486家房企申請破產(chǎn) 房企嘗試各種方式融資

　　(原標(biāo)題：486家房企申請破產(chǎn)重整，空手套白狼時代一去不復(fù)返，誰能熬過融資難關(guān))

　　486家房企申請破產(chǎn)重整，空手套白狼時代一去不復(fù)返，誰能熬過融資難關(guān)

　　鋌而走險的高成本融資體現(xiàn)的是高壓政策、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向和整合背景下房企們的掙扎與自救

　　11月7日，北京市第四中級人民法院公告顯示，因信托借款合同糾紛，***信托對泰禾集團(tuán)、黃其森、福建中維地產(chǎn)、東莞金澤置業(yè)等6個被告提起訴訟，案件將于2020年2月11日**。

　　2019年，“熬”是房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵字。房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)將近三年，房企銷售放緩導(dǎo)致資金回籠緩慢，引發(fā)融資壓力不斷攀升。尤其自今年三四月以來，銀保監(jiān)會頻頻強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險和警示房地產(chǎn)業(yè)過度融資問題，5月更是發(fā)文進(jìn)一步限制銀行和信托融資。7月, 發(fā)改委發(fā)文限制房企海外發(fā)債只能用來置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。國內(nèi)債券暴雷風(fēng)波下，房企發(fā)債愈發(fā)困難，其海外發(fā)債融資成本仍然較高，房企融資四面楚歌。

　　泰禾(000732.SZ)2018年銷售額1303.4億元，是排名第20的大型房企，泰禾因信托違約被訴，可謂行業(yè)整體困境的一個縮影。

　　從當(dāng)代置業(yè)(1107.HK)15.5%天價發(fā)債、華夏幸福(600340.SH)三天內(nèi)發(fā)9.5%-12%的總額60億人民幣永續(xù)債，到媒體曝出融信中國(3301.HK)私募債被納入 “禁投池”、三盛宏業(yè)等房企被***高利率售賣理財產(chǎn)品，鋌而走險的融資體現(xiàn)的是高壓政策、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向和整合背景下房企們的掙扎與自救。

　　中小型房企首當(dāng)其中，行業(yè)洗牌不斷加劇。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，人民法院公告網(wǎng)顯示至少486家房企于2019年申請重整和破產(chǎn)。

　　房企在各顯神通嘗試各種方式融資，包括高成本信托融資、高利率發(fā)債、上市、發(fā)行理財產(chǎn)品、尋求ABS(資產(chǎn)支持證券化)融資、設(shè)立基金和融資公司、賣資產(chǎn)緩解資金壓力等。這些高成本融資方式是否可持續(xù)，哪些公司將在激烈競爭中成為贏家、哪些會被淘汰?

　　信托

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，銀行在強(qiáng)監(jiān)管下收緊給予房地產(chǎn)的貸款融資，信托逐漸成為房企融資的新寵。中國信托業(yè)協(xié)會9月份的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年2季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.93萬億元，占比15.38%，較2019年1季度末上升0.63個百分點(diǎn)，位于信托資金投向領(lǐng)域的第二位。

　　從5月中旬銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文，到7月初，銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量過大的信托公司開展約談警示，再到7月末中共中央政治局提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段” ，房地產(chǎn)政策面持續(xù)高壓。然而，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量仍然保持一定的高速勢頭。

　　上海信托網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人付鵬啟表示，原來傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)主要是集中于房地產(chǎn)和基建，信托業(yè)務(wù)下半年以來逐漸傾向于國企和地方融資平臺。他表示，對于絕大部分信托公司，目前只愿意投給央企、國企、百強(qiáng)名單內(nèi)的房企。“頭部房企的信托融資成本反而降了，大家都在躲風(fēng)險，央企比如金茂等撿了不小的便宜。”

　　信托業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模在收縮，但房企仍在以更高的費(fèi)率來換取信托融資。據(jù)付鵬啟介紹，行業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)測算信托融資成本平均上升的幅度， 但是大致分為三類：央企一般傾向于使用低成本的銀行貸款，信托利率始終不高;頭部房企如恒大、融創(chuàng)的信托利率大概在10-12%;Top 50到Top 100的房企則融資成本在12-13%之間。百強(qiáng)末的融資成本大約在13-15%。

