房貸利率換錨什么意思 買房節(jié)奏是否受影響

　　原標(biāo)題：個(gè)人房貸利率正式“換錨”未來(lái)每個(gè)人的利率可能不一樣!應(yīng)該如何買房?

　　全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正式落地。今日(8日)，央行房貸利率新政實(shí)行，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將參照貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)進(jìn)行定價(jià)。

　　您準(zhǔn)備好了嗎?

　　購(gòu)房者“畫像”：平穩(wěn)應(yīng)對(duì)未亂節(jié)奏

　　目前，我國(guó)每個(gè)月有幾十萬(wàn)筆新增住房貸款，存量則高達(dá)6000多萬(wàn)筆。可以說(shuō)，房貸利率新政關(guān)系到千家萬(wàn)戶。

　　即將邁入而立之年的小田，7月份在父母支持下在深圳市鹽田區(qū)購(gòu)置了一處新房，貸款利率較基準(zhǔn)利率上浮5%。對(duì)于LPR加點(diǎn)的新機(jī)制，“沒(méi)興趣了解，反正我都已經(jīng)跟銀行簽合同了。”小田稱。

　　北京鏈家一位工作人員告訴記者，9月底時(shí)她有一兩位客戶走加急通道辦理了房貸，按照舊的利率定價(jià)辦法簽訂了合同。但是其他的客戶依然比較平靜，雖然內(nèi)心有糾結(jié)，但是買房的節(jié)奏并沒(méi)有受到影響。

　　上升還是下降?

　　此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降?

　　對(duì)于這一大家關(guān)心的問(wèn)題，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在8月20日召開的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上明確表示：有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降!

　　自2015年10月24日以來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準(zhǔn)利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準(zhǔn)利率通常也是銀行及購(gòu)房者參考的標(biāo)準(zhǔn)。

　　央行新政明確，首套房貸利率應(yīng)不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個(gè)基點(diǎn)后的5.45%。對(duì)比來(lái)看，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個(gè)人住房貸款利率下限與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)，變化不大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體來(lái)看，這仍然是一個(gè)中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

　　不過(guò)，張大偉強(qiáng)調(diào)，LPR利率是浮動(dòng)的，意味著房貸利率也會(huì)是浮動(dòng)的，此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會(huì)隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

　　未來(lái)每個(gè)人的利率可能不一樣

　　對(duì)于新政在各城市的實(shí)施，公告也做出了明確的要求。

　　央行表示，省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限;銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

　　中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼指出，新政規(guī)定了房貸利率全國(guó)統(tǒng)一的最低要求，按照“因城施策”原則，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)有所上升。

　　國(guó)盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來(lái)，不乏會(huì)出現(xiàn)加點(diǎn)下限為零的城市，亦會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加點(diǎn)數(shù)較高的城市，實(shí)際按揭利率變化將因城而異。

　　人民銀行成都分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新版房貸利率更加市場(chǎng)化，每個(gè)銀行會(huì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)防控情況，以及個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)等因素制定價(jià)格，未來(lái)每個(gè)人最后確定的房貸利率加點(diǎn)幅度可能都會(huì)不一樣，這也體現(xiàn)因城施策的原則。

　　房貸利率新政對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何?

　　房貸利率新政的推出，對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)影響大嗎?

　　有專家認(rèn)為影響不大。

　　因?yàn)橄鄬?duì)于其他房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(如限購(gòu)政策和首付比例等因素)，利率變動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響相對(duì)有限。以一個(gè)購(gòu)房案例進(jìn)行解釋：

　　假設(shè)總房款為300萬(wàn)元，三成首付90萬(wàn)元，需向銀行貸款210萬(wàn)元，根據(jù)不同的房貸利率，按20年期限，以等額本息形式，每個(gè)月需要還款的金額如下圖所示：　　

　　可以發(fā)現(xiàn)，隨著房貸利率的上浮，購(gòu)房者的月供金額確實(shí)有所增加，就如一個(gè)中小波動(dòng)，房貸利率由5.9%上升60個(gè)基點(diǎn)，到6.5%，每月的月供增加730元，一個(gè)較大的波動(dòng)，房貸利率從5.9%上升到7.9%(上升200個(gè)基點(diǎn)，在當(dāng)前適度寬松的貨幣政策的環(huán)境下，可能性不大，在此引用更多的是壓力測(cè)試)，每月的月供增加2500元。

　　下圖是首付增加對(duì)于購(gòu)房者的影響：　　

　　同樣是300萬(wàn)元的房子，按照首付60%計(jì)算(接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例)，需要180萬(wàn)元首付款，相比原來(lái)(三成首付)，多繳納90萬(wàn)元現(xiàn)金。

　　由以上案例可見，相比利率波動(dòng)使得每月增加上千元月供，首付比例波動(dòng)則需要購(gòu)房者短時(shí)間內(nèi)籌集和繳納大筆購(gòu)房首付款，對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)買力和需求影響更大。實(shí)務(wù)中，各地確實(shí)也是通過(guò)提高二套房首付比例來(lái)抑制投機(jī)炒房，調(diào)控房?jī)r(jià)的。

　　具體請(qǐng)看部分一二線城市的二套房首付比例：　　

　　另外，大部分一二線城市，還對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行了限制，只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格購(gòu)房，如此進(jìn)一步限制了購(gòu)買力和需求。

　　綜上所述，相比首付比例和各地的限購(gòu)政策，此次利率新政對(duì)于房?jī)r(jià)影響有限。

　　購(gòu)房貸款的兩點(diǎn)建議

　　房貸利率新政下，應(yīng)該如何買房?

　　由于市場(chǎng)報(bào)價(jià)機(jī)制(LPR)的引入，不排除新的房貸利率比老政策(基準(zhǔn)利率)有更大的波動(dòng)性，如此也意味著更大的利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者建議：

　　(1)留足余量，量力而行。購(gòu)房者在測(cè)算月供和貸款規(guī)模時(shí)，應(yīng)該結(jié)合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入為20000的購(gòu)房者，建議考慮將月供額度設(shè)置為10000元，按等額本息(利率5.9%)、20年貸款期限計(jì)算，可貸額度在150萬(wàn)左右。如此配置，一方面，保證了每月有10000元的消費(fèi)/生活開支或者儲(chǔ)蓄，不會(huì)影響到生活質(zhì)量，另一方面，即使房貸利率出現(xiàn)向上波動(dòng)，每月多支出上千元房貸月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，雖然可貸金額有所提高，但是受到利率風(fēng)險(xiǎn)的影響也相應(yīng)增大了，嚴(yán)重的可能會(huì)影響生活質(zhì)量。

　　(2)選擇公積金貸款/混合貸。目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動(dòng)小，利率風(fēng)險(xiǎn)更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金+商貸混合模式。