各地"搶人"背后: 支撐樓市 蘇州“搶人”背后：庫(kù)存去化周期超過13個(gè)月

　　土地供應(yīng)策略、樓市供求關(guān)系的變化將是常態(tài)。

　　日前，蘇州市政府印發(fā)《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），其中“租房即可在蘇州落戶”一條引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注，盡管租房落戶前提是征得房東同意，但很顯然蘇州落戶條件被進(jìn)一步放寬。

　　《意見》要求，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶，破除隱形門檻。同時(shí)，進(jìn)一步放寬人才落戶條件，吸引更多人才流入蘇州。

　　對(duì)此，中泰證券研究院政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢認(rèn)為，在發(fā)展租賃住房問題上，長(zhǎng)期存在的問題是“租購(gòu)不同權(quán)”，尤其在落戶、子女教育問題上，存在差異。蘇州《意見》提出“落實(shí)租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人統(tǒng)一可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶”，這增加了租賃人口落戶的選擇權(quán)和便利程度，有利于吸引外來人口增量。

　　蘇州不是孤例，今年以來，上海臨港、無錫、福州、廣州等一二線城市已先后降低落戶門檻，“搶人大戰(zhàn)”不斷升溫。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，降低入戶門檻，某種程度是部分庫(kù)存較高城市的靈活應(yīng)對(duì)措施。以蘇州為例，2019年，蘇州先后三次以優(yōu)惠、補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)人才購(gòu)房；2020年，蘇州兩次推出落戶門檻降低的政策。

　　據(jù)易居11月份發(fā)布的百城庫(kù)存報(bào)告也顯示，全國(guó)百城庫(kù)存面積增速前十中，蘇州以39%%排在第十位，另外包頭、漳州、哈爾濱等城市也在積極優(yōu)化去庫(kù)存環(huán)境。

　　蘇州“搶人”背后：庫(kù)存去化周期超過13個(gè)月

　　一名房企人士分析指出，蘇州的庫(kù)存壓力是短期表現(xiàn)。蘇州今年上半年供地節(jié)奏是多頻小地塊的特點(diǎn)，這批地塊集中開工之后，會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)集中供應(yīng)。

　　僅蘇州而言，今年已經(jīng)是第二次加大“搶人”政策力度。3月20日晚間，蘇州發(fā)布掛出了蘇州市政府官網(wǎng)近日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知。通知從5月1日起正式執(zhí)行，核心信息為：不超過45周歲的本科畢業(yè)生無需繳納社保可直接落戶；不超過35周歲的大專畢業(yè)生連續(xù)繳納6個(gè)月社�？芍苯勇鋺簟Ｍㄖ�適用于蘇州市行政區(qū)域。

　　作為新一線城市，蘇州近兩年來已在不斷放寬人才政策。今年1月6日，蘇州《關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知（草案）》公開征求意見，加快政策落地。

　　蘇州的土拍情況或能反映庫(kù)存上漲的趨勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月，蘇州成交住宅用地198宗，共計(jì)1889.29萬平方米，同比增長(zhǎng)22.26%。

　　與此同時(shí)，蘇州也靈活調(diào)整項(xiàng)目銷售條件。2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，其中針對(duì)新公告的地塊中的現(xiàn)房銷售和封頂銷售的限制性報(bào)價(jià)規(guī)則做出不統(tǒng)一要求的靈活調(diào)整。

　　3月18日，蘇州宣布今年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為8400畝，其中吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)共為6200畝，吳江區(qū)為2200畝，政策性住房用地供應(yīng)占比均不低于30%。今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，將以穩(wěn)定的供應(yīng)量充分滿足市場(chǎng)需求。

　　春節(jié)后，蘇州土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了加價(jià)熱度，出讓土地呈現(xiàn)多頻小規(guī)模的特征。3月13日，蘇州園區(qū)青劍湖地塊以溢價(jià)率11.73%成交；因疫延期至3月25日開拍的6幅地塊，有兩幅地塊未取消現(xiàn)房銷售，3月16日正式開始報(bào)名后，這兩幅地塊分別有企業(yè)報(bào)價(jià)。其中蘇州尹山湖地塊，當(dāng)天即出現(xiàn)了1輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)至31.22億元；在其后的20秒內(nèi)又接連出現(xiàn)了2輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)至33.02億元，目前實(shí)時(shí)樓面價(jià)18484.56元/平方米，溢價(jià)率10.03%；科技城地塊在2分鐘內(nèi)即出現(xiàn)了3輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)至35.85億元，實(shí)時(shí)樓面價(jià)12378.44元/平方米，溢價(jià)率10%。

　　值得關(guān)注的是，蘇州樓市降溫的同時(shí)，上海以及環(huán)滬的其他城市，如蘇州周邊的常州、南通等二線城市，土地市場(chǎng)比蘇州火爆。3月，常州土拍溢價(jià)率最高達(dá)到56.7%；南通3月4日一場(chǎng)土拍溢價(jià)率也高達(dá)81.83%。

　　蘇州這一輪調(diào)控收緊始于2019年5月。2019年5月11日，蘇州推出園區(qū)新房限售3年，二手房限售5年，蘇州新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新房限售3年，同時(shí)調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則；2019年5月16日，蘇州園區(qū)重新調(diào)整新購(gòu)學(xué)區(qū)房學(xué)位政策，“五年一學(xué)位”改為“九年一學(xué)位”；到了5月24日，蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)，全年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi) 。

　　很快，2019年8月，蘇州市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)了。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，蘇州土地市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)到峰值50%，2019年下半年開始，土地供應(yīng)力度加大，房企拿地漸趨謹(jǐn)慎，地價(jià)溢價(jià)率逐漸下調(diào)，年底重返個(gè)位數(shù)。

　　多家房企對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年蘇州市場(chǎng)庫(kù)存壓力很大。一家登陸港交所不久的房企曾在2019年6月，通過收并購(gòu)手段獲取一幅土地，想不到去年下半年開始市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，今年項(xiàng)目去化速度很慢，超出了預(yù)期。另一家千億房企蘇州公司負(fù)責(zé)人表示，自去年市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)以來，蘇州住宅成交進(jìn)入下行通道，主要原因是調(diào)控加碼，供應(yīng)增多，競(jìng)爭(zhēng)過激。他認(rèn)為，“搶人”目前對(duì)于樓市去化效果不明顯，一個(gè)市場(chǎng)的恢復(fù)主要還是以時(shí)間換空間，樂觀預(yù)計(jì)明年春節(jié)后市場(chǎng)會(huì)有回暖跡象。

　　事實(shí)上，蘇州“724”新政之后，8月份開始市場(chǎng)呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)。今年前11個(gè)月，蘇州土地出讓同比上漲近28%，商品住宅新增供應(yīng)765.68萬平方米，同比上漲65.5%。僅2020年11月，蘇州市商品住宅可售面積624.7萬平方米，環(huán)比上升7%，按照平均近6個(gè)月銷售情況，出清周期為7.61個(gè)月，較10月增加0.6個(gè)月。

　　“人才政策還沒辦法百分百對(duì)沖蘇州的壓力問題，只到上半年供地的量到明年消化得差不多的時(shí)候，才會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)正向的影響。”前述房企人士認(rèn)為，人才政策也會(huì)加速對(duì)庫(kù)存的消耗，未來還是看好蘇州市場(chǎng)。