　　瀚米咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人及總裁余健也分類出大致以上三個區(qū)間，但是他測算的三類的信托融資成本分別略微高1-2%，以上三大類大致分別呈現(xiàn)12-13%，13-15%和15-18%的融資成本遞增趨勢。

　　11月5日在離岸債券市場，負(fù)債率接近130%的藍(lán)光發(fā)展被傳信托產(chǎn)品違約，導(dǎo)致其美元債價格當(dāng)天下跌約兩個點(diǎn)。公司隨后開投資者電話會議，否認(rèn)相關(guān)傳聞，公司代表在回應(yīng)投資者時表示，公司信托融資成本今年上升約1%到11%。而付鵬啟表示，藍(lán)光的融資成本約在12%左右，其信托產(chǎn)品延期的可能性存在，信托一般傾向于不對外公布地產(chǎn)公司的信托貸款未兌付，為防止地產(chǎn)公司無法進(jìn)行再融資。

　　瀚米咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人及總裁余健向記者表示，未來房企信托融資將近3萬億的盤子里面，大公司可能會拿到更多的額度，會像房地產(chǎn)銷售一樣，更多向頭部企業(yè)融資。他表示，房企信托融資的整體成本都在上升，頭部企業(yè)融資成本大概上升100-200基點(diǎn)。雖然信托監(jiān)管的收緊導(dǎo)致的頭部集中效應(yīng)的確令大房企更容易拿到信托融資，但是也逐漸呈現(xiàn)分化的趨勢。

　　余健認(rèn)為，一些信托公司基于減少風(fēng)險敞口的考慮，也許會減少給像頭部企業(yè)如融創(chuàng)、恒大、碧桂園的融資，而另外的信托公司可能會放棄一些小的房企，選擇只跟大企業(yè)合作，因為他們體量比較大，愿意付比較高的融資成本，能滿足信托機(jī)構(gòu)對于利差的要求。而像萬科、中海和華潤等財務(wù)狀況更優(yōu)的房企，則基本用不到信托融資，因為他們有更多的較低成本的融資渠道，比如獲取銀行貸款。

　　發(fā)債

　　滾動發(fā)債，近年來逐漸成為房企延續(xù)資金生命線的主要途徑之一。

　　2019年1月和2月，當(dāng)代置業(yè)以15.5%的利率發(fā)行2020年到期的總共3.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)。當(dāng)代置業(yè)公告稱，款項將用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資，二月份款項將為現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資及為在岸項目開發(fā)融資。

　　位于香港的固定收益分析師和交易員王先生表示，在境內(nèi)信托貸款監(jiān)管收緊后，房企就加大海外發(fā)債規(guī)模;雖然發(fā)改委年中發(fā)文，限制房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)海外債只能用來置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，但是房企還是能用之前獲得的額度在海外發(fā)債。

　　另外，房企從去年起愈發(fā)青睞高成本的永續(xù)債。今年下半年，華夏幸福至少發(fā)行85億元永續(xù)債，利率為9.5%-12%。而早于2018年，保利地產(chǎn)(600048.SH)、中建國際(3311.HK)、光明地產(chǎn)(600708.SH)、越秀集團(tuán)等房企紛紛轉(zhuǎn)向永續(xù)債進(jìn)行資金補(bǔ)充。

　　所謂永續(xù)債，即無到期日期、按期支付債息直到永遠(yuǎn)的債券，這類債券大多可贖回。

　　筆者采訪的多位地產(chǎn)業(yè)界和債券市場專業(yè)人士表示，永續(xù)債成本比較高，隨著時間拉長，利率會升高。雖然永續(xù)債可以不算進(jìn)財報里的負(fù)債率，但信用機(jī)構(gòu)仍然把永續(xù)債歸為評級考慮范圍內(nèi)的債務(wù)，從而影響其信用評級。

　　國內(nèi)某頭部評級公司地產(chǎn)分析師對筆者分析道，境內(nèi)永續(xù)債目前比同期限的中票融資成本高出約100個基點(diǎn)，雖然永續(xù)債是比較理想的融資方式，但發(fā)債途徑不通暢。因監(jiān)管和多個利益方(公司、會計師事務(wù)所等)對條款的要求不能達(dá)成一致，房企的很多永續(xù)債無法發(fā)行。

