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；長(zhǎng)期看有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的良性循環(huán)和競(jìng)爭(zhēng)格局的優(yōu)化，從根本上提高銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)的安全性。

　　2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。在通知指引下，今年以來浦發(fā)、廣發(fā)、平安及興業(yè)等股份制銀行相繼開展房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券發(fā)行工作。

　　另一方面，地產(chǎn)銷售端政策寬松再加碼，且力度較大，有利于刺激居民住房消費(fèi)需求，帶動(dòng)住房按揭貸款回升；同時(shí)，銷售端企穩(wěn)，也會(huì)傳導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張積極性，拿地、新開工行為有望增加，帶動(dòng)對(duì)公貸款增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)并購(gòu)貸作為符合監(jiān)管導(dǎo)向的信貸品種，有望成為房地產(chǎn)信貸的轉(zhuǎn)型方向之一和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　中信證券研報(bào)也顯示，去年四季度以來，房地產(chǎn)信用問題的演繹成為擾動(dòng)銀行板塊投資情緒的重要變量之一。該機(jī)構(gòu)判斷，下階段地產(chǎn)信用環(huán)境和房企信用問題的演進(jìn)，或遵循“政策修復(fù)-銷售修復(fù)-信用修復(fù)”的順序，該過程有望為銀行房地產(chǎn)敞口帶來資產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)質(zhì)性修復(fù)機(jī)會(huì)，同時(shí)對(duì)于銀行股投資亦有情緒面改善的貢獻(xiàn)。