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第一次買房之全攻略

2020-08-01 16:57:46來源:四海網(wǎng)綜合

  隨著當(dāng)前房價的不斷上漲,買房的人從幾十萬到幾百萬甚至幾千萬不等,這已經(jīng)耗盡了整個家庭幾十年的積蓄。因此,我們在買房時一定要小心。在買房之前,我們必須弄清楚以下九個過程,并弄清楚每個過程中的注意事項,希望能讓你的購房之路更加順暢。

  流程1:明確的目標(biāo)

  買房的過程是最好要考慮的:買房時該怎么做,如果是用于自住,你需要考慮以下因素:是買新房還是二手房;是否靠近汽車站;看病或購物是否方便;孩子離學(xué)校的距離是否合適;房子周圍的環(huán)境怎么樣;離市中心有多遠?當(dāng)然,所有假設(shè)的前提是你應(yīng)該做一個清晰的預(yù)算。一旦這一步被確認,你就可以開始準備房子了。

  過程2:現(xiàn)場觀察

  要當(dāng)場看房,應(yīng)考慮以下因素:開發(fā)商的信譽;房地產(chǎn)本身的容積率、建筑間距和綠化率;戶型的房費、采光通風(fēng)、滲水及交付標(biāo)準;項目周圍的生活設(shè)施是否方便;房地產(chǎn)周圍是否有高壓線等污染情況。

  流程3:支付方式

  支付方式分為一次性支付、分期支付、抵押支付和公積金貸款。

  一次性付款:這是最常見的付款方式,目前一般用于低價位和小單元的銷售。一次性付款通?梢詮馁u家那里得到房價的5%左右的折扣。如果是現(xiàn)有的房子,它可以很快得到房子的產(chǎn)權(quán)。如果是高級住宅,這種付款方式的價格較低。同時,一次性付款需要籌集大量資金,而這筆資金的利息是損失的,這給財力有限的買家?guī)砹撕艽蟮膲毫。如果是一次性付款,要求更快交付,開發(fā)商可能無法按期交付房屋,導(dǎo)致利息損失甚至全部房款損失,購房風(fēng)險高。

  分期付款分為無息分期付款和低息分期付款,這兩種付款方式很有吸引力。其優(yōu)點是可以緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力,也可以用購房款來督促開發(fā)商履行合同中的承諾。但缺點是隨著付款期限的延長,利率越高,購房款就比一次性付款高。

  按揭付款,即按揭貸款,是購房者以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押,銀行先向開發(fā)商支付房價款,然后購房者按月分期向銀行支付本息的一種付款方式。因為它能迅速將潛在的市場需求轉(zhuǎn)化為有效的需求,所以它已經(jīng)成為促進活躍的房地產(chǎn)市場的最有效的手段。它的優(yōu)點是可以籌集到所需的資金,實現(xiàn)買房的愿望,并花明天的錢來實現(xiàn)今天的夢想。缺點是目前的程序很麻煩,而且有很多限制。

  除了使用多年的積蓄外,居民一般先為住房資金不足的人申請個人住房公積金貸款,然后為住房資金不足的人申請銀行個人住房抵押貸款。目前,這種個人住房公積金貸款與銀行個人住房抵押貸款相結(jié)合的“組合貸款”已成為最常見的購房貸款方式。因為這樣更現(xiàn)實、更合理,畢竟每個家庭可以借的個人住房公積金不會太多,如果全部貸款給銀行,利息會太重。

  流程4:評估訂閱

  認購書的主要內(nèi)容包括:

  1.認購財產(chǎn);2.房價、戶型、面積、單價(幣種)和總價;3.付款方式(一次性付款、抵押付款);4.認購條件(存款金額、正式條約標(biāo)識的時間和地點、付款地點、賬戶)。

  簽署認購書后,賣方還應(yīng)向買方簽發(fā)《簽約須知》,告知買方簽署地點,買方應(yīng)攜帶證書、買方委托他人簽署合同時的授權(quán)委托書、貸款證明的說明

  在商品經(jīng)濟活躍的今天,越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)營活動,公證越來越顯示出其重要性。公證是根據(jù)具體要求和專業(yè)知識對雙方進行嚴格審查,以防止糾紛和減少訴訟。通過公證,采用一系列嚴格的程序?qū)Υ诉M行審核,從而將購買風(fēng)險降低到一個較低的水平,同時也對促進雙方的認真履行起到了重要的作用。

  流程6:簽署合同

  在簽訂購房合同時,我們必須謹慎對待。今后一旦與出賣人發(fā)生糾紛,購房合同可以成為解決糾紛的重要依據(jù)和憑證。在簽訂合同前,需要認真核對開發(fā)商的資質(zhì)和“五證”(即計委的可行性研究批準文件、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、開工許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房,按照規(guī)定,開發(fā)商不再需要申請“銷售許可證”,而是辦理產(chǎn)權(quán)證審批手續(xù),到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋所有權(quán)初始登記,并通過《房屋產(chǎn)權(quán)證》。想清楚開發(fā)商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括你想買的房子嗎?所有的檢查結(jié)束后,你需要支付一定的押金。在合同中,買方必須履行所有的疑問。如果你對簽合同沒有把握,你可以委托律師協(xié)助你處理。律師可以幫助你起草補充協(xié)議,審查稅收和費用表,審查合同指示,審查付款狀態(tài),等等。

  過程7:房屋驗收

  房屋驗收應(yīng)注意幾個方面:(1)門窗的插銷和門鎖是否過長、過緊;(2)門是否插得太少?門的縫隙是否過大(尤其是門鎖的一側(cè));(3)門的四邊是否靠近門框?門打開或關(guān)閉時是否有特殊聲音;(4)窗臺下有水漬嗎?如果是這樣,窗戶可能會漏水。(5)窗戶與混凝土界面之間是否有縫隙?(6)打開和關(guān)閉窗戶是否過緊?你能把它關(guān)好嗎?(7)窗玻璃是否完好?地板松了嗎?爆裂?撞到凹面了嗎?它走路時會發(fā)出吱吱聲嗎?

  流程8:財產(chǎn)管理

  物業(yè)管理費有哪些方面?管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;(二)公共設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和保養(yǎng)費用;(3)綠化管理費;(4)清潔衛(wèi)生費用;(5)安全費用;(6)辦公費用;(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊;(8)法定稅費。此外,物業(yè)管理費還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理,保險費可以計入成本。適應(yīng)我國基本價格制度的變革,物業(yè)管理費根據(jù)不同的定價主體和形成方式,通過市場調(diào)節(jié)、政府引導(dǎo)和政府定價進行定價。

  流程9:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定:“預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù);商品房買賣的,買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”對于房屋銷售的權(quán)屬轉(zhuǎn)移和過戶登記,一般情況下,買受人購買房屋后,由買賣雙方或出賣人代理到房屋所在地的房地產(chǎn)和土地管理部門辦理轉(zhuǎn)移和過戶登記手續(xù)。

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