　　房企高利率發(fā)債的弊端逐漸顯現(xiàn)，未來兩年償債壓力尤其大。中國指數(shù)研究院(中指院)的數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)需償還的債券規(guī)模為4994.5億元，到2020年，這一規(guī)模將上漲至6513.4億元，并于2021年接近萬億元。而坊間關(guān)于私募債逾期且被列入禁投池的傳聞不斷。11月5日，風(fēng)財訊報道，融信中國發(fā)行的三只私募債被納入 “禁投池”(即把不符合投資規(guī)則的債券歸入禁止投資的池子)，且公司出現(xiàn)貸款逾期、實控人遭約談。 融信中國隨后發(fā)布澄清聲明，否認(rèn)以上傳聞。10月末，廣東頤和地產(chǎn)被***，發(fā)行的“17頤和01”和“17頤和04”兩只私募債因未能按期足額償付部分本金和利息，構(gòu)成實質(zhì)性違約。

　　標(biāo)普全球評級信用分析師黃馨慧表示，2020年中資房地產(chǎn)將有接近30億美元境外債到期，境內(nèi)人民幣債券到期量接近65億美元。她認(rèn)為，基于較大的市場需求，且投資者對中國房地產(chǎn)市場的行業(yè)前景更加樂觀，明年境外美元債到期兌付應(yīng)該不會有太大風(fēng)險。

　　但是，黃馨慧認(rèn)為，由于監(jiān)管目前沒有放松的跡象、到期量比較大且涉及的開發(fā)商數(shù)量也比較多，明年房企的境內(nèi)債券償債存在一定的壓力。

　　上市

　　安徽系本土房企三巽集團(tuán)風(fēng)風(fēng)火火趕著上市。根據(jù)三巽集團(tuán)于10月17日遞交給香港交易所的招股書，三巽集團(tuán)在2018年全國房地產(chǎn)銷售排名為第173名、銷售面積位列125，主要市場在安徽省。根據(jù)招股書，截止2019年6月30日，三巽集團(tuán)營業(yè)收入僅為5.62億人民幣，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1.64億元，流動負(fù)債總額10.83億元人民幣，資金壓力可見一斑。招股書還顯示，從2019年6月30日到2019年8月31日的短短兩個月，三巽的借款總額從14.2億元升至20.04 億元。

　　2019年下半年，迎來了房企上市的另一高潮。新力控股(2103.HK)于11月15日正式敲鐘上市，除了三巽，中國天保、奧山控股、港龍地產(chǎn)、海倫堡地產(chǎn)、萬創(chuàng)國際、匯景控股、景業(yè)名邦等中小型甚至迷你型房企也集體沖刺港股、等待監(jiān)管部門審核其是否符合上市條件。

　　一位專做房企港股上市的美資投行人士稱，目前去上市的房企，一般規(guī)模都比較小、杠桿高，制約其融資。“如果之前有一定規(guī)模的公司、經(jīng)營得比較好，其實3-5年前早就應(yīng)該上市了。”

　　趕赴2019年上市末班車的房企絕大多數(shù)呈現(xiàn)規(guī)模小、負(fù)債高、利潤低、現(xiàn)金流緊張、且區(qū)域性較集中的特點(diǎn)。

　　這波上市高潮出現(xiàn)在港股整體估值處于歷史底部、市場對內(nèi)房股不太友好的時候。在上半年，僅中梁控股(2772.HK)、德信中國(2019.HK)和銀城國際控股(1902.HK)成功上市。德信中國和銀城控股都遭遇認(rèn)購不足的境況。中梁控股的股價也表現(xiàn)平平：雖然其股票于7月16日首日登錄港交所后出現(xiàn)一周的短暫上漲，但隨后從7月22日到11月4日接近3個半月股價低于發(fā)行價格，直到11月才有5個交易日股價超過發(fā)行價。

