多地房貸利率上浮：你家房貸漲價(jià)了沒(méi)？

　　【多地房貸利率上浮：你家房貸漲價(jià)了沒(méi)？】近期，各地銀行傳來(lái)房貸額度收緊的消息。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者走訪調(diào)查，在一線城市中，北京暫未出現(xiàn)銀行額度大幅收緊的現(xiàn)象，而在上海、廣州、深圳，大部分銀行放款的時(shí)間較此前延長(zhǎng)，部分銀行表示目前受額度限制，貸款者需要排隊(duì)等待。

　　在額度受限之外，房貸利率也面臨上調(diào)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，自1月27日起，中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行的房貸利率將全部上調(diào)，由此前的首套房LPR+40bp，二套房LPR+60bp調(diào)整為首套房LPR+55bp，二套房LPR+75bp。

　　一位廣州地區(qū)的房產(chǎn)中介告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他們?cè)?月26日就已經(jīng)收到上述通知，并已開(kāi)始執(zhí)行。“（除了四大行）目前其實(shí)基本都上調(diào)了，只有外資銀行利率低、額度充裕。”該中介表示。

　　“這個(gè)利率的上調(diào)不算很夸張，雖然首套利率看來(lái)有點(diǎn)吃虧。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，不排除后續(xù)其他地方會(huì)跟進(jìn)，特別是近期市場(chǎng)較熱的城市。

　　“四大行出現(xiàn)了調(diào)整，具有很強(qiáng)的信號(hào)，這四大行本身屬于房貸規(guī)模較大的銀行，調(diào)整有風(fēng)向標(biāo)意義。通常宣布房貸利率上調(diào)會(huì)出現(xiàn)傳導(dǎo)效應(yīng)，心理上和實(shí)際操作過(guò)程中都有。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　《財(cái)經(jīng)》記者向深圳、上海兩地的中介詢問(wèn)了情況，均表示目前暫未收到房貸利率上調(diào)的通知。

　　值得注意的是，多名業(yè)內(nèi)人士提醒，在信貸收緊背后，要注意防范既有購(gòu)房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。

　　周期延長(zhǎng)，貸款排隊(duì)

　　“我的貸款經(jīng)理告訴我，由于房貸新規(guī)調(diào)控，正常的額度還沒(méi)下來(lái)。年后放的最晚的幾筆還是11月初申請(qǐng)的。”一位在杭州某股份行申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

　　上述貸款經(jīng)理所指的新規(guī)，即中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)于2020年12月31日發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行限制，劃出“兩道紅線”，從2021年元旦起實(shí)施。

　　“目前排隊(duì)都已經(jīng)排到二季度之后了。”上海某股份行支行信貸部業(yè)務(wù)員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“我們每個(gè)月都有規(guī)定的額度，具體投放多少也不一定，現(xiàn)在我們也無(wú)法保證需要多久能拿到貸款。”

　　另一家股份行深圳支行的業(yè)務(wù)人士同樣表示，該行房貸額度比較緊張，需要排隊(duì)。

　　而在廣州，也有某中小地產(chǎn)商廣州分部人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，當(dāng)?shù)囟嗉夜煞菪蟹抠J額度驟然吃緊，“現(xiàn)在準(zhǔn)備年前逐個(gè)約吃飯，把去年的存量放完，新的就不給他們接了。”確認(rèn)了此前傳出銀行業(yè)接到當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管窗口指導(dǎo)消息的真實(shí)性。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前部分地區(qū)房貸趨緊主要有兩方面因素，一方面是房貸集中度政策落地；另一方面是年初信貸額度受影響。部分地區(qū)房貸放款周期延長(zhǎng)，主要也是額度收緊所致。

　　在走訪中，上海地區(qū)某國(guó)有大行支行業(yè)務(wù)員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，他們銀行的額度影響不大，但是從放款時(shí)間來(lái)看，以往放貸時(shí)間在兩周到三周左右，現(xiàn)在保守估計(jì)在三個(gè)月左右。

　　“對(duì)于國(guó)有四大行來(lái)說(shuō)，額度應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的，主要是放款周期會(huì)變長(zhǎng)。銀行對(duì)申請(qǐng)人審核的時(shí)間變長(zhǎng)了，包括審核貸款人的資質(zhì)以及是否有違規(guī)資金流入樓市，這方面的審核是比較嚴(yán)格的，所以時(shí)間可能會(huì)有所延長(zhǎng)。”盧文曦分析稱(chēng)。

　　值得注意的是，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)》記者，信貸收緊會(huì)限制市場(chǎng)交易，或者說(shuō)有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。但是在實(shí)際過(guò)程中，也要防范各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，包括恐慌性購(gòu)房以及既有購(gòu)房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。

　　防范違約風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者觀察，隨著銀行放款周期延長(zhǎng)已成既定事實(shí)，購(gòu)房論壇和購(gòu)房群中擔(dān)心合同違約的人多了起來(lái)，文章開(kāi)頭被房東催促盡快貸款的大霈便是其中一員。

　　“房東和我說(shuō)，如果晚于預(yù)期時(shí)間還沒(méi)等到銀行放貸，這就算我違約了。”大霈表示。

　　對(duì)此，相關(guān)律師告訴《財(cái)經(jīng)》記者，購(gòu)房者是否構(gòu)成違約，取決于購(gòu)房合同中是否對(duì)付款時(shí)間作出了具體約定，如果購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)未能如期付款，那么一旦案件進(jìn)入訴訟，其結(jié)果很可能將對(duì)購(gòu)房者不利。

　　“除非法院認(rèn)為房貸政策改變屬于不可抗力，但是多數(shù)案例中，法院不會(huì)這么認(rèn)為。同時(shí)，買(mǎi)方還需要舉證銀行放款周期延長(zhǎng)這一事實(shí)。”該律師補(bǔ)充道。

　　值得注意的是，除了放款周期延長(zhǎng)可能導(dǎo)致的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，房貸利率上調(diào)可能變相增加購(gòu)買(mǎi)雙方的違約幾率。

　　得知廣州四大行上調(diào)房貸利率后，鄭陽(yáng)立刻向中介詢問(wèn)其房貸利率情況。去年12月25日，他在廣州距離市區(qū)1小時(shí)車(chē)程的南沙區(qū)簽下了人生中第一套房子。由于公積金額度有限，他采用了公積金+商貸的組合貸款方式，原本以為網(wǎng)簽過(guò)了就能安心，但近期廣州等地房貸額度偏緊、利率上調(diào)等消息讓他始終提心吊膽。“現(xiàn)在公積金貸款手續(xù)已經(jīng)走到最后一步，但商貸還沒(méi)開(kāi)始辦，萬(wàn)一利率上調(diào)，整體利息又要多出幾萬(wàn)塊。”

　　某貸款中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者介紹，如果說(shuō)客戶還沒(méi)有和銀行簽訂貸款合同，就得按照最新的基點(diǎn)來(lái)簽訂。“但是已經(jīng)簽了合同的客戶也可能要排很久的隊(duì)，現(xiàn)在有的銀行額度比較緊張，那些愿意上調(diào)基點(diǎn)的客戶或許會(huì)更快獲批。”

　　“避免違約風(fēng)險(xiǎn)首先還是看買(mǎi)賣(mài)雙方，都要做好協(xié)商，不要把時(shí)間卡的特別緊。同時(shí)，要盡量選擇大銀行，因?yàn)橛行┬°y行額度不夠，排隊(duì)會(huì)更麻煩。此外，購(gòu)房者的資質(zhì)千萬(wàn)不要作假，準(zhǔn)備的材料要充分，避免不必要的耽誤。”盧文曦建議道。