北京二手房寒冬 新房二手房持續(xù)膠著

　　原標(biāo)題：北京二手房“寒冬” 業(yè)主直降百萬(wàn)仍難出手

　　四海網(wǎng)訊 “業(yè)主剛來(lái)電話，590萬(wàn)就能賣(mài)。”中介小吳說(shuō)，只要誠(chéng)心買(mǎi)，價(jià)格還可以再談。二十分鐘前，該房源報(bào)價(jià)還是598萬(wàn)。但瞬間降八萬(wàn)并非底限，這套位于北京朝陽(yáng)區(qū)的兩居室，掛牌兩個(gè)月來(lái)，已累計(jì)降價(jià)170萬(wàn)。

　　在小吳印象中，以往市場(chǎng)低溫時(shí)，小戶型房?jī)r(jià)仍較堅(jiān)挺。但如今，從望京熱門(mén)小區(qū)，到剛需聚集的大望路，二手房直降百萬(wàn)已非孤例。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年10月，北京二手房業(yè)主降價(jià)比重達(dá)91.6%，為“3·17新政”以來(lái)最高值。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方的心理預(yù)期齊齊改變，購(gòu)房者猶豫不決，業(yè)主倍感焦慮。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，但北京環(huán)比下降0.4%，已是連續(xù)5個(gè)月下跌。

　　“當(dāng)下各項(xiàng)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，首次置業(yè)和改善性換房需求沒(méi)有升溫動(dòng)力;此外，新房階段性供給較多，尤其是限競(jìng)房與二手房市場(chǎng)形成相互競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在需求不增加的情況下，市場(chǎng)難以回溫。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為。

　　調(diào)控落地兩年后，北京樓市，仍處于漫長(zhǎng)的自我修復(fù)期。

　　持續(xù)降溫

　　十二月，北京步入嚴(yán)冬，小吳提早站在店門(mén)口等顧客看房。十九歲北漂至今，小吳已在北京做了16年房產(chǎn)中介。他曾見(jiàn)證北京樓市一步步走向狂熱，也親身經(jīng)歷調(diào)控后戛然而止的行情。最近一個(gè)月，是他今年最忙的時(shí)候。

　　“12月8日幫顧客簽下一套448萬(wàn)的房、12月15日簽下303萬(wàn)的房源……”看著工作記錄，他臉上露出短暫一瞬的欣慰。小吳所在片區(qū)是北京面積最大的朝陽(yáng)區(qū)，去年常住人口360.5萬(wàn)，也是潛在購(gòu)房人群最密集的地方。

　　但焦慮仍難以掩蓋。陪顧客看房間隙，小吳一根接一根地抽煙。“天氣太冷，壓力也大，你看我都有白頭發(fā)了。”實(shí)際上，對(duì)他來(lái)說(shuō)，近期業(yè)績(jī)已是全年最好。如果沒(méi)有這幾單，可能年都沒(méi)法過(guò)。而其他店員，三四個(gè)月才能開(kāi)一單。

　　“調(diào)控前房子根本不愁賣(mài)，房源掛出來(lái)，人人瘋搶，我們帶看時(shí)連鑰匙都找不到。”小吳感嘆，放在以前，根本沒(méi)空像現(xiàn)在這樣，一下午帶顧客看四套房源。

　　我愛(ài)我家(4.260, 0.00, 0.00%)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅成交均價(jià)為54338元/平方米，環(huán)比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，為今年3月以來(lái)最低，近三月整體價(jià)格水平回到年初。

　　當(dāng)月成交量較多的行政區(qū)中，西城區(qū)成交均價(jià)環(huán)比上漲2.81%、順義區(qū)環(huán)比上漲1.83%。除此之外，其他九區(qū)都在環(huán)比下跌，石景山、通州、大興、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)較為明顯。

　　在這場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈中，業(yè)主的心理防線也在下降。據(jù)北京麥田成交房源監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月份買(mǎi)方整體議價(jià)幅度為-6.9%，較上個(gè)月下滑1個(gè)百分點(diǎn)，客戶議價(jià)空間達(dá)到2017年以來(lái)最高水平。

　　除去議價(jià)空間大幅提高，自身賣(mài)房經(jīng)歷更是讓他感觸頗多。“有次手上房源能在270萬(wàn)賣(mài)出，我想再等等，但后來(lái)縮水到170萬(wàn)，那種心理上的落差是很難承受的。”“資深買(mǎi)房人”李華坦言，一旦看到成交變難，焦慮感很快倍增，因?yàn)槌惺懿黄鹳Y產(chǎn)損失帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　剛需負(fù)重入場(chǎng)

　　五年前，全國(guó)樓市升溫，身處一線的北京房?jī)r(jià)幾乎翻倍。但轉(zhuǎn)折馬上來(lái)臨，2017年3月17日，調(diào)控落地，“認(rèn)房又認(rèn)貸”將購(gòu)房門(mén)檻直線推高，無(wú)數(shù)炒房客被拒之門(mén)外。此后北京二手房連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅達(dá)13.5%;2018年全年均價(jià)仍同比下跌3.3%。

　　投資性需求已明顯減退。“曾經(jīng)，房?jī)r(jià)越漲的地方越覺(jué)得有投資空間。一有新盤(pán)開(kāi)，三五個(gè)朋友便一起去看。但現(xiàn)在，狂熱的買(mǎi)房欲望已很難被勾起。”李華說(shuō)。

