超10城下調(diào)首付比例 頻頻利好下市場出現(xiàn)回暖信號

　　3月伊始，穩(wěn)樓市政策再度“出新”，鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，涉及19條房地產(chǎn)新政，其中包括“引導在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率”等內(nèi)容。

　　去年年底以來，住房貸款政策逐漸放松，特別是近期超10座城市下調(diào)首付比例，同時多地下調(diào)房貸利率。業(yè)內(nèi)認為貸款政策放松能夠緩解購房壓力，對房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用，但市場回暖程度還需看整體政策調(diào)整力度。

　　超10城下調(diào)首付比例 對改善性購房者利好較大

　　在這一輪首付比例調(diào)整中，菏澤是打響頭一槍的城市。根據(jù)銀行下發(fā)的通知，菏澤市名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比降至最低20%，對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%;對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。

　　菏澤之后，多城市陸續(xù)跟進，據(jù)統(tǒng)計，2月以來已有超過10座城市下調(diào)公積金貸款或商業(yè)貸款首付比例。其中廣西南寧、山西晉中、四川自貢等地宣布下調(diào)公積金貸款首付比例，重慶、江西贛州、江蘇南通、廣東佛山等城市則對商貸首付比例作出調(diào)整。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認為其在一定程度上釋放了樓市政策松動的信號。“首付比例下調(diào)，客觀上為房貸市場創(chuàng)造了更為寬松的環(huán)境，對于后續(xù)促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

　　同時，他補充道：“本輪調(diào)整對于市場交易，特別是改善性購房需求的影響較大。”根據(jù)以往的房貸政策，有改善需求的購房者往往迫于首付比例高的壓力而放棄購房計劃，而在本輪調(diào)整中，多地對改善性購房貸款比例作出了新規(guī)定。例如：廣西南寧二套房公積金貸款首付比例最低可執(zhí)行30%;山西晉中規(guī)定購買第二套住房申請公積金貸款的，首付比例不低于20%。

　　業(yè)內(nèi)認為信號價值大于實質(zhì) 輔以利率下調(diào)效果或更明顯

　　對于此番調(diào)整對市場的影響程度，億翰智庫分析認為，其信號價值大于實質(zhì)。“雖然菏澤、重慶、贛州等城市降低商業(yè)貸款首付比例，但是考慮到城市基本面和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，我們認為限貸的放寬對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有促進作用，但影響有限。”

　　其作出上述判斷的依據(jù)主要有兩方面，一方面是低能級城市“鶴崗化”現(xiàn)象嚴重，受制于當?shù)鼐用袷杖胨�平、人口外流、城市本身無限購政策等因素影響，實際購房需求增量有限;另一方面，多座城市在宣布下調(diào)首付比例的同時，也提出了相關(guān)的購房人資質(zhì)要求。以菏澤為例，四大銀行放寬限貸針對的更多是信用良好的購房群體。

　　“下調(diào)首付比例會促進房地產(chǎn)市場的成交量，但幅度不會太大。” 北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學趙秀池教授也作出類似判斷，在她看來，首付比例調(diào)低在短期內(nèi)有利于購房人買房，但后期的還款壓力還是很大的，“輔之以降低利率，效果將更為明顯。”

　　可以看到，目前上海、深圳、杭州、廣州、長沙等熱門城市已經(jīng)對房貸利率作出調(diào)整，部分城市首套房貸利率已降低至5%以下。

　　另外，伴隨更多城市下調(diào)首付比例，“熱門城市會否跟進”也成為行業(yè)討論的熱點。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，一線城市及強二線城市房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定且去庫存壓力不大，跟進的可能性不大。

　　目前來看，盡管重慶、佛山等新一線城市或二線城市有所動作，但本輪降低首付比例的城市以三四線城市為主。“降低首付的往往是非限購區(qū)域，同時是局部市場，當前非限購區(qū)域政策更容易松動，而整體政策放松需要一個過程。”嚴躍進表示。

　　不過趙秀池指出，熱點城市也應該采取差異化政策，尤其是對于剛需應該有所傾斜。“一二線城市房價本身就較高，首付款比例較高，是影響購房人住房夢實現(xiàn)的一個重要因素。”她說。

　　頻頻利好下市場出現(xiàn)回暖信號 “穩(wěn)”字仍將是樓市主基調(diào)

　　首付比例下調(diào)之外，事實上，經(jīng)歷了一段時間的“收緊”之后，去年年底以來房地產(chǎn)行業(yè)政策已經(jīng)出現(xiàn)“松綁”跡象，穩(wěn)樓市信號及政策層出不窮。

　　先是2021年中央經(jīng)濟工作會議提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展;隨后，在“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費”;2月24日，國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在介紹今年重點工作時，將“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”放在了第一條。

　　與此同時，金融端也傳來利好信號。2022年中國人民銀行工作會議提出，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　具體到城市層面，中原地產(chǎn)研究院2月中旬的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022開年一個半月時間里，便有接近40座城市出臺穩(wěn)樓市政策。

　　頻頻利好能為樓市帶來幾分暖意?

　　從成交來看，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份29個重點城市新建商品住宅整體成交1077萬平方米，環(huán)比下降32%，同比下降36%，同環(huán)比降幅較上月有所收窄。

　　二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份50城二手房成交量環(huán)比增長約4%。貝殼研究院認為，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，2月市場修復力度明顯，特別是節(jié)后成交量快速回升，2月7日至月底貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，略超過去年12月日均水平約10%。

　　從價格來看，中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2月份百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，新房價格結(jié)束三連跌態(tài)勢，環(huán)比上漲0.03%;百城二手住宅價格結(jié)束四連跌態(tài)勢，環(huán)比上漲0.14%。

　　一線工作人員對市場的感知更為敏銳，某中介門店經(jīng)紀人告訴記者：“這段時間想買房的人明顯多了，外網(wǎng)咨詢一天有四五組，能出來看房子的一天也有兩三組，店里的情況明顯好了很多。”

　　基于目前的政策走向與市場形勢，業(yè)內(nèi)普遍認為，樓市已經(jīng)開始釋放回暖信號，國盛證券在報告中預測，新房及二手房市場有望在二季度開始低位企穩(wěn)逐漸回暖，回暖力度還需看政策的寬松程度。

　　不過需注意到，在房住不炒的基調(diào)下， “穩(wěn)”字仍是樓市調(diào)控的主旨。中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清近日強調(diào)，不希望房地產(chǎn)價格調(diào)整得太劇烈，還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹也曾表示：“今年將毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制。”