海南現(xiàn)房銷售制度 海南現(xiàn)房銷售制度詳細(xì)內(nèi)容解讀
國(guó)內(nèi)很多專家談到預(yù)售制度，一般指出這個(gè)制度是學(xué)我們香港的“賣(mài)樓花”。其實(shí)，這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確，因?yàn)橄愀鄣馁u(mài)樓花制度比我們的預(yù)售制度可嚴(yán)格多了。說(shuō)我們現(xiàn)在的預(yù)售制度和香港的“賣(mài)樓花”一樣，那是對(duì)“賣(mài)樓花”的侮辱。香港的“賣(mài)樓花”以及美國(guó)等國(guó)家的住房預(yù)售制度，無(wú)論在資金監(jiān)管，還是購(gòu)房者利益保護(hù)上，都具有極其嚴(yán)格的設(shè)計(jì)。
比如，在資金監(jiān)管上，購(gòu)房者不是一次從銀行貸款或者把購(gòu)房的全款交給開(kāi)發(fā)商，而是交給第三方監(jiān)管賬戶，第三方監(jiān)管方按照工程進(jìn)度把購(gòu)房款給開(kāi)發(fā)商，工程結(jié)束之后，驗(yàn)收沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，才把尾款給開(kāi)發(fā)商。這樣，購(gòu)房者的利益得到了充分的保障。
美國(guó)的住房，絕大部分以現(xiàn)房限售為主，但也有少部分預(yù)售，美國(guó)的預(yù)售，購(gòu)房者甚至有權(quán)參與房屋的設(shè)計(jì)等等，在資金監(jiān)管上也是一樣的�，F(xiàn)在中國(guó)很多人到美國(guó)買(mǎi)房，一些騙子中介要求把全款給他們的賬戶，記住，這是違法的，肯定是騙子!
中國(guó)的預(yù)售制度，不僅把資金監(jiān)管環(huán)節(jié)淡化了，還把購(gòu)房者利益的保障全部省略了，只剩下“預(yù)售”這個(gè)殼。中國(guó)的住房預(yù)售制度最大特點(diǎn)有兩個(gè)：一是在交房之前購(gòu)房者就支付全款，二是購(gòu)房者的預(yù)付款最初不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開(kāi)發(fā)商。雖然后來(lái)在資金監(jiān)管上，也實(shí)行了所謂的第三方監(jiān)管，但和香港的嚴(yán)格監(jiān)管比起來(lái)，仍然是形同虛設(shè)。所以，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們?cè)趯W(xué)其他人的做法的時(shí)候，都是把不好的先學(xué)過(guò)來(lái)，把好的很少引進(jìn).中國(guó)預(yù)售制度這樣設(shè)計(jì)的結(jié)果是：
第一，購(gòu)房者不論是全款買(mǎi)房，還是貸款，都是一次性把款交給開(kāi)發(fā)商的，而房子什么時(shí)候拿到呢，一般都是三年之后。這等于，購(gòu)房者提前三年把購(gòu)房款給了開(kāi)發(fā)商，如果貸款，提前三年開(kāi)始背負(fù)銀行利息。而開(kāi)發(fā)商呢，不僅提前三年拿到了開(kāi)發(fā)的所有成本，而且提前三年拿到了賣(mài)房的所有利潤(rùn)。就此而言，這是真正的空手套白狼的游戲。
第二，在一次性將購(gòu)房款交給開(kāi)發(fā)商的情況下，不僅資金的安全沒(méi)有保障。很多開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款用于別的投資項(xiàng)目，并且多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)盤(pán)，同時(shí)收取預(yù)付款和銀行的信貸資金，還拿去炒地，繼續(xù)推高地價(jià)。這等于是，開(kāi)發(fā)商拿著購(gòu)房款不斷在各個(gè)環(huán)節(jié)加杠桿。如果房地產(chǎn)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，一些高杠桿的開(kāi)發(fā)商很可能資金鏈斷裂，購(gòu)房者可能不僅拿不到房子，購(gòu)房款都可能出問(wèn)題。
其三，房子質(zhì)量根本無(wú)法保障。很多地方對(duì)于預(yù)售根本沒(méi)有硬性的標(biāo)準(zhǔn)，一些地方只是挖了個(gè)坑，就開(kāi)始預(yù)售的情況比比皆是。最后房子建成什么樣，購(gòu)房者根本沒(méi)有任何博弈的空間。至于故意拖延交房時(shí)間，占用購(gòu)房者的資金，基本成為行業(yè)的潛規(guī)則。
第四，即使后來(lái)，對(duì)購(gòu)房者的預(yù)售款有了所謂的第三方賬戶，但這個(gè)第三方賬戶仍然形同虛設(shè)，并不對(duì)房屋質(zhì)量，購(gòu)房者的利益承擔(dān)任何監(jiān)管職責(zé)。
