媒體:取消公攤沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義 可能帶來(lái)各種稅費(fèi)上漲的后果
住房銷售中，公攤面積一直爭(zhēng)議較大，購(gòu)房者認(rèn)為公攤面積不透明，公攤面積過(guò)大，侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益，相關(guān)報(bào)道也屢屢曝光于各媒體。2019年住建部的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中就指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”今年又有人大代表提出應(yīng)該取消公攤面積。到底怎么看待取消公攤面積呢？
以筆者看來(lái)，簡(jiǎn)單取消公攤面積沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)意義。
因?yàn)樽》看_實(shí)是有公攤面積的，大堂、電梯、樓梯等公攤面積的存在是毋庸置疑的。這些公攤面積也是為購(gòu)房人服務(wù)的，肯定也是會(huì)收費(fèi)的，取消公攤面積，這些公攤面積的收費(fèi)就得通過(guò)漲房?jī)r(jià)、漲物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)等收取。
自1978年我國(guó)改革開放以來(lái)，住房制度也在不斷改革，尤其是我國(guó)在1998年切斷福利分房之后，住房銷售時(shí)，我國(guó)的住宅是以建筑面積計(jì)量的，原來(lái)我們的房屋所有權(quán)證、現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證里面標(biāo)住的住宅面積也都是建筑面積。目前不僅商品房標(biāo)注的是建筑面積，保障房、公租房也都是標(biāo)注建筑面積。只有房改前，我們使用的是使用面積，現(xiàn)在的老公房沿用的仍然是使用面積。
其實(shí)，房屋的面積有三種計(jì)量口徑，一種是建筑面積，一種是使用面積，還有一種是居住面積。三者的關(guān)系中，建筑面積最大，建筑面積包含了公攤面積；使用面積居中，居住面積最小。以原來(lái)6層以下的老公房為例，三者的換算關(guān)系為：1建筑面積=1.33使用面積=2居住面積。
《建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（建房[1995]517號(hào)）規(guī)定：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱“套內(nèi)建筑面積”）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
據(jù)此，《關(guān)于重新印發(fā)北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定的通知》（京國(guó)土房管權(quán)字[2000]第369號(hào)）規(guī)定：商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位�？煞�?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：（1）大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
并專門規(guī)定了不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：（1）倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。（2）售房單位自營(yíng)、自用的房屋。（3）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。
因此，公攤面積的計(jì)算、測(cè)量是有法律依據(jù)的。但因?yàn)楣珨偯娣e計(jì)算比較復(fù)雜，而且不同高度、不同檔次的建筑公攤面積不一樣，難免引起一些人的誤解和歧義。也有個(gè)別開發(fā)商渾水摸魚，把不該計(jì)入的公攤面積計(jì)入公攤面積。
鑒于此，筆者認(rèn)為，住房面積是以包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)量，還是以不包含公攤面積在內(nèi)的使用面積計(jì)量，都無(wú)可厚非，只是一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑或計(jì)量單位不同而已。以建筑面積或使用面積計(jì)量不影響整套住房的總價(jià)，而是對(duì)單價(jià)有影響。因?yàn)�，開發(fā)商不會(huì)因?yàn)橛?jì)量單位不同而少收取費(fèi)用。
按照使用面積來(lái)計(jì)量房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等，帶來(lái)的后果是人們看到住房的單價(jià)又上漲了，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等也上漲了，因?yàn)槲飿I(yè)公司會(huì)把原來(lái)的暖氣費(fèi)成本分?jǐn)偟阶》棵娣e上，使用面積少了，物業(yè)費(fèi)自然會(huì)漲價(jià)，暖氣費(fèi)等道理一樣。要不然物業(yè)公司、暖氣公司等就會(huì)入不敷出，一套房的建筑面積總是大于使用面積，相應(yīng)的房?jī)r(jià)、各種稅費(fèi)分?jǐn)偟矫恳黄椒矫滓矔?huì)分?jǐn)偟酶唷?/p>
如果將來(lái)住房銷售以使用面積計(jì)量住房面積，帶來(lái)的后果或者是各種稅費(fèi)上漲，或者是需要按照使用面積重新確定各種物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。而這樣做帶來(lái)的工作量也是很大的，同樣也會(huì)引起百姓對(duì)房?jī)r(jià)上漲、各種稅費(fèi)上漲的質(zhì)疑，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。何況計(jì)量單位的改變，也會(huì)導(dǎo)致一系列數(shù)據(jù)沒(méi)法延續(xù)使用，出現(xiàn)斷崖式變化，對(duì)以大數(shù)據(jù)為依據(jù)的科學(xué)決策帶來(lái)困擾。
因此，認(rèn)為住房銷售中將住房建筑面積改為使用面積就是保護(hù)了購(gòu)房者權(quán)益，恐怕沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。
由此，筆者建議，本著政策穩(wěn)定性原則，在住房銷售時(shí)，還是應(yīng)該沿用之前包含公攤面積的建筑面積作為住房的計(jì)量單位，以免引起民眾新的誤解和歧義。
為了消除民眾的質(zhì)疑，應(yīng)該加強(qiáng)公攤面積知識(shí)的普及，明確告知，公攤面積確實(shí)是存在的，不同高度、不同檔次的樓房公攤面積不一樣，檔次越高、高度越高的樓盤公攤面積越多，不一而論，購(gòu)房者在購(gòu)房前就要做好咨詢，知道公攤面積包括哪些，并要求開發(fā)商寫在購(gòu)房合同里。如果公攤不合理，購(gòu)房者可以投訴或者放棄購(gòu)買，這樣也督促開發(fā)商合理計(jì)算公攤面積，更好地穩(wěn)定樓市。