中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?北上廣深領跑全國
基本面分析是城市發(fā)展?jié)摿ρ信械暮诵�，關鍵在于研判人口趨勢，邏輯鏈條是：人隨產業(yè)走，產業(yè)布局決定于區(qū)位。其一，房地產長期看人口，人口決定需求。人口是一切經濟社會活動的基礎，更是房地產市場發(fā)展的根本支撐。由于出生人口大幅下滑，2018年中國人口僅增加530萬，人口總量將在2024-2031年見頂，各地區(qū)已逐漸進入人口爭奪的存量博弈時代。人口遷移的根本動力在于實際收入和生活水準差距，一般規(guī)律是人隨產業(yè)走、人往高處走。其二，產業(yè)決定城市興衰，產業(yè)興則城市興，產業(yè)聚則人口聚。當前中國經濟從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉型升級，區(qū)域產業(yè)格局明顯變化。從地區(qū)層面看，東部沿海大量制造業(yè)受成本上升影響，已經并正向中國內地、東南亞轉移。從城市群角度看，發(fā)達城市群內核心城市集聚高端制造和高端服務業(yè)、向周邊轉移一般制造業(yè)，發(fā)育中都市圈城市群制造業(yè)繼續(xù)向核心城市集聚，城市群外一般城市產業(yè)結構多呈現(xiàn)低端制造業(yè)化和低端服務業(yè)化。其三，區(qū)位決定產業(yè)布局，規(guī)模經濟和交通成本決定區(qū)位。企業(yè)產業(yè)布局以最大化利潤為目標，區(qū)位選擇至關重要。但區(qū)位因素并非一成不變的，隨著規(guī)模經濟和交通成本等因素變化。中國東部沿海地區(qū)率先發(fā)展的關鍵并非是率先開放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；從全球看，約60%的經濟總量集中在沿海100公里范圍內。高端制造和高端服務業(yè)聚集在核心大城市，主要是因為規(guī)模經濟帶來的成本下降和效率提高。
具體來看，我們在基本面關注需求側的人口現(xiàn)狀、人口潛力以及人口購買能力，以及供給側的住房存量及土地財政依賴度，共涉及23個指標。其中，人口現(xiàn)狀分為總量和結構兩個維度，后者包括外來人口、人口年齡結構、城鎮(zhèn)化率、小學生等指標�；�“人隨產業(yè)走，人往高處走”的基本邏輯，我們從經濟實力、產業(yè)創(chuàng)新、交通區(qū)位和公共資源四個方面分析人口潛力。除經濟總量外，我們以經濟-人口比值（區(qū)域經濟份額/人口份額）作為反映經濟層面的總體人口吸引力，以A+H股上市公司數(shù)、發(fā)明專利授權量反映區(qū)域先進產業(yè)及創(chuàng)新能力，以高鐵始發(fā)終到趟數(shù)、高速公路路網密度、到中心城市距離等反映交通區(qū)位，以在校大學生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)、城市軌道交通里程路網密度反映教育、醫(yī)療、公共交通等公共資源情況。在購買能力方面，我們關注絕對水平的人均儲蓄存款、人均可支配收入以及相對水平的房價收入比。在供給側，我們關注套戶比和土地財政依賴度兩個指標；其中，套戶比反映存量住房市場的總體平衡程度，土地財政依賴度反映地方政府對房地產的依賴及與此相關的土地出讓偏好。
在市場面，用庫存去化、房價周期、需求透支率、地價房價比等波動較大的4個短期指標研判城市市場短期波動，以在基本面分析基礎上判斷進入時機及優(yōu)先順序。一些城市盡管從基本面上看中長期發(fā)展?jié)摿^大，但如果短期需求透支嚴重，短期之內并無發(fā)展?jié)摿�。我們通過4個短期指標反映市場面，包括土地消化周期、房價周期、需求透支率、地價房價比等。由于可售庫存數(shù)據(jù)不全，我們以土地消化周期這種廣義庫存去化指標反映城市住房庫存。房價周期反映城市房價目前處于何種位置，是上漲中還是下跌中，以及相關持續(xù)時間。需求透支率即為當前住宅銷售面積增速與過去幾年增速的偏離程度，如果大幅偏離過去均值，則很可能意味著風險較大。地價房價比可大致反映房企當前拿地的預期成本收益比，不過如果缺乏人口和產業(yè)導入，地價房價比低的地區(qū)也缺乏發(fā)展?jié)摿Α?
