房屋中介租金不減 租房市場淡季成交量持續(xù)走低

　　租售比低位徘徊

　　中國證券報記者了解到，品牌中介商和租房商在宣傳租房產(chǎn)品服務(wù)好、環(huán)境佳的同時，租金水漲船高。很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價格大幅上揚(yáng)。即使在淡季，租金也不會讓步。便宜房源越來越集中在天通苑、大興等租房人口密集區(qū)。而這些地區(qū)群租房現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重。

　　以位于北五環(huán)外昌平區(qū)天通苑地區(qū)為例，該片區(qū)受大規(guī)模大戶型回遷房源影響，租房房源充足。該片區(qū)大部分房源被整租后，普遍被房東或二房東改造成“群租”房。100平方米左右的三居室，可以被改造成8個房間，人口密度最多可以達(dá)到15人以上。但由于隔斷房價格不足千元，仍然成為大量“北漂”的租房第一站。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”。“早晚高峰被擠成照片，到家也很擠。”

　　“二房東也會簽合同，但是簽的時候就會告知，隔斷房可能隨時拆除，房東不會承擔(dān)任何責(zé)任。”上述片區(qū)租戶向中國證券報記者反映，“全北京只有這個地方可以租到1000元左右的房子，對于剛畢業(yè)的人來說，雖然沒有保障，還是會簽下來。”

　　造成上述現(xiàn)象的原因有多種。一方面，人口流入為主的城市房價高企，購房成本高導(dǎo)致租房人群多。租房需求多疊加租房市場越來越受資本關(guān)注，導(dǎo)致租金價格整體高企。正常渠道價格高導(dǎo)致“租不起”，使得群租房屢禁不止。

　　諸葛找房發(fā)布的《全國重點50城租金收入比調(diào)查研究報告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三個城市整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，與2018年相比均有所下降，但租金收入比仍維持高位。合租租金收入比分別為46.2%，43%，37.6%，與上期相比微降。即使選擇合租的模式，在北上深租房成本也達(dá)到收入的30%以上。

　　另一方面，以一線城市為代表的人口流入?yún)^(qū)，租金回報率相比其他城市普遍偏低，群租房成為房東和二房東提高租金收入的一個途徑。上述報告數(shù)據(jù)顯示，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年;二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年;三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556。一線城市租金與房價差距最大。一線城市中，北京、深圳房價高企，租售比最低，租金回報率均為1.8%。

　　諸葛找房指出，大城市租金相比收入較高，租房人員負(fù)擔(dān)較大。但對于房產(chǎn)持有者來說，租售比、租金回報率相比其他城市仍沒有競爭力。巨大的房產(chǎn)價值卻缺少獲取合理回報的渠道，這或許也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的又一大挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)租金小幅回落

　　值得注意的是，近期商業(yè)租金小幅下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.67%。從商圈看，租金環(huán)比上漲的商圈占38.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金與上期持平。

　　即便如此，2019年下半年，國內(nèi)主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金整體水平穩(wěn)中有漲。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環(huán)比上漲0.58%;由100個典型購物中心商鋪為樣本構(gòu)成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環(huán)比上漲0.44%。

　　分城市看，2019年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲。其中，南鑼鼓巷漲幅最高，達(dá)2.64%;在上海的11條商業(yè)街中，6條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，2條環(huán)比下跌，3條持平。其中，四川北路商業(yè)街環(huán)比漲幅最高，為3.56%;廣州1條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，1條環(huán)比下跌，一條持平。其中，上下九步行街環(huán)比上漲0.27%;深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲。其中，東門步行街漲幅最高，達(dá)2.48%。