中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?北上廣深領(lǐng)跑全國(guó)

　　從區(qū)域看，中國(guó)進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代，區(qū)域分化突出，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮螅�城市研究�(jī)r(jià)值更加凸顯。在住房短缺時(shí)代，城市的發(fā)展?jié)摿Σ町惒淮螅�但在住房總體平衡時(shí)代，城市的發(fā)展?jié)摿�則呈明顯不同。住房存量套戶比低、產(chǎn)業(yè)活力強(qiáng)、人口持續(xù)流入的城市顯然更具發(fā)展?jié)摿�，而住房存量套戶比高、產(chǎn)業(yè)不振、人口持續(xù)流出的城市缺乏發(fā)展?jié)摿ΑＴ谶@一背景下，研判不同城市的發(fā)展?jié)摿χ陵P(guān)重要。從國(guó)際和中國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，人口遷移分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。雖然中國(guó)從2006年“十一五”規(guī)劃開始提出以城市群作為城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，但明顯推進(jìn)城市群建設(shè)則開始于2014年啟動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，19個(gè)城市群規(guī)劃相繼出臺(tái)。2018年11月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》要求，建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新模式，推動(dòng)區(qū)域板塊之間融合互動(dòng)發(fā)展。鑒于當(dāng)前多數(shù)城市群發(fā)育不成熟，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設(shè)的突破口和抓手。2019年2月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，要求以同城化為方向建設(shè)1小時(shí)通勤圈，標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代。事實(shí)上，過去幾年一二三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯分化，正是城市發(fā)展?jié)摿Τ拭黠@差異的直接表現(xiàn)。一二線城市房?jī)r(jià)因人口大幅流入、土地供給不足在2015-2016年暴漲；三四線城市一度庫存高企、后因去庫存政策等在2017-2018年大漲。

　　1.2 分析框架：基本面分析趨勢(shì)，市場(chǎng)面分析時(shí)機(jī)

　　在“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”的經(jīng)典框架基礎(chǔ)上，我們從“基本面+市場(chǎng)面”兩個(gè)層面分27個(gè)指標(biāo)研究2019年中國(guó)336個(gè)地級(jí)行政單位發(fā)展?jié)摿Γú缓�三沙），具體以基本面研判城市中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿�，以市�?chǎng)面輔助擇時(shí)。