中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?北上廣深領(lǐng)跑全國
2.5 住房供給：一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財政依賴度較高
一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區(qū)有過剩風險、套戶比超過1.1。我們在2018年11月報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺？》估算了2017年各省級、地級單位城鎮(zhèn)住宅套戶比。分地區(qū)看，2017年東部、中部、西部地區(qū)包括學生及其宿舍的城鎮(zhèn)套戶比分別為0.99、1.05、1.03，東北地區(qū)為1.13；東部、中部、西部地區(qū)不含學生及其宿舍的套戶比分別為1.02、1.09、1.08，東北地區(qū)為1.17。分線看，2017年一線、二線、三四線城市套戶比（含學生及其宿舍）分別為0.97、1.02、1.06，一二線城市住房供給偏緊。在全國336個地級單位（不含三沙）中，2017年有89個城市的套戶比小于1，占比26.5%；有157個城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比46.7%；有72個城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比21.4%；有18個城市的套戶比高于1.2，占比5.4%。
東部、中部土地財政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市分別為64%、50%，高于一線、四線城市。土地財政依賴度在一定程度上意味著地方政府對房價的依賴。分區(qū)域看，東部、中部近三年土地財政依賴度（土地出讓收入/地方一般公共預算收入）分別為57%、51.7%，高于西部、東北的31.6%、19.4%。這是由于西部、東北需求相對偏弱，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的能力有限。分線看，二、三線城市近三年土地財政依賴度分別為64.2%、49.5%，高于一線城市的42.2%和四線城市的35%。其中，上海、深圳土地財政依賴度分別為25%、26%，而北京、廣州達50%、68%。在全國336個地級單位（不含三沙）中，有16座城市土地財政依賴度大于100%，占比4.8%；有31座城市在70%-100%之間，占比9.2%；有98座城市在40%-70%之間，占比29.2%；有191座城市在40%以下，占比56.8%。
3 市場面：2019年百強城市何時布局最佳？
3.1 榜單概覽：發(fā)展?jié)摿?00強分3檔
在基本面分析基礎(chǔ)上，我們結(jié)合市場面情況將發(fā)展?jié)摿?00強劃為3檔，其中深北上廣等15個城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。市場面由庫存去化周期、需求透支率、房價周期、地價房價比4項指標組成。我們首先將城市發(fā)展?jié)摿?00強按照發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)分為三檔，再通過市場面指標分析，對當前市場趨勢較好的城市升檔，其他城市維持不變。
