深圳學位房地下生意 租賃合同成利益生意？

　　水漲船高的“地下生意”

　　公辦學位“僧多粥少”，只要“嗅到”一絲入學的可能性，一線城市的家長們都會爭先恐后。精明的房地產中介敏銳地發(fā)現(xiàn)這個隱秘商機。

　　“前些年，深圳這種帶學位的‘假租賃合同’還相對比較便宜。”羅麗前年就曾萌發(fā)過為孩子購買“假租賃合同”的想法，當時一次性價格僅需4000元。但因缺乏學位緊張的壓迫感，她最終沒有堅持。“如果早點辦理的話，積分還可以隨年限增加，我現(xiàn)在悔不當初。”

　　經濟觀察報獲取到的一份深圳幼升小家長交流群對話截圖顯示，深圳名校云集的百花片區(qū)，一張租賃合同的價格是4萬元;老牌名校園嶺小學本部，學位租賃價格達到8萬元。

　　按照實際操作的情況，這種不需實際居住的租賃合同價格水平通常會根據(jù)區(qū)域住房情況、學校類型、上學年限等因素而各有差異。

　　上述深圳中介人員透露，像深圳福田景田片區(qū)的公辦初中福田區(qū)外國語學校，由于周邊環(huán)繞較多的普通學區(qū)住宅，三年初中學位的一次性出租價格相對便宜，但也超過3萬元。深圳傳統(tǒng)豪宅片區(qū)香蜜湖范圍內的僑香外國語學校，附近都是豪宅，加上這所學校是九年一貫制，學位鎖定九年，在學位非常緊張的情況下，初中學位的租賃價格5萬元起步，小學學位則基本維持在8萬元左右。

　　上述深圳明德實驗學校同處香蜜湖，更是創(chuàng)下深圳最貴學區(qū)房租賃價格的記錄。“據(jù)我了解，有個家長剛剛花了18萬元，辦理了明德學校學區(qū)房的租賃憑證。”前述深圳中介人員對經濟觀察報說。

　　深圳明德實驗學校是一所十二年一貫制的公立委托管理學校，由深圳市福田區(qū)政府和騰訊公益慈善基金會合作辦學，其高中畢業(yè)生可以直接考取香港或國外的一些大學。一般購買了這個學校招生地段學區(qū)房的“假租賃合同”，基本意味著小學、初中、高中可以12年一步到位，這兩年間，這所學校的學位出租價格基本都超過10萬元。

　　可以對比的是，目前深圳明德實驗學校周邊無論是二手房價還是租金，豪宅趨勢凸顯。以學區(qū)范圍內的住宅熙園為例，深圳鏈家網數(shù)據(jù)顯示，目前熙園的二手房均價達到17.6萬元/平方米左右，租金則介于3.5萬元-4.5萬元/月之間。

　　除了為一紙合同耗費高額的租賃價格之外，家長需要付出的代價往往還包括每年繳納房屋租賃稅、中介傭金等。“像我的10000元，通俗點來說其實就是給房東掏的喝茶費。此外，我每年還要到街道辦租賃中心替房東繳納5000多元的租賃稅。”羅麗稱。

　　房屋租賃稅主要是以租金和租賃憑證中標定的房子面積作為基礎進行征收。在羅麗提供給經濟觀察報的房屋租賃合同和房屋租賃憑證中，租賃面積為90.9平方米，租金為4550元/月。

　　據(jù)了解，深圳各區(qū)每年都會出臺房屋租賃指導租金。由于并未實際居住，為了盡可能降低稅費成本，家長和房東通常會協(xié)商好，在租賃合同按照政府租金指導價最低標準填寫，羅麗的租金定價便是如此。

　　中介傭金同樣是房東轉移到家長身上的另外一部分成本。不同于租房或購房，學位租賃的傭金一般沒有量化標準。上述售賣過學位租賃合同的深圳中介人員透露，他所收取的傭金，正常都是5000-6000元，稍高一點超過10000元。比如購買深圳明德實驗學校學區(qū)房租賃合同的那個家長，還一次性付出了1.5萬元傭金。

　　如今這門隱秘的生意正在日趨頻繁，但該中介人員依然堅稱，自己并不是專門從事帶學位的房屋租賃合同生意，也不指望通過這門生意來生存。“這門生意最大的難點在于要不斷勸服業(yè)主，促使雙方達成共識，做成一單所費力氣不遜于做一張購房單。”他說，但這門生意備受時間節(jié)點限制，業(yè)務需求的井噴基本聚焦在每年入學季之前，比如，每年4月之前，就會產生一波學位租賃的高峰。

　　(應采訪對象要求，文中羅麗、李偉均為化名)