房價跌了,政策暖了,誰來買房？

降息、降首付、減免契稅，今年以來，從中央到地方，陸續(xù)出臺了一系列穩(wěn)樓市的舉措，其力度在不斷加大。然而市場不僅未能企穩(wěn)，反而以出人意料的加速度向下跌，樓市成交、價格、投資額等多個指標持續(xù)大幅下降。

在“房住不炒”的基調下，中國樓市政策調整的空間和底線在哪？

寬松空間逐步打開

5月20日，央行宣布降息，5年期以上貸款市場報價利率即LPR由4.6%下調為4.45%，大幅下調15個基點。

LPR調整以5個基點為單位，自LPR改革近兩年來，5年期以上LPR一次下調15個基點尚屬首次，由于5年期以上LPR主要涉及房貸等，這被視作利好樓市的明確信號。

據貝殼研究院測算，以100萬貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例，月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少89元，總還款額將減少3萬元。

值得關注的是，這是一周之內第二次降息。

在此前5天即5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套房貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。這意味著當時首套房貸利率下限為4.4%，這并非通過公開下調LPR來降息，實質上是一次針對樓市的定向降息。

在5月20日的降息之后，目前首套房貸利率下限為4.25%。據貝殼研究院測算，以100萬貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例，相比于兩次降息之前，月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少207元，總還款額將減少近7萬元。

貝殼研究院分析認為，這是貨幣政策對房地產市場的精準扶持，代表決策層穩(wěn)樓市的實質態(tài)度和決心，將降低購房者的成本，大大提振市場信心。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平告訴中國新聞周刊，今年以來，隨著中央穩(wěn)樓市的部署，全國房地產政策寬松空間逐步打開，伴隨中央政府部門政策的調整，地方房地產政策自 2021 年末開始從偏緊的狀態(tài)逐步轉為適度寬松。

政策寬松調整的力度在不斷加大。5月7日，蘇州出臺樓市新政，新房限制轉讓時間由3年調整為2年、非本市戶籍居民連續(xù)繳納6個月社保即可購房、非限購區(qū)域購房不計入家庭限購套數。5月10日，合肥從放寬社保條件、增加限購套數、解除部分區(qū)域限購等方面對樓市政策進行調整。

5月23日，太原市出臺樓市新規(guī)，購買首套新建商品住房的，鼓勵銀行業(yè)金融機構住房按揭貸款首付比例按照20%執(zhí)行，降低貸款利率；面積在90平方米以下的全額補貼契稅，面積在90至143平方米（含）的補貼80%契稅；新市民、青年人購買首套新建商品住房的，無需再提供落戶、社保、納稅等相關證明。

當前各地響應中央政策的積極性也在不斷提升。機構統(tǒng)計數據顯示，自2022年1月至5月，住房需求端寬松政策出臺的頻次顯著增加。前3個月平均每月出臺次數接近25次，而4月和5月政策出臺更加頻繁，其中4月當月地方政策出臺次數超過50次。

一些之前成交較活躍的強二線熱點城市也調整了樓市政策。5月17日，杭州市出臺新規(guī)，落戶未滿5年的戶籍家庭購買二手住房無社保繳納要求；個人轉讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調整到2年；三孩家庭限購的住房套數增加1套等。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向中國新聞周刊表示，在“房住不炒”的基調下，央地多級進行了逆周期的調節(jié)。

不同尋常的大跌

在至少十年里，中國樓市幾乎沒有經歷過這樣的周期性調整。

國家統(tǒng)計局日前公布，1—4月份，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積33722萬平方米，同比下降25.4%。與此同時，全國商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額33248億元，同比下降32.2%。據此測算，全國商品房及商品住宅成交價分別下降了11%及9%。

這意味著，全國商品房及商品住宅的銷售面積、銷售額、成交價三方面的數據都出現了下降。

即使在樓市低迷的2014年以及因疫情突發(fā)而窒息的2020年，樓市也不曾出現這三個指標同步下跌。2020年1—2月份，全國商品房銷售面積及銷售額大幅下滑39.9%、35.9%，其成交價仍保持小幅上漲。

而且，與2020年初經歷斷崖式下滑后迅速反彈不同的是，2022年以來，全國樓市成交一路下滑，其下跌幅度在不斷加劇。

在這波下跌潮中，罕有城市能夠避免這一走勢。

作為全國樓市的風向標，今年前4個月北京市商品房銷售面積為252.9萬平方米，同比下降15.1%；其中，住宅銷售面積為185.4萬平方米，下降25.9%。與此同時，北京二手房成交16038套，二手住宅成交14239套，同比下滑超30%。

