有貸款的房屋可以進(jìn)行二次抵押貸款嗎？按揭房如何再貸款

　　房產(chǎn)二次抵押雖方便，但需注意的問(wèn)題還是不少的，主要有以下這些：

　　1、貸款額度

　　房產(chǎn)二次抵押貸款的貸款額度規(guī)定如下：

　　(1)貸款額度=房屋價(jià)值*抵押率-原貸款的本金余額;

　　(2)房屋價(jià)值以房屋的原購(gòu)買價(jià)和二次抵押時(shí)的評(píng)估價(jià)相比較，取兩者中的低者。以住房抵押的二次貸款抵押率 最高不超過(guò)70%;以商業(yè)用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過(guò)50%。

　　2、貸款辦理手續(xù)基本一樣

　　二次抵押和第一次抵押所辦的手續(xù)及收取的文件基本一樣。登記后的法律效果在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的順位上不太一樣。

　　3、第二個(gè)抵押權(quán)人要盡到告知義務(wù)

　　盡管《城市房地產(chǎn)低壓管理辦法》里規(guī)定二次抵押不需要第一抵押權(quán)人同意，但對(duì)第二個(gè)抵押權(quán)人要盡到告知義 務(wù)。但在實(shí)際的抵押過(guò)程中，如果第一次的抵押合同約定需要經(jīng)過(guò)第一抵押權(quán)人同意的，則必須按照合同約定的 去遵守。同時(shí)，必須對(duì)第二抵押權(quán)人告知已經(jīng)進(jìn)行的抵押貸款，否則，抵押權(quán)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定有權(quán)要求抵押人停 止其貸款行為，這也是房產(chǎn)二次抵押貸款需要注意的問(wèn)題中較為關(guān)鍵的一點(diǎn)。

　　4、價(jià)值不能超過(guò)一次貸款后的價(jià)值

　　二次抵押貸款的權(quán)利價(jià)不超首次抵押擔(dān)保后房?jī)r(jià)的余額。以免抵押人萬(wàn)一不能清償債務(wù)，給登記 部門帶來(lái)行政訴訟。要清楚，這種模式是無(wú)法享受優(yōu)先受償權(quán)�？刂瀑J款風(fēng)險(xiǎn)方面盡職調(diào)查就非常重要，因?yàn)樵谟龅綁馁~ 進(jìn)行房產(chǎn)處置時(shí)，會(huì)遇到一些特殊的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要有：

　�。�1）、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬 生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。所以如果被抵押的房產(chǎn)是客戶的唯 一房產(chǎn)，是很難處置的

　�。�2）、《擔(dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押的受讓人繼續(xù) 有效”，也就是所謂的買賣不破租賃。簡(jiǎn)單的說(shuō)租客和房東簽了3年的租約，這期間抵押的房產(chǎn)是無(wú)法處理的。

　�。�3）、房產(chǎn)處置變現(xiàn)成本很高，成本主要包括兩部分

　　(1)稅收，比如：營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，印花稅等

　　(2)費(fèi)用，比如：訴訟費(fèi)，執(zhí)行費(fèi)，拍賣費(fèi)，評(píng)估費(fèi)等

　　一般司法處置抵押房產(chǎn)，總費(fèi)用占排名所得21%-42%。

　　以上還沒(méi)有考慮房產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)的，所以現(xiàn)在市場(chǎng)上車貸比房貸火很多。