深圳房產(chǎn)能買下半個(gè)美國(guó)？泡沫成分究竟有多大

　　有人在社交平臺(tái)上發(fā)文說，經(jīng)歷了新一輪大漲之后，深圳房屋總市值已經(jīng)達(dá)到了151萬億元人民幣。賣掉深圳的房子，可以買下半個(gè)美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)!這樣一個(gè)明顯夸張、沒有根據(jù)說法，竟然在微博、微信上刷屏了！那么問題來了：深圳房屋總價(jià)值到底有多少？深圳房產(chǎn)能買下半個(gè)美國(guó)嗎？其中泡沫成分究竟有多大？我們不妨靜下心來算算。

　　關(guān)于美國(guó)房屋的總價(jià)值，數(shù)據(jù)非常透明。著名網(wǎng)站Zillow幾乎每半年都有新數(shù)據(jù)，比如在2020年1月的時(shí)候是33.6萬億美元，2020年7月的時(shí)候是35萬億美元。

　　由于美國(guó)貨幣政策一直處于寬松之中，按照2020上半年的增速推算一下，美國(guó)目前房屋總市值大約是36.5萬億美元。折算一下，是237萬億元人民幣。

　　假如深圳房屋總市值真的是151萬億人民幣，則相當(dāng)于美國(guó)的64%，而不是“一半”。

　　深圳目前二手房均價(jià)在每平米8萬元以上，具體價(jià)格說法有很多種，從8.2萬元到8.7萬元不等。按照8.5萬元單價(jià)計(jì)算，假設(shè)深圳房屋總市值151萬億人民幣的說法成立，則深圳房屋總面積必須要有17.8億平方米，或者以上。

　　這顯然不可能，因?yàn)榧幢闶侨丝陲@著超過深圳、發(fā)展歷史更長(zhǎng)、積累資源更多的上海，到2018年末的時(shí)候，全市也才13.7億平方米的總建筑面積，其中住宅和非住宅基本上各占一半。

　　深圳建筑物總面積到底有多少，一直是一個(gè)謎，官方?jīng)]有公布詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樯钲谟猩锨�個(gè)城中村，圍繞城中村有大量的違法建筑，其體量一度占到全深圳總建筑面積的70%以上。

　　深圳官方曾公布過一個(gè)粗略的數(shù)據(jù)：2014年底的時(shí)候，深圳全市違法建筑37.30萬棟，共4.28億平方米建筑面積，其中工業(yè)類、住宅類、商辦類的面積大約為4:4:2。

　　至于2014年至今新增的違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房是多少，沒有數(shù)據(jù)，估計(jì)總量非常有限，因?yàn)楹髞砩钲谕瓿闪?ldquo;原關(guān)外”集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)制。

　　從深圳1979年建市開始，到2019年通過合法手續(xù)建設(shè)的房屋，其數(shù)據(jù)是完整的。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒2020，這40年里深圳竣工的各類建筑總面積是3.25億平方米。

　　這樣我們大致可以知道，深圳目前各類建筑物的總面積大概是：4.28億平方米以上的違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房，3.25億平方米的合法建筑——加起來是7.53億平方米。

　　也就是說：深圳總的建筑存量，應(yīng)該在7.53億平方米以上。如果有遺漏，應(yīng)該也是原村民的各類房屋，估計(jì)不會(huì)超過1億平米。

　　另外再給大家看一個(gè)表格，這是深圳官方公布的，截止2012年末深圳住房情況。

　　可以看出，當(dāng)時(shí)深圳“居住類房屋”的總面積在5.2億平方米左右，其中真正的商品住宅只有128萬套，總面積1.19億平方米。

　　另?yè)?jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，自2013年到2019年末，深圳新增的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”的竣工面積是2747萬平方米。這里面有住宅，有商務(wù)公寓、寫字樓、商鋪等。

　　假設(shè)其中60%是住宅，則2013年以來新增的商品房住宅面積，不會(huì)超過1650萬平方米。

　　到2019年末，深圳全部商品住宅的總面積大約為：1.19+0.165=1.355億平方米。

　　只有這部分房子的價(jià)值，才是最高的。按照每平米8.5萬元的價(jià)格估算，其總價(jià)值大約為11.5萬億元。

　　至于單位自建房、保障房、原村民集體自建房(小產(chǎn)權(quán)房)、工業(yè)區(qū)宿舍，其價(jià)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品住宅，它們要么無法自由轉(zhuǎn)讓，要么無法貸款、要么無法抵押。它們大致相當(dāng)于商品住宅市場(chǎng)價(jià)的30%到60%不等。

　　至于小產(chǎn)權(quán)房里的非住宅、非商業(yè)性質(zhì)的房子，也就是用做廠房、辦公的，價(jià)值就更低一些。