在強二線城市杭州，中指研究院監(jiān)測顯示，2022年1—4月杭州市新房成交214萬平方米，成交規(guī)模同比下降66%，處于持續(xù)的低迷中。

從70個大中城市的房價看，據國家統(tǒng)計局公布，4月份，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個；同比下降城市分別有39個和56個，比上月分別增加10個和9個。

對此，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶表示，4月份商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續(xù)走低。

“4月市場修復受阻，貝殼50城二手房成交套數環(huán)比下降超過20%，房價整體跌幅擴大，下跌城市個數增多”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向中國新聞周刊表示，市場的基本態(tài)勢之一是預期較弱。

這一勢頭在進一步蔓延。數據顯示，1—4月份，全國房地產開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

此外，據央行公布，4月份，在住戶貸款中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

連平表示，房地產市場呈現全面下行態(tài)勢，樓市的投資和消費受到抑制，而且由于房地產業(yè)關聯到建筑建材、耐用消費品等數十個行業(yè)，這勢必對內需增長帶來持續(xù)增大的負面壓力，并增加經濟運行的風險。

連平認為，不論是從地產業(yè)的投資消費規(guī)模、還是從關聯上下游產業(yè)的實際情況看，保持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展是當務之急。

許小樂告訴中國新聞周刊，為防止價格下跌預期強化而引發(fā)需求收縮，當前扭轉市場預期是關鍵。

仍有進一步發(fā)力空間

事實上，樓市政策的轉向早已開始。

早在2021年三季度末，房地產政策已吹起暖風。2021年9月，央行提出，維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益，這即被市場視作寬松的信號。

2022 年初以來，北海、南寧、自貢、菏澤等地，分別出臺下調首套房貸首付比例和貸款利率、放寬公積金政策、提高公積金貸款額度等政策。

倪鵬飛告訴中國新聞周刊，當時一度有一種聲音，認為從去年下半年之后，特別是四季度放松樓市政策以來，今年一二季度樓市成交同比很可能繼續(xù)下降，環(huán)比或會有一些改善，但從目前公布的數據來看，同環(huán)比下降的幅度、走勢超出了預期。

倪鵬飛進一步表示，房地產市場的外部環(huán)境在今年出現超出預期的情況，受到新的巨大外部沖擊。第一是國內疫情擴散，并且很多發(fā)生在一線城市；第二是國際上政治經濟的動蕩，包括美國宏觀政策調整、俄烏軍事沖突等。這不僅波及經濟民生及實際的房地產市場供求，而且對市場信心恢復和預期轉強，也產生了不利影響。

連平表示，考慮到當前房地產市場面臨多重壓力，尚處于探底階段，下一階段寬松政策仍有進一步的空間。建議未來政策從需求和供給兩端，給予市場更大力度的支持，著力釋放市場購房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在需求端，進一步提供穩(wěn)定的信貸支持，適度下調房貸利率；推動更多城市下調房貸首付比例，包括重點二線城市和部分一線城市。“當前國內樓市正處于全面下行階段，一線城市和二線城市的市場銷售也十分冷清，有必要降低首套房的首付比例，以減輕購房者首期支付壓力，有效釋放合理購房需求。比如對擁有 1 套房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件購房時，可酌情對首付比例適度下調。”

在供給端，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩解房企現金流和債務壓力，對資質優(yōu)良的房企加大直接金融支持。

事實上，在當前的樓市，部分剛需和改善性需求仍承擔著較高的購房成本。以房貸利率為例，對于首套剛需購房者而言，盡管首套房貸利率下限調整為4.25%，但在部分城市，房貸利率會加數十個不等的基點，首套房貸利率在5%左右。

對此，許小樂表示，展望后市，銀行對于首套、二套房貸均有更大的降息空間，用于支持住房需求，進一步帶動市場交易增長，加快市場修復。

倪鵬飛表示，中國住房仍有較大的需求潛力，確保房地產市場穩(wěn)定也存在諸多有利條件和政策工具。當前，應堅持“房住不炒”不動搖，優(yōu)化政策，支持多層次的住房需求，穩(wěn)定房地產市場，化解房地產風險，支持宏觀經濟基本盤。

一方面要優(yōu)化市場調控的政策體系，同時優(yōu)化土地集中供應和拍賣制度、另外，還需引導市場恢復信心和穩(wěn)定預期，通過多管齊下來提振市場。

與此同時，多位專家均指出，對于一線城市的限購政策，目前宜保持謹慎。一方面，調控要堅持“房住不炒”的定位，另一方面，房地產的基本面已發(fā)生變化，刺激投資投機需求并不可取。

日前，國務院召開常務會議，進一步部署穩(wěn)經濟一攬子措施，努力推動經濟回歸正常軌道、確保運行在合理區(qū)間。會議決定，實施6方面33項措施，其中包括因城施策支持剛性和改善性住房需求。這一布局將如何落地，顯然備受關注。