　　雖然不少人認(rèn)為這是中小房企視資本市場為最后的救命稻草的最直接體現(xiàn)，但上述美資投行人士表示，地產(chǎn)公司上市也有經(jīng)營和品牌的考慮。“如果負(fù)債率是行業(yè)居高的話，就有迫切的降杠桿需求;如果負(fù)債率不高的話，那其實也就是一個經(jīng)營上的考量。”

　　他解釋道，政策原因使得房企難以在境內(nèi)上市，導(dǎo)致房企集中沖向港股。國內(nèi)銀行一般傾向于放貸給上市的企業(yè)，房企上市后融資成本會降低，再融資也容易很多。另一方面，在香港上市的公司可以通過更市場化的美元債市場來融資，而不是國內(nèi)公司債融資渠道可以隨時關(guān)閉。此外，上市也會提升房企的品牌形象，幫助企業(yè)營銷。

　　理財產(chǎn)品

　　房企從2015年即試水理財產(chǎn)品，如2015年9月份綠地與阿里巴巴和中國平安推出的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品“地產(chǎn)寶”，媒體報道稱這是國內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

　　而近些年來，房企也結(jié)合合伙人制度等方式，定向內(nèi)部員工發(fā)行理財產(chǎn)品來籌措資金，2018年媒體報道，泰禾集團(tuán)推出了一款面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品，認(rèn)購額從100萬元起，預(yù)期收益率高達(dá)18%，如果認(rèn)購金額超過300萬收益率則達(dá)20%。旭輝也發(fā)行類似產(chǎn)品。

　　南方都市報也于上年末報道，佳兆業(yè)出現(xiàn)半強(qiáng)制員工購買由公司發(fā)行的理財產(chǎn)品的情況，推廣的6款理財產(chǎn)品，預(yù)期收益率在9.0%-9.8%，起投金額最低20萬元，最高達(dá)到100萬元。筆者從一位前佳兆業(yè)員工處知悉，該系列理財產(chǎn)品并非是強(qiáng)制性的，但是不少內(nèi)部員工自愿購買，因為收益率有足夠吸引力。

　　“在樓市升溫期，企業(yè)擴(kuò)張比較厲害，理財產(chǎn)品在企業(yè)資金鏈比較短缺的情況下才出現(xiàn)的。” 易居研究院副院長楊紅旭說。

　　余健表示，房企借由員工跟投公司理財產(chǎn)品來承擔(dān)本應(yīng)該由公司承擔(dān)的資本金壓力，此模式推動了房企這兩年的快速增長。但是購買理財產(chǎn)品的員工或者公司合伙人在這個過程中借助了一定的杠桿，其中部分參與合伙的資金是通過金融機(jī)構(gòu)再融資的。

　　而近期，百強(qiáng)房企三盛宏業(yè)未按時兌付員工理財產(chǎn)品，加速其資金鏈斷裂的事實baoguang。公司若干高管轉(zhuǎn)賬兌付自己購買的公司理財產(chǎn)品，更加激怒員工。

　　余健認(rèn)為，在市場下行時期，房企兌付理財產(chǎn)品的壓力會特別大，因為房企要背著更高的融資成本，如果項目變現(xiàn)慢，會出現(xiàn)一系列的問題。

　　楊紅旭認(rèn)為，未來央企和有國企背景的房企仍然會享受較低的融資成本和穩(wěn)健的銀行貸款。大中型房企的風(fēng)險相對中小企業(yè)小，中小企業(yè)整體抗風(fēng)險的能力比較差。但大中型房企的資金鏈也仍然背負(fù)壓力，必須穩(wěn)健經(jīng)營、加速回款。其中那些拿地比較激進(jìn)、負(fù)債率高的企業(yè)，有較高的風(fēng)險，比如泰禾。

　　標(biāo)普全球評級信用分析師黃馨慧稱，投資者通常偏向于規(guī)模大、資產(chǎn)流動性強(qiáng)、銷售執(zhí)行好、庫存去化快的房企。

　　房企呼風(fēng)喚雨、空手套白狼的時代一去不復(fù)返。政策前景并不明朗之時，融資能力變得尤其關(guān)鍵。此時，著實掂量家底、合理選擇融資方式、保持企業(yè)杠桿率的可持續(xù)性，才是理性行為。來源：財經(jīng)雜志

　　文章來源于財經(jīng)十一人 ，作者歐陽萱妍