海南現(xiàn)房銷售制度 海南現(xiàn)房銷售制度詳細內容解讀

　　中國住房預售制度的缺陷是導致現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)嚴重的質量糾紛的根子。這個制度，除了開發(fā)商支持，沒有人支持。取消這個制度，會嚴重影響開發(fā)商的利益。住房預售等于是開發(fā)商從購房者和銀行那里獲得了一筆巨額的并且將風險轉嫁給購房者和銀行的無息資金，等于提前兌現(xiàn)了項目利潤，并且至少獲得了三年的資金使用權，這幾乎成為中國很多開發(fā)商主要的融資方式，一旦取消，開發(fā)商的融資成本大增，等于需要用其他途徑獲得資金，而這需要很高的成本。

　　這筆帳，開發(fā)商算的比誰都清楚。每一次一旦討論取消，開發(fā)商都會群起而攻之，他一定會告訴你，這樣會讓很多開發(fā)商立即破產，或者告訴你，這樣會推高房價，因為供應減少了。

　　但事實上，正如我之前所言，不要擔心中國的開發(fā)商破產。中國的開發(fā)商是太多了，不是太少了，開發(fā)商企業(yè)全國十萬家，很多都是玩空手套白狼，沒有開發(fā)能力，只圈地，房子質量也無法保障，這樣的開發(fā)商出局是好事不是壞事，我曾提出，80%的開發(fā)商應該死去。

　　這樣，土地資源會真正集中到好的開發(fā)商手中，預售導致的杠桿也會降低，房價快速上漲的因素就會少一個。中國有多少人反對高房價，但是，反對也要講究技術含量，要反對到點子上。預售制，是最該反對，是最該呼吁早點廢除的。

　　但是，我也是事實上告訴大家，在開發(fā)商強烈反對的情況下，預售在短期內很難取消!這是中國房地產市場博弈的基本面決定的，購房者并沒有多少話語權。而且，取消預售最好的時機，應該是房價處于上漲周期的時候，就目前房地產的趨勢看，房價短期內上漲的周期基本結束，過去三年累積的高杠桿已經讓很多開發(fā)商面臨資金壓力問題。

　　房價在未來兩年下跌的風險遠遠高于上漲的風險，未來兩年將會成為房地產最困難的兩年。在這種情況下，取消預售的概率很小。所以海南這次在文件里面雖然提到要推行現(xiàn)房銷售，但也明確規(guī)定是，文件出臺以后新拿地的項目，才實行現(xiàn)房銷售。至于現(xiàn)在的存量土地項目，仍然實行預售。呵護意圖還是比較明顯的。

　　既然只有新拿地的項目，才實現(xiàn)現(xiàn)房限售，對整個海南房地產市場的影響就極為有限，因為在海南的開發(fā)商，土地儲備都足夠開發(fā)很多年。當然，海南能夠率先出臺這樣的政策，我堅決支持�，F(xiàn)房限售，一定會成為中國房地產市場95%以上的項目的限售方式，預售只適用于需要個性化定制的別墅等高端產品。開發(fā)商雖然反對取消預售很多年了，但取消，是大勢所趨，開發(fā)商也要有充分的心理準備。