中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?北上廣深領(lǐng)跑全國(guó)
基本面分析是城市發(fā)展?jié)摿ρ信械暮诵�，關(guān)鍵在于研判人口趨勢(shì)，邏輯鏈條是：人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)布局決定于區(qū)位。其一，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，人口決定需求。人口是一切經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本支撐。由于出生人口大幅下滑，2018年中國(guó)人口僅增加530萬(wàn)，人口總量將在2024-2031年見(jiàn)頂，各地區(qū)已逐漸進(jìn)入人口爭(zhēng)奪的存量博弈時(shí)代。人口遷移的根本動(dòng)力在于實(shí)際收入和生活水準(zhǔn)差距，一般規(guī)律是人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。其二，產(chǎn)業(yè)決定城市興衰，產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)聚則人口聚。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從全球價(jià)值鏈的中低端向中高端轉(zhuǎn)型升級(jí)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局明顯變化。從地區(qū)層面看，東部沿海大量制造業(yè)受成本上升影響，已經(jīng)并正向中國(guó)內(nèi)地、東南亞轉(zhuǎn)移。從城市群角度看，發(fā)達(dá)城市群內(nèi)核心城市集聚高端制造和高端服務(wù)業(yè)、向周邊轉(zhuǎn)移一般制造業(yè)，發(fā)育中都市圈城市群制造業(yè)繼續(xù)向核心城市集聚，城市群外一般城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多呈現(xiàn)低端制造業(yè)化和低端服務(wù)業(yè)化。其三，區(qū)位決定產(chǎn)業(yè)布局，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本決定區(qū)位。企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局以最大化利潤(rùn)為目標(biāo)，區(qū)位選擇至關(guān)重要。但區(qū)位因素并非一成不變的，隨著規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本等因素變化。中國(guó)東部沿海地區(qū)率先發(fā)展的關(guān)鍵并非是率先開(kāi)放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；從全球看，約60%的經(jīng)濟(jì)總量集中在沿海100公里范圍內(nèi)。高端制造和高端服務(wù)業(yè)聚集在核心大城市，主要是因?yàn)橐?guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的成本下降和效率提高。
具體來(lái)看，我們?cè)诨久骊P(guān)注需求側(cè)的人口現(xiàn)狀、人口潛力以及人口購(gòu)買(mǎi)能力，以及供給側(cè)的住房存量及土地財(cái)政依賴度，共涉及23個(gè)指標(biāo)。其中，人口現(xiàn)狀分為總量和結(jié)構(gòu)兩個(gè)維度，后者包括外來(lái)人口、人口年齡結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率、小學(xué)生等指標(biāo)�；�“人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走”的基本邏輯，我們從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通區(qū)位和公共資源四個(gè)方面分析人口潛力。除經(jīng)濟(jì)總量外，我們以經(jīng)濟(jì)-人口比值（區(qū)域經(jīng)濟(jì)份額/人口份額）作為反映經(jīng)濟(jì)層面的總體人口吸引力，以A+H股上市公司數(shù)、發(fā)明專利授權(quán)量反映區(qū)域先進(jìn)產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新能力，以高鐵始發(fā)終到趟數(shù)、高速公路路網(wǎng)密度、到中心城市距離等反映交通區(qū)位，以在校大學(xué)生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)、城市軌道交通里程路網(wǎng)密度反映教育、醫(yī)療、公共交通等公共資源情況。在購(gòu)買(mǎi)能力方面，我們關(guān)注絕對(duì)水平的人均儲(chǔ)蓄存款、人均可支配收入以及相對(duì)水平的房?jī)r(jià)收入比。在供給側(cè)，我們關(guān)注套戶比和土地財(cái)政依賴度兩個(gè)指標(biāo)；其中，套戶比反映存量住房市場(chǎng)的總體平衡程度，土地財(cái)政依賴度反映地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴及與此相關(guān)的土地出讓偏好。
在市場(chǎng)面，用庫(kù)存去化、房?jī)r(jià)周期、需求透支率、地價(jià)房?jī)r(jià)比等波動(dòng)較大的4個(gè)短期指標(biāo)研判城市市場(chǎng)短期波動(dòng)，以在基本面分析基礎(chǔ)上判斷進(jìn)入時(shí)機(jī)及優(yōu)先順序。一些城市盡管從基本面上看中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿^大，但如果短期需求透支嚴(yán)重，短期之內(nèi)并無(wú)發(fā)展?jié)摿�。我們通過(guò)4個(gè)短期指標(biāo)反映市場(chǎng)面，包括土地消化周期、房?jī)r(jià)周期、需求透支率、地價(jià)房?jī)r(jià)比等。由于可售庫(kù)存數(shù)據(jù)不全，我們以土地消化周期這種廣義庫(kù)存去化指標(biāo)反映城市住房庫(kù)存。房?jī)r(jià)周期反映城市房?jī)r(jià)目前處于何種位置，是上漲中還是下跌中，以及相關(guān)持續(xù)時(shí)間。需求透支率即為當(dāng)前住宅銷售面積增速與過(guò)去幾年增速的偏離程度，如果大幅偏離過(guò)去均值，則很可能意味著風(fēng)險(xiǎn)較大。地價(jià)房?jī)r(jià)比可大致反映房企當(dāng)前拿地的預(yù)期成本收益比，不過(guò)如果缺乏人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，地價(jià)房?jī)r(jià)比低的地區(qū)也缺乏發(fā)展?jié)摿Α?
