銀行貸款三十年已還5年等額本息 還要轉(zhuǎn)換成LPR嗎?
現(xiàn)在到了5月份了,銀行關(guān)于存量房貸的轉(zhuǎn)換推進(jìn)工作也在加快,很多貸款人都收到了銀行要求轉(zhuǎn)換的電話通知。那么,房貸究竟是選固定利率還是轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR呢,眾說紛紜,沒有標(biāo)準(zhǔn)答案,因?yàn)槊總(gè)貸款人的情況可能不一樣,對(duì)于LPR將來的走勢(shì)的判斷也不一致。
但是無論轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn),有幾個(gè)問題需要了解清楚:
1、并不是LPR降了,房貸利率就必然降低。我們都知道,從去年8月份開始公布LPR以來,目前10個(gè)月中,LPR降了有三次,從最初的4.85%降到了4.65%,但是很多人的房貸利率并沒有實(shí)際下降。如題主所述,你當(dāng)初的房貸利率就是4.9%的基準(zhǔn)利率,既沒有優(yōu)惠,也沒有上浮;因?yàn)橐呀?jīng)過了1月1日的重新定價(jià)日,即便轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR,經(jīng)過加點(diǎn)后,其今年的實(shí)際利率也仍然是4.9%。只不過新的房貸利率的計(jì)算方式變?yōu)樵璍PR+加點(diǎn)數(shù)值,即4.8%+0.10%(0.10%為加點(diǎn),一直不變)。
如果明年的LPR降了,比如降到了4.5%,那么到時(shí)候的房貸執(zhí)行利率為4.5%+0.1%=4.6%,那還是能減少一些月供金額的;但是如果明年的LPR還漲了,比如到了4.9%的話,那么新的房貸執(zhí)行利率就變?yōu)榱?.9%+0.1%=5.0%,月供不僅不會(huì)少,反而會(huì)增加。
所以,你需要判斷LPR的長(zhǎng)期走勢(shì)是高還是低,畢竟你的房貸還有15年。盡管根據(jù)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),大家預(yù)判3-5年內(nèi)LPR大概率是走低的,但是再長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)來看呢?還會(huì)繼續(xù)走低嗎?未必,如果從相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起的角度來看的話,一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,以后走高的概率也是相當(dāng)大的。從這點(diǎn)來看,就有點(diǎn)賭國(guó)運(yùn)了!
2、如果轉(zhuǎn)換成LPR,還要看LPR的重新定價(jià)日。目前銀行給出了兩個(gè)選擇:一是每年的1月1日;二是房貸放款日,第二年生效。一旦確定以后,當(dāng)年的LPR就不會(huì)再變。因此,如前所說,即便現(xiàn)在的LPR已經(jīng)降到了4.65%,很多人的房貸還是沒變的。
如果是從銀行吸儲(chǔ)的角度來看,一般每年的1月份資金較為緊張,而第三季度的789這三個(gè)月相對(duì)寬松,如果房貸放款日是這幾個(gè)月,那么選擇放款日作為重新定價(jià)日比1月1日要更劃算。至于今年的就不要想了,轉(zhuǎn)換了也不會(huì)變,需要考慮的是明年的LPR走勢(shì)。