各地"搶人"背后: 支撐樓市 蘇州“搶人”背后：庫(kù)存去化周期超過(guò)13個(gè)月

　　低門(mén)檻落戶(hù)對(duì)樓市形成支撐

　　調(diào)控與土地供應(yīng)、樓市供求關(guān)系等的變化息息相關(guān)。也有不少當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇州此前調(diào)控過(guò)于嚴(yán)厲，如今只是“松一松水龍頭”。2019年，蘇州各區(qū)庫(kù)存均非常健康，均在9個(gè)月以下；到了2019年8月，蘇州樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，成交大幅下降，才導(dǎo)致如今的局面。

　　積極去化的城市不止蘇州，10月29日哈爾濱市舉行房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展座談會(huì)，哈爾濱將采取多項(xiàng)措施，在企業(yè)建設(shè)資金、預(yù)售資金監(jiān)管、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收取等方面研究扶持政策，在公積金支持、銀行貸款方面合理進(jìn)行引導(dǎo)，同時(shí)組織開(kāi)展一系列惠民購(gòu)房活動(dòng)等方面出臺(tái)政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　12月11日，四川省自貢市富順縣發(fā)布《富順縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展七條措施》。此次政策對(duì)于當(dāng)?shù)氐母黝?lèi)物業(yè)去庫(kù)存等給予了支持，同時(shí)相關(guān)支持力度也非常大，進(jìn)一步說(shuō)明當(dāng)前三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的壓力。由于富順在今年1月2日發(fā)布過(guò)購(gòu)房鼓勵(lì)政策，當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是“2020年救市第一槍”。

　　即使在前面已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控收緊的城市，也通過(guò)人才等其他政策來(lái)平衡調(diào)控政策的負(fù)面影響。比如寧波7月份出臺(tái)限購(gòu)擴(kuò)圍，升級(jí)監(jiān)管的“十條”新政，但是8月份隨即出臺(tái)《進(jìn)一步放開(kāi)我市落戶(hù)條件》的政策，并且于9月份實(shí)施；杭州也是在一邊放寬落戶(hù)門(mén)檻一邊調(diào)控政策升級(jí)；最近比較引人注目的城市就是福州和無(wú)錫。

　　福州在7月份升級(jí)了調(diào)控政策，加強(qiáng)了資金監(jiān)管。10月份福州就發(fā)布了新的人才引進(jìn)貨幣補(bǔ)貼及住房補(bǔ)助的政策，12月14日發(fā)布《福州市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步降低落戶(hù)條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》，明確不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請(qǐng)?jiān)诟Ｖ萋鋺?hù)，六縣（市）、長(zhǎng)樂(lè)區(qū)人員均可申請(qǐng)?jiān)谖宄菂^(qū)落戶(hù)。這一次把落戶(hù)門(mén)檻降到零。無(wú)錫也是今年兩度收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，12月份也全面取消落戶(hù)限制，并且取消房屋面積限制，也取消了社保和居住證方面的限制，可謂又一個(gè)“零門(mén)檻”落戶(hù)的城市誕生。同策研究院分析師丁垚認(rèn)為，人才政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的支撐，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅短期有效，長(zhǎng)期也是利好。

　　縱觀2020年，市場(chǎng)熱度主要體現(xiàn)在土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)兩個(gè)方面，而市場(chǎng)規(guī)模方面表現(xiàn)可謂一般，大部分城市的銷(xiāo)售面積未達(dá)到去年同期水平（少部分城市面積正增長(zhǎng)）。尤其是三四線(xiàn)城市，面臨的形勢(shì)更為嚴(yán)峻。三四線(xiàn)城市在棚改貨幣安置政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，房企也在三四線(xiàn)城市大量拿地，隨著2018年棚改貨幣化政策收緊，房企意識(shí)到三四線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨，開(kāi)始加快三四線(xiàn)城市的周轉(zhuǎn)，2018年三季度后西部地區(qū)新開(kāi)工面積迅速上升。新開(kāi)工增速的上漲并不是這些地區(qū)市場(chǎng)趨好，恰恰相反，更多房企的意圖是加快離場(chǎng)。開(kāi)工的加快勢(shì)必造成這些區(qū)域的庫(kù)存上升，而大量三四線(xiàn)城市存在住房同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題，基本沒(méi)有差異化，只能靠?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，后期形勢(shì)也比較嚴(yán)峻。這對(duì)城市的土地、稅收等均會(huì)有較大的影響。

　　事實(shí)上，近兩年來(lái)，通過(guò)并區(qū)、人才引進(jìn)、落戶(hù)門(mén)檻降低等政策來(lái)形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐的城市卻越來(lái)越多。丁垚認(rèn)為，蘇州、哈爾濱、漳州可以說(shuō)代表了目前國(guó)內(nèi)三種不同類(lèi)型的庫(kù)存走高城市，調(diào)控放松的依據(jù)是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展”。“最好的政策是維持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。

　　同策研究院通過(guò)對(duì)比前后兩年數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)蘇州、漳州、哈爾濱是庫(kù)存上升的典型城市：截至2019年11月，蘇州商品住宅庫(kù)存738.13萬(wàn)平方米，去化周期9.1個(gè)月，一年之后，蘇州庫(kù)存1018.01萬(wàn)平方米，去化周期上升到13.5個(gè)月；福建漳州在2019年11的時(shí)候，庫(kù)存128.30萬(wàn)平方米，去化周期14.8個(gè)月，今年11月，雖然庫(kù)存上升至141.24萬(wàn)平方米，但去化周期略微下調(diào)至14.2個(gè)月；哈爾濱2019年11月庫(kù)存992.68萬(wàn)平方米，去化周期16.4個(gè)月，今年11月，哈爾濱庫(kù)存達(dá)到了1536.89萬(wàn)平方米，去化周期29.1個(gè)月。

　　具體分析一下這三座城市的特征，也能看出“一城一策”下城市的分化：

　　蘇州，經(jīng)濟(jì)與人口潛力較大，但自去年樓市調(diào)控連番升級(jí)后，投機(jī)投資乃至部分改善需求被壓抑，市場(chǎng)開(kāi)始下行，加之疫情后供地有所放松，現(xiàn)房銷(xiāo)售條件部分取消，土地與住宅供應(yīng)較為充足，導(dǎo)致庫(kù)存增加。這種類(lèi)型的城市并非實(shí)際需求不足，政策限制太嚴(yán)是主要原因。

　　哈爾濱，是全國(guó)人均GDP倒數(shù)的省會(huì)城市，雖然同為二線(xiàn)城市，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不及蘇州。與蘇州不同，哈爾濱庫(kù)存增加的主要原因是實(shí)際需求不足。一是疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)乃至居民收入產(chǎn)生負(fù)面影響尚未消除，剛需減少，二是經(jīng)濟(jì)不振帶來(lái)的投資需求退場(chǎng)。

　　漳州，則是典型的三四線(xiàn)城市，內(nèi)生經(jīng)濟(jì)實(shí)力不如二線(xiàn)城市，雖然調(diào)控政策較為寬松，但經(jīng)過(guò)前幾年的一輪市場(chǎng)上行后，經(jīng)濟(jì)與人口支撐的內(nèi)生需求不足，同時(shí)目前大環(huán)境下廈門(mén)投資客減少，而土地供應(yīng)并未放緩，形成供大于求的局面。