三孩政策或改變傳統(tǒng)戶型 3孩放開4房還夠住嗎？

　　二線城市或受益最大

　　“如果支持生育政策能夠真正提升生育意愿，會導(dǎo)致家庭裂變的速度加快，住房需求會顯著提升，從而讓我國房地產(chǎn)市場迎來第二曲線。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，這樣的轉(zhuǎn)變在從獨生子女政策向“二孩政策”來臨時，就已經(jīng)有了案例支撐。

　　2016年元旦起，我國開始施行全面二孩政策。數(shù)據(jù)顯示，在“全面二孩”政策實施的第一年，也即2016年，全國出生人口觸及近年來的高峰，達到1786萬人；2019年，二孩及以上孩次占出生人口59.5％。

　　二孩家庭的增多引發(fā)了住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不小的變動。

　　多一個孩子意味著置換需求�？硕�瑞2020年1月發(fā)布的調(diào)研報告顯示，70后和80后中有4成家庭因為二孩而產(chǎn)生換房需求。

　　而置換的目的之一就在于更多的房間。過去“三口之家”的剛需是二房戶型，這難以容納二孩家庭的需求。加上老人幫忙帶孩子的情況較為普遍，家庭人數(shù)的增長帶來房間數(shù)量的增加：老人一間、父母一間、兩個孩子一間或各一間的三、四房戶型將成剛需主流，成交比例將持續(xù)上升。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2019年的住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，整體購房主力需求已由二、三房向三、四房轉(zhuǎn)變，三、四房成交比重從2016年的不足50%增加到60%左右。

　　值得一提的是，在一線城市與不少二線城市中，置換面積更大的房子往往在資金方面帶來較大的壓力。因此，能在有限的面積內(nèi)規(guī)劃出更多空間，也將成為產(chǎn)品設(shè)計的一個方向。

　　可研智庫分析師李堯認為，未來可三改四的戶型或?qū)⒏�受歡迎，而如何在同等空間內(nèi)做出更大的實用面積，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

　　這一趨勢近年來亦有顯現(xiàn)。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在回顧2019年行業(yè)表現(xiàn)時曾提到，2019年三房四房的面積在變小。

　　據(jù)克而瑞對43個重點監(jiān)測城市2010-2019商品住宅各面積段成交情況顯示，2019年，120平方米以上的三房以及140平方米以上的四房成交比例呈現(xiàn)逐年遞減趨勢，套均面積繼續(xù)呈現(xiàn)小型化趨勢。

　　事實上，在上海等城市，小三房也正是目前頗為流行的戶型。“現(xiàn)在房企很多產(chǎn)品都是做成多戶型的，哪怕面積段很小。”某華北房企人士向記者表示，產(chǎn)品都是跟客戶需求結(jié)合而來。

　　據(jù)一家TOP15強房企2020年客戶需求調(diào)研報告顯示，客戶需求戶型以三房為主，占比52％，其次是四房，占比32％；而結(jié)合面積來看，80-100平方米的剛需客戶基本選擇了三房。

　　“大家關(guān)注的還是生活實用，”某浙系千億房企人士向記者表示，“在預(yù)算可控前提下，實現(xiàn)居住空間使用的最大化。”

　　事實上，多位受訪業(yè)內(nèi)人士提到，受制于總房價高等壓力，一線城市的三孩生育意愿或許并不會很強烈。

　　許小樂認為，三孩政策最大的受益城市為二線城市，其具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。

　　亦有多位受訪業(yè)內(nèi)人士對該政策持有較為保守的態(tài)度，未來的效果情況還是要看后續(xù)配套政策能否提供充足的保障。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，“三孩”生育政策的發(fā)布是我國應(yīng)對人口老齡化、少子化的重要舉措，亦將在一定程度上帶動新生人口的階段性增長，但新增數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面全方位支持或?qū)⒂辛μ嵘�適齡群體的生育意愿。