樓市再傳收緊信號 房地產(chǎn)企業(yè)未來在哪？

　　杠桿之力

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金中，有近一半來自于銷售(定金及預(yù)收款、個人按揭貸款)，其余來自融資。因此，無論在需求端還是融資端，去杠桿政策都會產(chǎn)生不小的影響。

　　上海某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近些年，對銷售端的杠桿管控是越來越嚴(yán)的。以預(yù)售條件的變化為例，“最早的時候，拿完地，再有個規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，就可以賣了;到后面，要求項(xiàng)目必須要開建，但只要地上和地下的層數(shù)達(dá)到‘正負(fù)零’即可。”

　　他說，這一政策此后演變?yōu)椋�除了要求建設(shè)進(jìn)度外，還對資金投入的比例有所規(guī)定。到近兩年，一些城市提出了樓盤必須封頂?shù)挠残砸�求。而且按照�?guī)定，定金和預(yù)收款必須進(jìn)入專門的監(jiān)管賬戶，并被限定用于項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)。

　　“靠一個項(xiàng)目的定金和預(yù)收款，支撐一個或多個項(xiàng)目的滾動開發(fā)，那個時代早就過去了。”他說。

　　與此同時，在2013年-2014年后，房地產(chǎn)行業(yè)從供不應(yīng)求進(jìn)入供大于求的階段，雖然仍有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，但整體的需求紅利正在迅速消失。

　　相比之下，在不同時期，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境松緊不一，房企通常會借助融資環(huán)境較好的時機(jī)，獲得資金上的回緩空間。更為常見的是，通過擴(kuò)大融資規(guī)模，房企以高負(fù)債的手段進(jìn)行擴(kuò)張。

　　作為“三條紅線”之一的“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”，一直被視為房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率紅線。在市場處于上升周期、行業(yè)快速擴(kuò)張的階段，突破這一紅線的情況比比皆是。

　　以行業(yè)快速擴(kuò)張的2017年為例，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月30日，136家上市房企的整體負(fù)債率為78.9%。在排名前50的房企中，有超過半數(shù)的房企資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上。盡管這一指標(biāo)是未剔除預(yù)收款的結(jié)果，但仍然偏高。

　　到今年年中，房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍下降，但即便在大型房企中，突破“紅線”的情況仍然不少，且仍有約1/3的50強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。

　　“實(shí)際情況要比表內(nèi)體現(xiàn)的更嚴(yán)重。”前述房企人士指出，很多企業(yè)通過表外融資，使得債務(wù)隱性化，而表內(nèi)的財(cái)務(wù)指標(biāo)仍是健康的。此外，近些年流行的跟投，也容易被做成表外債務(wù)。

　　他表示，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的一種體現(xiàn)，即通過高負(fù)債來實(shí)現(xiàn)高增長，甚至“彎道超車”。盡管也有因債務(wù)過重而導(dǎo)致資金鏈斷裂的個案，但在過往的實(shí)踐中，這一模式仍屢試不爽。