住宅以套內(nèi)使用面積交易對誰影響最大？專家解析以套內(nèi)面積交易的影響
近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中有關(guān)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的消息引發(fā)了很多人的關(guān)注，這個(gè)消息讓有些人高興，也讓有些人擔(dān)憂。到底“以套內(nèi)建筑面積進(jìn)行交易”對誰的影響最大？對消費(fèi)者是否有利？本篇文章小編就為大家?guī)砹藢＜覍τ?ldquo;以套內(nèi)建筑面積進(jìn)行交易”的分析，一起來看看吧。
“以套內(nèi)建筑面積進(jìn)行交易”
近年來已在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)
2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)”，并無強(qiáng)制要求。在實(shí)踐中，我國多地住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也透露，除重慶自2002年就已明確“商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)”外，近年來已有多個(gè)城市啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)或兩種計(jì)價(jià)方式并行。
張大偉：“目前各地開始有一些試點(diǎn)。全國真正已經(jīng)執(zhí)行的只有重慶一個(gè)城市，其他在試點(diǎn)或者兩種并行的還有北京、上海等很多城市。在這些城市的預(yù)售許可證里，一個(gè)是建筑面積的定價(jià)，另一個(gè)是使用面積的定價(jià)。今天的政策大家很關(guān)注，但其實(shí)在兩三年之前試點(diǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)了。”
專家：“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”
便于購房者直觀比較符合“房住不炒”政策導(dǎo)向
建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。近年“以套內(nèi)面積而非建筑面積進(jìn)行交易”在一些地方陸續(xù)推開，主要源于公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂等問題的不斷發(fā)生。公攤面積被一些媒體稱為房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛和服務(wù)收費(fèi)爭議由來已久。公攤，主要指電梯、走廊、樓梯間、公用墻體、設(shè)備間等。同一個(gè)小區(qū)的不同樓棟、不同樓層，公攤面積都可能有所不同。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，征求意見稿中“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”一個(gè)重要意義在于，購房者可以“做比較”。
樓建波：“當(dāng)他比較同一地段的兩個(gè)小區(qū)時(shí)，如果都是按建筑面積計(jì)價(jià)，或者一個(gè)按建筑面積計(jì)價(jià)一個(gè)按使用面積計(jì)價(jià)，比較起來可能會(huì)有點(diǎn)難。但如果都是按照套內(nèi)面積（使用面積）計(jì)價(jià)，那比較起來就很直觀了。”
“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”也被稱為“所見即所得”，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時(shí)也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，這樣做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向。
嚴(yán)躍進(jìn)：“因?yàn)閷τ谫彿空�，公攤面積只是附屬設(shè)施，對他而言更重要的是具體居住面積。居住面積“一是一，二是二”，買房才會(huì)沒有太多顧慮。如果套內(nèi)面積小，老百姓覺得不劃算，就不會(huì)去買房。開發(fā)商也會(huì)更加注重如何做大套內(nèi)面積，也會(huì)防范他們通過公攤面積做虛假文章。”
由此可見，“住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，并非不少媒體和自媒體所言“取消公攤”，也并不能直接導(dǎo)致“買100平米房子只得70平米”的現(xiàn)象不再發(fā)生，但可以讓購房者擦亮眼睛，通過更直觀的比較，做出購房決定。
張大偉認(rèn)為，主要受政策影響的是期房交易，因?yàn)槠涞梅柯蚀嬖诓▌?dòng)和不確定性，二手房和現(xiàn)房交易幾乎不受影響。對于有房一族以“使用面積”進(jìn)行交易可能導(dǎo)致資產(chǎn)縮水的顧慮，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，未來政策適用范圍或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)化，僅目前來看，無論哪種面積計(jì)算方式，房屋總價(jià)都是不變的，對房屋所有人影響不大。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”對購房者而言，只是計(jì)價(jià)方式有所改變，對房價(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
趙秀池：“比如你房子的建筑面積100平米，單價(jià)比如是5萬，那么總價(jià)500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價(jià)500萬不變，單價(jià)就不是5萬了，肯定是高于5萬的。”
