解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因：深圳房?jī)r(jià)上漲有三大原因

　　【解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因：深圳房?jī)r(jià)上漲有三大原因】從深圳第一豪宅背后的資本大佬，到把房子炒成了股票的“最窮炒房團(tuán)”，最近一段時(shí)間，何師父沒少念叨深圳樓市。這是沒有辦法的事，20年來的中國(guó)，若論最穩(wěn)定最快速增值的資產(chǎn)，沒有超過深圳房地產(chǎn)的。老何作為一個(gè)財(cái)經(jīng)UP主，自然是必須好好研究這個(gè)課題。

　　我們先看一組數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有困難的2020年，深圳房?jī)r(jià)漲幅依然高達(dá)32.9%。很多熱門小區(qū)，漲幅達(dá)到50%以上。

　　八仙過海，尚且需要各顯神通，可是深圳炒房客，比神仙還要逍遙，光著屁股從泡沫里游過去，就能輕輕松松把錢賺到手。

　　沒上車的永遠(yuǎn)在騷動(dòng)，買了房的都有恃無恐。

　　那么問題來了，深圳房?jī)r(jià)可以持續(xù)穩(wěn)定暴漲，甚至無視全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，走出獨(dú)立行情，究竟誰給了ta勇氣？

　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，常識(shí)性的歸因是這幾個(gè)：地方財(cái)政對(duì)土地依賴的推動(dòng)力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實(shí)向虛的涌動(dòng)。老何要告訴你的是，這些理由全部錯(cuò)誤。

　　常識(shí)固然重要，但是不做深入研究?jī)H憑常識(shí)推斷，往往會(huì)南轅北轍。

　　其實(shí)只要簡(jiǎn)單查一下數(shù)據(jù)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房產(chǎn)金融化貽害無窮，可歸根結(jié)底，金融炒作的基礎(chǔ)在于稀缺，金融化只是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的副產(chǎn)物而已。

　　真相或許讓你聽起來很不舒服，但事實(shí)上，對(duì)制造業(yè)能推動(dòng)GDP的不恰當(dāng)執(zhí)迷，恐怕才是深圳房?jī)r(jià)的最大推手。

　　何師父今天就來剖析一下這個(gè)顛覆常識(shí)的深圳樓市，以及樓市之外的更大問題。

　　一、土地財(cái)政深圳背鍋

　　過去20年，全中國(guó)房?jī)r(jià)都是一路上漲，有一個(gè)背后原因大家早就耳熟能詳，那就是土地財(cái)政——地方政府拿賣地的錢，去進(jìn)行規(guī)模龐大的投資，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。

　　所以很多人說，一旦房?jī)r(jià)下降，損害的是所有人的利益。更有人覺得，房?jī)r(jià)綁架了地方政府，所以沒法下跌。

　　但是，把這個(gè)邏輯套在深圳頭上，是典型的看后視鏡開車。

　　三、四十年前，土地財(cái)政的確對(duì)深圳貢獻(xiàn)巨大。當(dāng)時(shí)國(guó)家能拿給深圳特區(qū)的真金白銀并不多，某種程度上，深圳是中國(guó)土地財(cái)政的開創(chuàng)者之一，沒有賣地收入和土地融資，就沒有深圳的高速發(fā)展。

　　今天的深圳是什么樣？

　　拿出一個(gè)街道辦的制造業(yè)就能跟美國(guó)PK，這雖然是調(diào)侃，但確實(shí)說明了深圳今天的制造業(yè)之發(fā)達(dá)。

　　可是坐擁華為、騰訊、萬科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也恰恰讓深圳成為全國(guó)最不依賴土地財(cái)政的城市，稅收才是深圳最大財(cái)源。

　　根據(jù)2020年一般公共預(yù)算收入和土地出讓金對(duì)比，深圳的土地財(cái)政依賴度僅有27%，其它城市動(dòng)輒100%以上（地方政府有多個(gè)財(cái)政賬本，土地出讓金屬于政府性基金收入，不包含在一般公共預(yù)算收入之內(nèi)，所以會(huì)出現(xiàn)超過100%的情況）。

　　何師父簡(jiǎn)單講幾個(gè)結(jié)論性要點(diǎn)：

　　1.房?jī)r(jià)最高，漲幅最快的幾個(gè)城市，深圳、上海、北京，財(cái)政對(duì)土地的依賴度都不高，甚至可以說早就擺脫了土地財(cái)政依賴。

　　2.近年來，制造業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展較為快速的城市，對(duì)土地財(cái)政的依賴度也在中位數(shù)以下，如蘇州、合肥、天津、長(zhǎng)沙、重慶。

　　3.一個(gè)鮮明的特點(diǎn)是，直轄市和特區(qū)跟省會(huì)類的大城市相比，對(duì)土地財(cái)政的依賴度急劇降低，這可能是因?yàn)槠洮F(xiàn)代化轉(zhuǎn)型更徹底所致。

　　深圳是最近幾年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財(cái)政來解釋。

　　從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點(diǎn)都不急著賣地，2011年之后的土地出讓面積急劇減少。

　　深圳高房?jī)r(jià)的真正原因顯然易見：住房實(shí)在是太少了。

　　這也符合基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)：房地產(chǎn)價(jià)格歸根結(jié)底由供需關(guān)系決定的。我們把右軸的房?jī)r(jià)絕對(duì)值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：

　　過去十五年間，住宅用地出讓面積與房?jī)r(jià)增速，呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)。

　　2011年之后的土地出讓斷崖式下滑，新房供應(yīng)太少，是此后深圳房?jī)r(jià)暴漲的根本原因。