中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?北上廣深領(lǐng)跑全國

　　基本面：2019年中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶��?）榜單概覽：2019年深北上廣穩(wěn)居中長期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；東部地區(qū)有32座城市進(jìn)入前50名，長三角、珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤其突出；東北地區(qū)有超八成城市位于200名之后。百強(qiáng)城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創(chuàng)造73%的GDP，占全國商品住宅銷量的62%。2）人口現(xiàn)狀：人口持續(xù)向大城市集聚，中西部核心城市崛起。從區(qū)域?qū)用婵矗��?dāng)前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚并存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負(fù)增長。從分線城市看，人口持續(xù)向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續(xù)流出。從重點(diǎn)城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長放緩。3）人口潛力：人隨產(chǎn)業(yè)走，一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及潛力突出。一二線城市以25.5%的人口創(chuàng)造了46.5%的GDP，人口集聚潛力很大。在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面，一二線城市頭部效應(yīng)顯著，上市公司占比、發(fā)明專利授權(quán)量合計(jì)分別占約70%、75%，其中京滬深占據(jù)絕對高地，杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。在交通區(qū)位上，一二線城市占據(jù)交通樞紐地位，高鐵始發(fā)終到趟數(shù)分別高達(dá)740、149趟，東部地區(qū)受益于自然地理和率先發(fā)展戰(zhàn)略交通基礎(chǔ)條件更優(yōu)。在公共資源上，一二線城市優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源密集，城市軌道交通提升城市運(yùn)行效率。4）購買能力：一二線城市絕對購買能力較高，相對購買能力較低。從絕對水平看，一線城市人均儲蓄存款、可支配收入分別高達(dá)11.5、6.6萬元，遠(yuǎn)高于其他城市。從相對水平看，一線、二線、三線、四線城市房價(jià)收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年，但一線城市因供給不足，房價(jià)并非由中位數(shù)收入人群決定，而是由高收入人群決定。5）住房供給：一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財(cái)政依賴度較高。一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區(qū)有過剩風(fēng)險(xiǎn)、套戶比超過1.1。東部、中部土地財(cái)政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市較高，分別為64%、50%。

　　市場面：2019年百強(qiáng)城市何時(shí)布局最佳？1）榜單概覽：在基本面分析基礎(chǔ)上，結(jié)合市場面情況將發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)劃為3檔，其中深北上廣等15個(gè)城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。2）量價(jià)趨勢：部分三四線城市需求明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖、市場有望趨穩(wěn)。已經(jīng)歷明顯調(diào)整的部分一二線城市及周邊房價(jià)將逐漸趨穩(wěn)，如供給不足或存在一定上漲壓力；前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。3）庫存去化：西部地區(qū)、四線城市總體庫存風(fēng)險(xiǎn)較高。從可售庫存看，2019年1月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個(gè)月，三四線城市從2018年下半年以來有一定上升。從廣義庫存看，2017年西部地區(qū)、四線城市土地消化周期分別為2.5、2.1年。4）拿地成本：2018年地價(jià)房價(jià)比總體回落，少數(shù)城市仍較高。2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價(jià)率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續(xù)4個(gè)月上行、三四線城市連續(xù)5個(gè)月上行。2018年一線、二線、三線、四線城市地價(jià)房價(jià)比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個(gè)百分點(diǎn)外，二線、三線、四線城市分別下降7、5、2個(gè)百分點(diǎn)。