住宅以套內(nèi)使用面積交易對誰影響最大？專家解析以套內(nèi)面積交易的影響
近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中有關(guān)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的消息引發(fā)了很多人的關(guān)注，這個消息讓有些人高興，也讓有些人擔憂。到底“以套內(nèi)建筑面積進行交易”對誰的影響最大？對消費者是否有利？本篇文章小編就為大家?guī)砹藢＜覍τ?ldquo;以套內(nèi)建筑面積進行交易”的分析，一起來看看吧。
“以套內(nèi)建筑面積進行交易”
近年來已在部分地區(qū)進行試點
2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”，并無強制要求。在實踐中，我國多地住宅建筑主要以建筑面積進行交易，不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也透露，除重慶自2002年就已明確“商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)”外，近年來已有多個城市啟動相關(guān)試點或兩種計價方式并行。
張大偉：“目前各地開始有一些試點。全國真正已經(jīng)執(zhí)行的只有重慶一個城市，其他在試點或者兩種并行的還有北京、上海等很多城市。在這些城市的預(yù)售許可證里，一個是建筑面積的定價，另一個是使用面積的定價。今天的政策大家很關(guān)注，但其實在兩三年之前試點就已經(jīng)出現(xiàn)了。”
專家：“以套內(nèi)使用面積進行交易”
便于購房者直觀比較符合“房住不炒”政策導(dǎo)向
建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。近年“以套內(nèi)面積而非建筑面積進行交易”在一些地方陸續(xù)推開，主要源于公攤面積缺少標準、管理混亂等問題的不斷發(fā)生。公攤面積被一些媒體稱為房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛和服務(wù)收費爭議由來已久。公攤，主要指電梯、走廊、樓梯間、公用墻體、設(shè)備間等。同一個小區(qū)的不同樓棟、不同樓層，公攤面積都可能有所不同。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，征求意見稿中“以套內(nèi)使用面積進行交易”一個重要意義在于，購房者可以“做比較”。
樓建波：“當他比較同一地段的兩個小區(qū)時，如果都是按建筑面積計價，或者一個按建筑面積計價一個按使用面積計價，比較起來可能會有點難。但如果都是按照套內(nèi)面積（使用面積）計價，那比較起來就很直觀了。”
“以套內(nèi)使用面積進行交易”也被稱為“所見即所得”，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，這樣做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向。
嚴躍進：“因為對于購房者，公攤面積只是附屬設(shè)施，對他而言更重要的是具體居住面積。居住面積“一是一，二是二”，買房才會沒有太多顧慮。如果套內(nèi)面積小，老百姓覺得不劃算，就不會去買房。開發(fā)商也會更加注重如何做大套內(nèi)面積，也會防范他們通過公攤面積做虛假文章。”
由此可見，“住宅建筑以套內(nèi)使用面積進行交易”，并非不少媒體和自媒體所言“取消公攤”，也并不能直接導(dǎo)致“買100平米房子只得70平米”的現(xiàn)象不再發(fā)生，但可以讓購房者擦亮眼睛，通過更直觀的比較，做出購房決定。
張大偉認為，主要受政策影響的是期房交易，因為其得房率存在波動和不確定性，二手房和現(xiàn)房交易幾乎不受影響。對于有房一族以“使用面積”進行交易可能導(dǎo)致資產(chǎn)縮水的顧慮，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認為，未來政策適用范圍或?qū)⑦M一步細化，僅目前來看，無論哪種面積計算方式，房屋總價都是不變的，對房屋所有人影響不大。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”對購房者而言，只是計價方式有所改變，對房價并不會產(chǎn)生太大影響。
趙秀池：“比如你房子的建筑面積100平米，單價比如是5萬，那么總價500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價500萬不變，單價就不是5萬了，肯定是高于5萬的。”