　　更多的是渴望拿到這座城市入場(chǎng)券的剛需。

　　北漂七年，王蘭終于在今年扎根北京。二月底生完寶寶后，她開(kāi)始和丈夫商量看房。“養(yǎng)孩子開(kāi)銷(xiāo)大，如果再不入手，以后更攢不下首付。”但真正看房時(shí)，她才發(fā)現(xiàn)，市區(qū)房子太貴，自己根本買(mǎi)不起。老小區(qū)停車(chē)都是問(wèn)題，生活質(zhì)量難以保障。最后，他們選擇在五環(huán)外的通州安家。

　　投資客解套，王蘭這類(lèi)剛需正成為撐起市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＮ覑?ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月選擇“首次購(gòu)房”的客戶比例達(dá)74.97%，較10月增加1.52個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過(guò)10月短暫收窄后，這一比例在11月再攀統(tǒng)計(jì)以來(lái)新高，剛需仍是市場(chǎng)主力。

　　當(dāng)二手房也“以價(jià)換量”時(shí)，剛需入場(chǎng)對(duì)交易也有短暫拉動(dòng)。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示統(tǒng)計(jì)，11月北京二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽11203套，與10月北京二手房住宅網(wǎng)簽8879套相比增加2324套，環(huán)比漲26.2%，同比增長(zhǎng)32.1%。

　　我愛(ài)我家研究院分析認(rèn)為，長(zhǎng)期交易低迷和價(jià)格下滑使北京二手房市場(chǎng)積攢了不少潛在需求。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀望，加上近期南京、深圳等地調(diào)控政策有局部、小幅松動(dòng)，這些需求的入市意愿有所增強(qiáng)，市場(chǎng)活躍度小幅回升。

　　“但北京樓市調(diào)控仍然是高壓態(tài)勢(shì)，松動(dòng)的可能性很小，市場(chǎng)有效購(gòu)房需求仍以剛需為主，房?jī)r(jià)也難有上漲空間。”上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為。

　　新房二手房持續(xù)膠著

　　除去買(mǎi)賣(mài)雙方和市場(chǎng)間的博弈，北京二手房持續(xù)低溫，與近年限競(jìng)房大量入場(chǎng)關(guān)系密切。

　　2017年末，北京開(kāi)始大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，相關(guān)項(xiàng)目則從2018年開(kāi)始集中入市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近兩年，限競(jìng)房占北京市場(chǎng)供應(yīng)的70%。大興、豐臺(tái)、房山、昌平四個(gè)區(qū)是供應(yīng)重點(diǎn)。

　　因在土地出讓階段就對(duì)房屋售價(jià)進(jìn)行限制，限競(jìng)房銷(xiāo)售價(jià)格通常低于同區(qū)域市場(chǎng)水平，因此對(duì)二手房市場(chǎng)形成很大分流。

　　但這并不代表限競(jìng)房受市場(chǎng)歡迎。由于供應(yīng)量大、區(qū)域相對(duì)集中，北京限競(jìng)房整體消化情況并不好。

　　中原地產(chǎn)指出，截至今年11月末，北京市累計(jì)供應(yīng)限競(jìng)房5.4萬(wàn)套，網(wǎng)簽規(guī)模約2.3萬(wàn)套，整體去化率僅43%左右。庫(kù)存規(guī)模則首次突破3萬(wàn)套。其中，供應(yīng)量較為集中的房山區(qū)，限競(jìng)房去化率為22.7%，僅為全市限競(jìng)房去化率的一半左右。

　　截至目前，北京商品房住宅庫(kù)存達(dá)7.56萬(wàn)套，創(chuàng)近8年最高紀(jì)錄。此外，北京限競(jìng)房簽約量合計(jì)2.34萬(wàn)套，庫(kù)存高達(dá)3.1萬(wàn)套，同樣刷新歷史紀(jì)錄。

　　中指研究院認(rèn)為，自2018年下半年以來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房迎來(lái)入市高峰，逐步在市場(chǎng)供求中占據(jù)重要地位，快速提升市場(chǎng)有效供給。但部分區(qū)域項(xiàng)目扎推入市，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)明顯處于供大于求狀態(tài)，房企間存在巨大挑戰(zhàn)。

　　不僅如此，上述機(jī)構(gòu)稱，入市項(xiàng)目中80%已虧損或?qū)⒁�面臨虧損。

　　扎堆供應(yīng)、去化不佳，限競(jìng)房與二手房的膠著狀態(tài)短期內(nèi)不會(huì)結(jié)束。“限競(jìng)房分流二手房需求，明年仍會(huì)持續(xù)。尤其是限競(jìng)房供應(yīng)集中的區(qū)域，二手房交易量和成交價(jià)將持續(xù)受到影響。”郭毅認(rèn)為。

　　我愛(ài)我家研究院稱，目前北京樓市調(diào)控力度已是史上最大，加上今年四季度以來(lái)各地調(diào)控多有微調(diào)，未來(lái)政策進(jìn)一步加碼的空間較小。但北京仍是全國(guó)樓市標(biāo)桿，“房住不炒”戰(zhàn)略下，政策難有大的松動(dòng)，預(yù)計(jì)2020年北京樓市政策仍會(huì)保持平穩(wěn)。

　　政策緊鎖、市場(chǎng)觀望之下，置業(yè)北京，仍是一張沉重的城市入場(chǎng)券。