深圳房產(chǎn)能買(mǎi)下半個(gè)美國(guó)？2021年深圳房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎

　　深圳房產(chǎn)能買(mǎi)下半個(gè)美國(guó)？2021年深圳房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？有人統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在把深圳所有房屋按市價(jià)賣(mài)掉，大概有151萬(wàn)億人民幣，可以買(mǎi)下大半個(gè)美國(guó)了。中國(guó)人的錢(qián)大都在房子上，美國(guó)人的錢(qián)大都在股市里。美國(guó)股市市值大概31.3萬(wàn)億美元，折合203萬(wàn)億人民幣。

　　看到這個(gè)新聞，有沒(méi)有覺(jué)得很熟悉。沒(méi)錯(cuò)，以前日本房地產(chǎn)泡沫巔峰期的時(shí)候，人們也常說(shuō)，賣(mài)掉東京能買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。日本國(guó)土面積只有美國(guó)的4%，但1989 年日本地價(jià)市值達(dá)到了整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的 4 倍。在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，東京23個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)就能把整個(gè)美國(guó)買(mǎi)下來(lái)。雖然房?jī)r(jià)這么高，但當(dāng)時(shí)的日本人也都還在瘋狂借錢(qián)、貸款買(mǎi)房，都想繼續(xù)靠房?jī)r(jià)上漲賺錢(qián)。

　　在當(dāng)時(shí)的日本報(bào)紙上，人人都在說(shuō)日本經(jīng)濟(jì)即將超越美國(guó)。報(bào)紙上經(jīng)常出現(xiàn)這樣的話：“把東京土地賣(mài)掉，買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)，再租給美國(guó)人。”日本的房地產(chǎn)泡沫造就了很多富豪。1989 年，有6名日本人進(jìn)入了全球十大富豪之列，這些人都是出自房地產(chǎn)行業(yè)。日本股市也跟隨房地產(chǎn)行業(yè)一起上漲。

　　但由于日本地價(jià)太高，大量日本制造業(yè)企業(yè)開(kāi)始把工廠搬遷到中國(guó)和東南亞國(guó)家。全民炒房，實(shí)業(yè)炒房，讓日本的實(shí)體工業(yè)陷于停頓，農(nóng)業(yè)用地大量被占用，GDP的增長(zhǎng)完全依賴(lài)于房產(chǎn)交易稅收和土地拍賣(mài)。

　　無(wú)論是大城市，還是偏遠(yuǎn)的孤島，各級(jí)地方政府熱衷于賣(mài)地，土地財(cái)政盛行。瘋狂的樓市動(dòng)搖了日本“科技興國(guó)”的戰(zhàn)略。

　　不幸的是，房地產(chǎn)過(guò)度繁榮導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)空心化效應(yīng)，讓日本經(jīng)濟(jì)泡沫很快就破滅了。1990 年 1 月 12 日，日本股市迎來(lái)史上最黑暗的一天，日經(jīng)指數(shù)暴跌 70%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之崩潰，地產(chǎn)泡沫從東京開(kāi)始破裂，迅速席卷整個(gè)日本。1991 年，東京、大阪等日本主要大城市的房?jī)r(jià)下降了 20%，到 1993 年，日本房地產(chǎn)泡沫全面崩潰。一套1989年以16.5億日元成交的公寓，泡沫破滅后直到今天都只能賣(mài)900萬(wàn)日元。

　　泡沫破滅造成日本大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉。1990 年，共有 6468 家企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債總額 2 萬(wàn)億日元 ;1991 年，達(dá)到了 8 萬(wàn)億日元。這使得日本***率、失業(yè)率飆升，那些買(mǎi)房買(mǎi)在高點(diǎn)、背負(fù)沉重房貸的工薪族最悲慘，從此再?zèng)]有生活質(zhì)量可言，一輩子都套死在了房子上，只能拼命打工還貸。

　　1994 年，日本政府宣布 1992 年的國(guó)民總資產(chǎn)比 1991 年減少了 448 萬(wàn)億日元，相當(dāng)于日本當(dāng)年的 GDP。日本 GDP 增長(zhǎng)率，也從 1988 年的 7.1%，直接跌到 1993 年的 0.17%，之后幾年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，日本進(jìn)入了失去的 20 年 。

　　日本GDP最高時(shí)占美國(guó)的70%，甚至高于2019年中國(guó)GDP占美國(guó)的66%，但現(xiàn)在日本GDP已經(jīng)不足美國(guó)的四分之一。直到今天，日本都沒(méi)有走出當(dāng)年的陰影，那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫破裂所帶來(lái)的傷害，整整影響了兩代人。

　　對(duì)他們來(lái)說(shuō)，房子是他們一生的痛�，F(xiàn)在中國(guó)人去日本，還驚嘆于大城市市中心房子比國(guó)內(nèi)便宜很多，但日本人早就不敢炒房了。

　　雖然整體上中國(guó)房?jī)r(jià)還是在繼續(xù)上漲中，但部分地區(qū)卻已經(jīng)過(guò)了最高點(diǎn)。河北廊坊房?jī)r(jià)距離2017年4月的最高點(diǎn)已經(jīng)下跌了46.9%。青島和天津也都相比最高點(diǎn)下跌了超過(guò)20%。

　　中國(guó)和日本不同，中國(guó)足夠大，多樣性更強(qiáng)，因此我們還能看到最近上海又開(kāi)始瘋狂搶房，人們唯恐買(mǎi)不到房子。其他大城市也都躍躍欲試。不止一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，2020年股市大漲，2021年該輪到房?jī)r(jià)了。

　　從貨幣超發(fā)和流動(dòng)性充裕角度來(lái)說(shuō)，這么說(shuō)是沒(méi)問(wèn)題的，畢竟2020年12月末，廣義貨幣(M2)余額已經(jīng)高達(dá)218.68萬(wàn)億元，同比繼續(xù)增長(zhǎng)了10.1%。

　　在房地產(chǎn)泡沫突然破滅前，還是看不到有什么東西能擋住中國(guó)房?jī)r(jià)，尤其是一線城市房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn)。但誰(shuí)都知道，泡沫遲早會(huì)破滅，區(qū)別在于誰(shuí)最后一個(gè)接盤(pán)。