有貸款的房屋可以進行二次抵押貸款嗎？按揭房如何再貸款

　　房產(chǎn)二次抵押雖方便，但需注意的問題還是不少的，主要有以下這些：

　　1、貸款額度

　　房產(chǎn)二次抵押貸款的貸款額度規(guī)定如下：

　　(1)貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額;

　　(2)房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較，取兩者中的低者。以住房抵押的二次貸款抵押率 最高不超過70%;以商業(yè)用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過50%。

　　2、貸款辦理手續(xù)基本一樣

　　二次抵押和第一次抵押所辦的手續(xù)及收取的文件基本一樣。登記后的法律效果在實現(xiàn)抵押權(quán)的順位上不太一樣。

　　3、第二個抵押權(quán)人要盡到告知義務(wù)

　　盡管《城市房地產(chǎn)低壓管理辦法》里規(guī)定二次抵押不需要第一抵押權(quán)人同意，但對第二個抵押權(quán)人要盡到告知義 務(wù)。但在實際的抵押過程中，如果第一次的抵押合同約定需要經(jīng)過第一抵押權(quán)人同意的，則必須按照合同約定的 去遵守。同時，必須對第二抵押權(quán)人告知已經(jīng)進行的抵押貸款，否則，抵押權(quán)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定有權(quán)要求抵押人停 止其貸款行為，這也是房產(chǎn)二次抵押貸款需要注意的問題中較為關(guān)鍵的一點。

　　4、價值不能超過一次貸款后的價值

　　二次抵押貸款的權(quán)利價不超首次抵押擔保后房價的余額。以免抵押人萬一不能清償債務(wù)，給登記 部門帶來行政訴訟。要清楚，這種模式是無法享受優(yōu)先受償權(quán)�？刂瀑J款風險方面盡職調(diào)查就非常重要，因為在遇到壞賬 進行房產(chǎn)處置時，會遇到一些特殊的法律風險，主要有：

　�。�1）、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬 生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。所以如果被抵押的房產(chǎn)是客戶的唯 一房產(chǎn)，是很難處置的

　�。�2）、《擔保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押的受讓人繼續(xù) 有效”，也就是所謂的買賣不破租賃。簡單的說租客和房東簽了3年的租約，這期間抵押的房產(chǎn)是無法處理的。

　�。�3）、房產(chǎn)處置變現(xiàn)成本很高，成本主要包括兩部分

　　(1)稅收，比如：營業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，印花稅等

　　(2)費用，比如：訴訟費，執(zhí)行費，拍賣費，評估費等

　　一般司法處置抵押房產(chǎn)，總費用占排名所得21%-42%。

　　以上還沒有考慮房產(chǎn)市場整體風險的，所以現(xiàn)在市場上車貸比房貸火很多。