房地產(chǎn)稅加速推進信號明顯!大城市率先試點房價要涼涼
數(shù)年來首次提出試點
過去幾年有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的表述,多是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”“穩(wěn)妥推進”等詞匯。此次座談會的一個重要不同點在于提出了“改革試點”“聽取部分城市人民政府負責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。”
嚴躍進稱,座談會討論的內(nèi)容是“房地產(chǎn)稅改革試點”,其核心在于“試點”二字,這是過去數(shù)年沒有出現(xiàn)過的。追溯過去的改革,2011年《發(fā)展改革委關(guān)于落實全國人大常委會對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況報告審議意見的報告》中曾提及“房產(chǎn)稅改革試點工作”內(nèi)容,而2011年恰是上海和重慶試點房產(chǎn)稅的階段。(注:房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅中諸多稅種的一個。)
嚴躍進說:“從此類邏輯看,多年來首次提及改革試點工作,有很強的風(fēng)向標意義,房地產(chǎn)稅未來可能會在部分城市試點。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂也分析道,房地產(chǎn)稅一定會遵循穩(wěn)妥推進的原則,首先是擴大試點城市,總結(jié)上海和重慶試點經(jīng)驗,進一步優(yōu)化征收方式,可能會在房價上漲壓力較大的城市試點。
胡景暉預(yù)測,一些大城市和房價上漲過快的城市,有可能被納入試點。“深圳是中國特色社會主義先行示范區(qū),加上去年市場過熱,是不是有可能先試點?還有住建部約談的一些城市,也有可能。此外,房地產(chǎn)稅是要推行全國的,只在大城市試點也不一定行,二三線城市也可能會試點。”
打擊囤房、炒房行為
如今,外界不管是談及房地產(chǎn)稅,還是房產(chǎn)稅,有一種“談稅色變”的傾向,認為房地產(chǎn)稅或還是房產(chǎn)稅的推出,必將會打壓房價。房地產(chǎn)稅落地后,房價真的會涼涼嗎?
其實,就房地產(chǎn)稅中最受關(guān)注的房產(chǎn)稅而言,上海、重慶的房產(chǎn)稅至今已經(jīng)試點十年,但兩地的房價一直也是隨著全國市場的波動而上下調(diào)整。以2015年以來的這一波房價上漲為例,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海市、重慶市新建商品住宅銷售價格較2015年分別上漲了56%、49.3%,二手住宅銷售價格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。
不少學(xué)者認為,上海、重慶的房產(chǎn)稅試點之所以沒有起到作用,是因為征收范圍小,房產(chǎn)稅能否調(diào)節(jié)房價,還是看稅基、稅率及免征面積等。胡景暉稱,未來的房產(chǎn)稅立法,可能會是一個原則性立法,規(guī)定一些征收原理,框定一個大致范圍,因為它是一個地方稅種,還要充分授權(quán)各地方根據(jù)實際情況去制定征收細節(jié)。
胡景暉還表示,政府推進房地產(chǎn)稅立法的目的,是為了改變“土地財政”模式、開辟新的稅源,但出臺后,確實也會間接地調(diào)節(jié)房價,增加居民持有房屋的成本,打擊囤房、炒房的行為。“對于那些持有多套房屋的人,肯定是利空,城里有一套,郊區(qū)有一套,就差不多了。房地產(chǎn)稅會抑制房價的過快上漲,但導(dǎo)致房價暴跌的可能性不大。”
嚴躍進稱,房地產(chǎn)稅會增加持有房產(chǎn)的成本,降低潛在收益,進而倒逼一部分房東拋售房產(chǎn),壓低房價。但下降多少,還要看房地產(chǎn)稅的試點情況。
許小樂稱,房地產(chǎn)稅的出臺,短期會讓市場供需關(guān)系進行一次重構(gòu),主要是多套房業(yè)主根據(jù)自身的支付成本進行評估,短期可能會有部分房源出手,存在一次脈沖效應(yīng)。業(yè)主降價出售會導(dǎo)致價格短期下行,但沖擊大小取決于家庭住房擁有情況。
“這些城市通常是一些需求比較旺盛的城市,供給端的沖擊很快會被需求端消化,房地產(chǎn)價格變?yōu)橘u方的定價加上稅收,賣方的定價是否會上漲,仍然取決于城市市場的供需關(guān)系。從長期看,房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是一項成本,會讓整體市場的交易變小。這項成本最終會由市場承擔(dān),具體是買房人還是開發(fā)商承擔(dān),取決于雙方的價格彈性,稅收負擔(dān)更多落在缺乏彈性的一方身上。”許小樂對記者分析說。
房地產(chǎn)稅加速推進信號明顯 可能在一些大城市率先試點
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