房地產(chǎn)稅加速推進信號明顯！大城市率先試點房價要涼涼

　　數(shù)年來首次提出試點

　　過去幾年有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的表述，多是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”“穩(wěn)妥推進”等詞匯。此次座談會的一個重要不同點在于提出了“改革試點”“聽取部分城市人民政府負責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。”

　　嚴(yán)躍進稱，座談會討論的內(nèi)容是“房地產(chǎn)稅改革試點”，其核心在于“試點”二字，這是過去數(shù)年沒有出現(xiàn)過的。追溯過去的改革，2011年《發(fā)展改革委關(guān)于落實全國人大常委會對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況報告審議意見的報告》中曾提及“房產(chǎn)稅改革試點工作”內(nèi)容，而2011年恰是上海和重慶試點房產(chǎn)稅的階段。(注：房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅中諸多稅種的一個。)

　　嚴(yán)躍進說：“從此類邏輯看，多年來首次提及改革試點工作，有很強的風(fēng)向標(biāo)意義，房地產(chǎn)稅未來可能會在部分城市試點。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂也分析道，房地產(chǎn)稅一定會遵循穩(wěn)妥推進的原則，首先是擴大試點城市，總結(jié)上海和重慶試點經(jīng)驗，進一步優(yōu)化征收方式，可能會在房價上漲壓力較大的城市試點。

　　胡景暉預(yù)測，一些大城市和房價上漲過快的城市，有可能被納入試點。“深圳是中國特色社會主義先行示范區(qū)，加上去年市場過熱，是不是有可能先試點？還有住建部約談的一些城市，也有可能。此外，房地產(chǎn)稅是要推行全國的，只在大城市試點也不一定行，二三線城市也可能會試點。”

　　打擊囤房、炒房行為

　　如今，外界不管是談及房地產(chǎn)稅，還是房產(chǎn)稅，有一種“談稅色變”的傾向，認為房地產(chǎn)稅或還是房產(chǎn)稅的推出，必將會打壓房價。房地產(chǎn)稅落地后，房價真的會涼涼嗎？

　　其實，就房地產(chǎn)稅中最受關(guān)注的房產(chǎn)稅而言，上海、重慶的房產(chǎn)稅至今已經(jīng)試點十年，但兩地的房價一直也是隨著全國市場的波動而上下調(diào)整。以2015年以來的這一波房價上漲為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海市、重慶市新建商品住宅銷售價格較2015年分別上漲了56%、49.3%，二手住宅銷售價格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。

　　不少學(xué)者認為，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點之所以沒有起到作用，是因為征收范圍小，房產(chǎn)稅能否調(diào)節(jié)房價，還是看稅基、稅率及免征面積等。胡景暉稱，未來的房產(chǎn)稅立法，可能會是一個原則性立法，規(guī)定一些征收原理，框定一個大致范圍，因為它是一個地方稅種，還要充分授權(quán)各地方根據(jù)實際情況去制定征收細節(jié)。

　　胡景暉還表示，政府推進房地產(chǎn)稅立法的目的，是為了改變“土地財政”模式、開辟新的稅源，但出臺后，確實也會間接地調(diào)節(jié)房價，增加居民持有房屋的成本，打擊囤房、炒房的行為。“對于那些持有多套房屋的人，肯定是利空，城里有一套，郊區(qū)有一套，就差不多了。房地產(chǎn)稅會抑制房價的過快上漲，但導(dǎo)致房價暴跌的可能性不大。”

　　嚴(yán)躍進稱，房地產(chǎn)稅會增加持有房產(chǎn)的成本，降低潛在收益，進而倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，壓低房價。但下降多少，還要看房地產(chǎn)稅的試點情況。

　　許小樂稱，房地產(chǎn)稅的出臺，短期會讓市場供需關(guān)系進行一次重構(gòu)，主要是多套房業(yè)主根據(jù)自身的支付成本進行評估，短期可能會有部分房源出手，存在一次脈沖效應(yīng)。業(yè)主降價出售會導(dǎo)致價格短期下行，但沖擊大小取決于家庭住房擁有情況。

　　“這些城市通常是一些需求比較旺盛的城市，供給端的沖擊很快會被需求端消化，房地產(chǎn)價格變?yōu)橘u方的定價加上稅收，賣方的定價是否會上漲，仍然取決于城市市場的供需關(guān)系。從長期看，房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是一項成本，會讓整體市場的交易變小。這項成本最終會由市場承擔(dān)，具體是買房人還是開發(fā)商承擔(dān)，取決于雙方的價格彈性，稅收負擔(dān)更多落在缺乏彈性的一方身上。”許小樂對記者分析說。