房?jī)r(jià)會(huì)降還是會(huì)漲 2020下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析

　　2020年房?jī)r(jià)是漲還是降

　　2020年房?jī)r(jià)會(huì)降還是會(huì)漲?目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著“三高”風(fēng)險(xiǎn)。一是房?jī)r(jià)高;二是庫(kù)存高;三是杠桿率高。2019年底，個(gè)人住房貸款余額30.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%，過(guò)高的住房信貸不僅透支購(gòu)買力，而且還將擠壓其他消費(fèi)。而今年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。”本次政府工作報(bào)告還提出，“因城施策”。根據(jù)住建部部署，目前正推進(jìn)全國(guó)一張網(wǎng)建設(shè)。

　　房?jī)r(jià)漲跌和什么有關(guān)系

　　房?jī)r(jià)是由多種因素構(gòu)成的，地價(jià)成本30-40%，建安成本30-40%，稅費(fèi)成本12-15%，銷售管理成本10-15%，開發(fā)商利潤(rùn)8-15%.

　　房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系

　　地價(jià)是房?jī)r(jià)基礎(chǔ)成本之一。地價(jià)波動(dòng)，房?jī)r(jià)會(huì)隨之影響。

　　樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢?

　　一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

　　房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

　　據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

　　房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的幾倍

　　房?jī)r(jià)通常=樓面地價(jià)+建設(shè)成本+財(cái)稅管理費(fèi)用+企業(yè)所得稅+預(yù)期利潤(rùn)，因此樓面價(jià)越高的話房?jī)r(jià)也就越高，通常樓面價(jià)為房?jī)r(jià)的30%到40%左右，因此，一個(gè)凈利潤(rùn)為10%的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該樓盤的房?jī)r(jià)通常為樓面價(jià)的。

　　2020房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　目前城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的內(nèi)需市場(chǎng)，將會(huì)給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇!