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2019-08-23 16:49:41來源：四海網綜合
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從區(qū)域看，中國進入城市群都市圈時代，區(qū)域分化突出，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮�，城市研究價值更加凸顯。在住房短缺時代，城市的發(fā)展?jié)摿Σ町惒淮螅谧》靠傮w平衡時代，城市的發(fā)展?jié)摿t呈明顯不同。住房存量套戶比低、產業(yè)活力強、人口持續(xù)流入的城市顯然更具發(fā)展?jié)摿�，而住房存量套戶比高、產業(yè)不振、人口持續(xù)流出的城市缺乏發(fā)展?jié)摿�。在這一背景下，研判不同城市的發(fā)展?jié)摿χ陵P重要。從國際和中國經驗看，人口遷移分為兩個階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。雖然中國從2006年“十一五”規(guī)劃開始提出以城市群作為城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，但明顯推進城市群建設則開始于2014年啟動的新型城鎮(zhèn)化建設，19個城市群規(guī)劃相繼出臺。2018年11月，國務院《關于建立更加有效的區(qū)域協調發(fā)展新機制的意見》要求，建立以中心城市引領城市群發(fā)展、城市群帶動區(qū)域發(fā)展新模式，推動區(qū)域板塊之間融合互動發(fā)展。鑒于當前多數城市群發(fā)育不成熟，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。2019年2月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見》，要求以同城化為方向建設1小時通勤圈，標志著中國進入城市群都市圈時代。事實上，過去幾年一二三四線城市房價走勢明顯分化，正是城市發(fā)展?jié)摿Τ拭黠@差異的直接表現。一二線城市房價因人口大幅流入、土地供給不足在2015-2016年暴漲；三四線城市一度庫存高企、后因去庫存政策等在2017-2018年大漲。
1.2 分析框架：基本面分析趨勢，市場面分析時機
在“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”的經典框架基礎上，我們從“基本面+市場面”兩個層面分27個指標研究2019年中國336個地級行政單位發(fā)展?jié)摿Γú缓常�，具體以基本面研判城市中長期發(fā)展?jié)摿�，以市場面輔助擇時。
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2019-08-23
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從區(qū)域看，中國進入城市群都市圈時代，區(qū)域分化突出，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮�，城市研究價值更加凸顯。在住房短缺時代，城市的發(fā)展?jié)摿Σ町惒淮螅谧》靠傮w平衡時代，城市的發(fā)展?jié)摿t呈明顯不同。住房存量套戶比低、產業(yè)活力強、人口持續(xù)流入的城市顯然更具發(fā)展?jié)摿�，而住房存量套戶比高、產業(yè)不振、人口持續(xù)流出的城市缺乏發(fā)展?jié)摿�。在這一背景下，研判不同城市的發(fā)展?jié)摿χ陵P重要。從國際和中國經驗看，人口遷移分為兩個階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。雖然中國從2006年“十一五”規(guī)劃開始提出以城市群作為城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，但明顯推進城市群建設則開始于2014年啟動的新型城鎮(zhèn)化建設，19個城市群規(guī)劃相繼出臺。2018年11月，國務院《關于建立更加有效的區(qū)域協調發(fā)展新機制的意見》要求，建立以中心城市引領城市群發(fā)展、城市群帶動區(qū)域發(fā)展新模式，推動區(qū)域板塊之間融合互動發(fā)展。鑒于當前多數城市群發(fā)育不成熟，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。2019年2月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見》，要求以同城化為方向建設1小時通勤圈，標志著中國進入城市群都市圈時代。事實上，過去幾年一二三四線城市房價走勢明顯分化，正是城市發(fā)展?jié)摿Τ拭黠@差異的直接表現。一二線城市房價因人口大幅流入、土地供給不足在2015-2016年暴漲；三四線城市一度庫存高企、后因去庫存政策等在2017-2018年大漲。
1.2 分析框架：基本面分析趨勢，市場面分析時機
在“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”的經典框架基礎上，我們從“基本面+市場面”兩個層面分27個指標研究2019年中國336個地級行政單位發(fā)展?jié)摿Γú缓常�，具體以基本面研判城市中長期發(fā)展?jié)摿�，以市場面輔助擇時。
今日，恒大研究院發(fā)布題為《中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?019》的報告。報告顯示，深圳、北京、上海、廣州穩(wěn)居前四名，成都、南京緊隨其后，分別排名第五、第六。報告顯示，2019年深北上廣穩(wěn)居中長期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十
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