房貸lpr要不要轉(zhuǎn)？選固定利率還是浮動利率？聽聽專家怎么說

　　選擇固定利率或浮動利率有何區(qū)別？

　　銀行工作人員介紹，固定利率還款的優(yōu)勢在于計(jì)算方便，包括還款總額以及每個月還本付息的金額都是固定的，同時不會受未來外界因素影響發(fā)生比較大的變化。不過如整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款還是會維持相對比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境浮動。

　　具體來看，轉(zhuǎn)換后的利率計(jì)算方式為“重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點(diǎn)數(shù)”。

　　舉例來說，如果王先生在前幾年利率較低的時候貸款買了房，當(dāng)時與銀行簽的合同是基準(zhǔn)利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加點(diǎn)值就是3.92%-4.8%（2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負(fù)88個基點(diǎn)。

　　由于大部分銀行規(guī)定重定價日為每年1月1日，所以最近的參考LPR為2020年12月將公布的5年期以上LPR。假定該數(shù)值與當(dāng)前LPR一樣，為4.65%。那么在上述例子中，王先生轉(zhuǎn)換后的年利率為LPR-0.88%，即4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低了0.15%，但此后利率的變化取決于未來LPR的變動幅度。

　　應(yīng)選更適合自己的轉(zhuǎn)換方式

　　“究竟是否轉(zhuǎn)換，還是基于個人對未來利率走勢的判斷。”嚴(yán)躍進(jìn)說，如果認(rèn)為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換。

　　記者留意到，雖然近3個月來LPR報(bào)價均保持不變，但總體來看有一定降息幅度。從LPR機(jī)制推出以來，5年期以上LPR利率已累計(jì)下降了20個基點(diǎn)，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬元貸款30年為例計(jì)算，每月房貸可以少還120多元。

　　LPR未來走勢如何？中國民生銀行首席研究員溫彬說，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長期LPR走勢受到經(jīng)濟(jì)形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預(yù)測。

　　“7月LPR沒有下調(diào)，但保持了低息的水平。”嚴(yán)躍進(jìn)分析，這表明利率政策是有定力的，不會盲目無限、高頻進(jìn)行下調(diào)，總體上以有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，下半年LPR下降空間在減小。

　　溫彬建議，房貸族應(yīng)根據(jù)自身情況，包括貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式——

　　如果此前房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排；

　　如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動的風(fēng)險，則可以選擇浮動利率。