中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?北上廣深領跑全國

　　3.3 庫存去化：西部地區(qū)、四線城市總體庫存風險較高

　　從可售庫存看，2019年3月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市庫存去化周期從2018年下半年以來有一定上升。可售商品住宅數(shù)據(jù)可得性較差，我們選取分線樣本城市進行分析。一線城市選取4城：北京、上海、廣州、深圳，二線城市選取16城：天津、重慶、南京、武漢、成都、蘇州、廈門、西安、長沙、寧波、福州、青島、長春、杭州、濟南、南昌，三四線城市選取9城：徐州、莆田、東營、蕪湖、焦作、南平、三明、滁州、安慶。2015年以來，得益于棚改貨幣化政策三四線城市可售庫存去化周期持續(xù)走低，2018年5-6月最低不到7個月，但逐漸上升。2019年3月，一線、二線和三四線城市可售商品住宅去化周期分別為11.7、10.5和11.4個月。需要注意的是，庫存去化周期對銷售非常敏感，比如部分城市商品住宅銷量當前處于歷史低位，一旦成交回暖，去化周期將明顯下降。

　　從廣義庫存看，西部地區(qū)、四線城市庫存偏高，2017年土地消化周期分別為2.5、2.1年。分地區(qū)看，東部、中部、東北地區(qū)庫存持續(xù)改善，西部地區(qū)庫存改善力度明顯不足。2017年，東部、中部、東北地區(qū)土地消化周期均在1.15-1.35年之間，而西部地區(qū)則高達2.5年。分線城市看，2017年一線、二線、三線、四線城市土地消化周期分別為0.8、0.9、1.2、2.1。盡管一線城市受2016年930開始的調(diào)控收緊影響，市場銷售持續(xù)降溫，但土地消化周期基本小于1；四線城市銷售乏力，土地供應持續(xù)增加，仍有較大庫存風險。

　　3.4 拿地成本：地價房價比總體回落，少數(shù)城市仍較高

　　近期土地成交有所回暖。2018年百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為6.1%、12.5%、18.1%，均較2017年的21.9%、38.3%、45.3%明顯下滑。不過，從最近半年數(shù)據(jù)看，土地成交有所回暖，2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續(xù)4個月上行、三四線城市連續(xù)5個月上行。

　　地價房價比總體回落，但少數(shù)城市地價成本仍較高。2018年一、二、三、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外，二、三、四線城市分別下降7、5、2個百分點（由于地級層面的新房價格數(shù)據(jù)不全，在此以二手房價格分析，由此估計的地價房價比可能偏低）。盡管各線城市地價房價比總體上差距不大，但具體城市之間差異巨大。此外，當前部分城市推行的“限房價、競地價”土地出讓模式有效地平抑了新房價格，但在供給不足的情況下容易引起新房搶購。