中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?北上廣深領(lǐng)跑全國
3.2 量價(jià)趨勢：部分三四線城市需求明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖房價(jià)趨穩(wěn)
前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在需求透支風(fēng)險(xiǎn)。比如，一個(gè)城市過去3-5年的銷售增速均在20%以下，在基本面改變不大的情況下，某年銷售增速突然飆升，比如達(dá)到50%及以上，這種城市在短期存在需求透支風(fēng)險(xiǎn)，從數(shù)據(jù)看主要是部分受棚改貨幣化刺激的三四線城市。2017年以來，一線城市商品住宅銷量明顯下降，二線城市基本持平，三四線城市受棚改貨幣化安置比例擴(kuò)大而繼續(xù)暴增。各線城市銷量暴增的時(shí)間呈現(xiàn)輪動特征，一線城市2015年商品住宅銷售面積同比增長14%，二線城市2015、2016年分別增長10%、26%，三四線城市2016、2017年分別增長22%、13%，部分缺乏基本面支撐的三四線城市需求明顯透支。
從房價(jià)周期看，前期經(jīng)歷明顯調(diào)整的部分一二線城市及周邊房價(jià)將逐漸趨穩(wěn)，如供給不足或存在一定上漲壓力。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，過去不少城市的房價(jià)存在三年左右的小周期，漲一段調(diào)整一段，小周期的背后是房地產(chǎn)調(diào)控、地方對土地財(cái)政的依賴、需求釋放與透支等因素。2015-2016年京津冀、長三角、珠三角部分城市及一些省會城市房價(jià)已連續(xù)低迷2年以上，目前成交量有所回暖，市場逐漸趨穩(wěn)。此類城市在一線城市中有北上廣深，二線城市中有天津、南京、無錫、蘇州、杭州、濟(jì)南、鄭州、武漢、東莞等，三線城市中有廊坊、溫州、嘉興、珠海、惠州、中山等。而部分前期主要受棚改貨幣化刺激導(dǎo)致房價(jià)大漲、同時(shí)缺乏基本面支撐的三四線城市存在一定調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
