深圳房產(chǎn)能買下半個美國？泡沫成分究竟有多大

　　我們按照下面的方式估算深圳房屋總價值：

　　納入政府統(tǒng)計的、合法建筑物，其中非商品住宅的部分，按照商品房的50%估價。其中有比住宅更高價格的商鋪，有比住宅價格低的商務公寓、寫字樓，還有價值低很多的城市配套、產(chǎn)業(yè)用房(比如電力、公交、郵電、學校、工業(yè)廠房等)。

　　所以，50%的股價不存在低估。

　　深圳建市(1979年)之前的建筑物存量，基本可以忽略不計。1979年至今，新增合法建筑物總面積是3.25億平方米，住宅是1.355億平方米，非住宅是1.895億平方米。

　　深圳合法建筑總市值：

　　1.355×8.5+1.895×8.5×50%=19.6萬億元。

　　小產(chǎn)權房、違法建筑部分，截止2013年末是4.28億平方米。其中工業(yè)類，價值估計連商品住宅的20%都達不到，住宅類則可以按照商品住宅的35%計算，商辦類可以按照商品住宅的0.7到0.8倍估價。其中三類建筑的比例大約是4:4:2。

　　這樣，小產(chǎn)權房、違法建筑折算為商品住宅的總系數(shù)為0.35。

　　于是我們可以算出，深圳4.28億平方米違建(小產(chǎn)權房)目前的總市值最多是：4.28×8.5×0.35=12.7萬億元。

　　深圳總建筑面積的總市值：19.6+12.7=32.3萬億元。

　　如果我們把尺子再放寬一點，假設小產(chǎn)權房、違法建筑少統(tǒng)計了1億平方米，總量從4.28億平米增加到5.28億平米，那么深圳房屋總市值最多是35.3萬億元。

　　35.3萬億，這就是目前深圳房屋總價值的上限。32.3萬億，則是其下限。

　　深圳的房屋總值，大約相當于美國全國的13.6%，或者七分之一左右。

　　或許有人會說，這已經(jīng)非常高了。深圳一個城市，就相當于美國房屋總值的大約七分之一，還不能說有泡沫嗎?

　　但問題是，中國的房屋總值包含了70年土地使用權的總租金，而美國沒有包含房地產(chǎn)稅。

　　當然還有重要的一點：中國的土地所有權歸政府或者農(nóng)村集體，土地供應是被壟斷的。而美國政府只占有美國土地的一半，另外一半歸私人所有，住宅市場土地供應是多元化的。

　　對于任何一個國家來說，房屋價值里很大的一部分都是“國家運行的成本”。看懂了這一點，有利于你理解房價。簡單比較兩個國家的房價誰高誰低，沒有任何意義，因為各國的制度不同。

　　最后順便說一下，深圳有不動產(chǎn)證的合法住宅總面積，大約是1.4億平方米，上海是7.14億平方米，北京是5.58億平方米，而深圳的小學生人數(shù)已經(jīng)顯著超過了京滬。這意味著什么，大家自己體會吧。